【前編】再建築不可!? 不動産売却前に確認したい接道義務と 市街化調整区域

接道義務を満たしていなかったり、市街化調整区域に該当したりする場合、再建築が不可となり売却もスムーズにいかない、という話を聞いたことがあります。自分の所有している不動産が該当していたら、どうすればよいのでしょうか。

 

緊急車両通行や日照確保のために制定された接道義務

 

建築基準法では、都市計画区域内で建物を建てる場合、その敷地の一部が道路と接していなければならないと定めており、このことを接道義務と言います。これは日照の確保や、災害時の救出、消火活動のために緊急車両が通れることを目的として制定されているものです。

 

具体的には

・敷地が2m以上の道路に接しているかどうか
・敷地に面している道路が4m以上あるかどうか

がポイントになります。

 

この接道義務を満たしていない場合は、基本的に建物を建築することはできません。このように活用法が限られるため、接道義務を満たしていない物件の売却はなかなか難しいと言われています。しかし、隣家に売却をしたり、隣家から道路の幅を広げるために土地を売ってもらう、もしくは隣接する土地がたまたま売りに出されて、再建築ができるようになるというケースも稀にあるそうです。どうせ売れないと初めから諦めてしまうのではなく、いろいろな方法を探ってみることが重要と言えるでしょう。

 

都市計画法で定められている市街化調整区域

 

市街化調整区域については実践的な知識が必要になるため、市街化調整区域の買取と販売を専門に行う、株式会社ファーストクエストの代表取締役、松島謙一郎さんに伺いました。

 

「国が都市計画法で定めた、開発を抑制する地域を市街化調整区域と言います。市街化調整区域内に位置する土地には、建築物を建てることができません。この法律が制定された昭和43年以前に建築された建物に関しては再建築ができるか等の注意が必要です。

また、市街化調整区域は都市部にはないと勘違いしている人が多いのですが、横浜市やさいたま市などの都市部にもあるんです。ただし自治体によって要件が違っていたり、かなり厳しい条件ではありますが場合によっては建築が可能となる場合もあります」

 

具体的には、農家の子孫が相続した土地に建物を建てる場合です。コンビニエンスストアなどの日用品を扱う店舗、公的な施設などがこれにあたるそう。

 

接道義務や市街化調整区域に該当するか調べる方法とは?

 

自分の所有している不動産が接道義務を満たしているか、また市街化調整区域に該当するかどうかを調べるには、どうすればいいのでしょうか。

 

「該当する地域に精通している不動産仲介会社に問い合わせてみるのが、一番早いと思います。ご自分で調べる場合には各自治体にある都市計画課や建築指導課に問い合わせてみてください。なかなか出向くことが難しいという人は、自治体にもよりますがインターネットで用途地域や、建築基準法道路種別などを確認することができますので、検討してみてください。例えば、横浜市の行政地図情報提供システム『i-マッピー』などがこれにあたります」

 

再建築不可でも土地活用をする方法はあるそう。後編の「駐車場や資材置き場として活用できる場合も! 市街化調整区域とは」で詳しく紹介します。

 

 

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《取材協力》
株式会社ファーストクエスト
http://1stquest.info/index.html
代表取締役 松島謙一郎さん
市街化調整区域の多目的用途地買取・販売を行っている

 

 

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