土地の価値、いわゆる「地価」にはさまざまな種類があることをご存知ですか? 一物四価と呼ばれる4つの異なった価格。自分の所有している不動産を売却するならば知っておきたい一物四価について、その種類とどのような違いがあるのかを、不動産鑑定士・一級建築士の中山聡さんに詳しく伺いました。

 

一物四価。土地には4つの価格がついている

 

「土地というのは一物四価と言いまして、実勢価格(時価)、公示価格(公示地価、基準地価)、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額の4つの価格を指します。ひとつの土地に対して4つの異なった価格がついており、それぞれ違った視点や尺度から土地の価値を評価しているのです」

 

公示地価と基準地価

 

まず公示地価と基準地価について、伺いました。

 

「このふたつは大体同じことを意味しているので、一括りに考えて問題ありません。このふたつの違いというのは、根拠となる法律と発表される時期、実施主体です」

 

・公示地価…

地価公示法に基づき、国土交通省が行っている。

1月1日時点の価格を3月15日頃に発表。

 

・基準地価…

国土利用計画法施行令に基づき、各都道府県が行っている。

7月1日時点の価格を9月15日頃に発表。

 

価格の算出方法については、同じだと中山さんは言います。

 

「全国に何万か所かポイントを設けて、その価格を毎年定点観測していきます。実際どのように価格を求めるかというと、不動産鑑定士という資格者が、鑑定評価の手法を使い算出していくのです。大体、相場(実勢価格)の95%くらいになるよう算出していますが、実際の取引価格はさまざまな要因によって大きく差が出てくるため、必ずそうなるとも限りません。」

 

相続税評価額(路線価)

 

税務署が相続税の評価のために算出しているのが、相続税評価額です。

 

「毎年1月1日時点の価格として出していて、実勢価格の80%くらいになるように算出されています。80%で算出している理由としては、あくまで税金をかけるために算出しているものなので、実勢価格に税率をかけて税額を出してしまうと、税金が高くなりすぎてしまうからではないかと言われています。公示地価や基準地価と違うのは、土地の値段ではなく、道路に価格がついているという点です。なので、路線価とも呼ばれるわけです。路線価は毎年6月ごろに冊子になって公表されていますが、今は国税庁のホームページで見ることができます」

 

税務署の管轄で価格が決定されてはいますが、何十万とある道路に税務署の職員が値段を決めるのはさすがに人手が足りないので、年に一回国税局で評価をする人員を募集しているそう。

 

「こちらも主に不動産鑑定士が評価することが多いでしょう。全国に何万か所とあるポイントをまわり、価格を出しています。そこで出されたデータをもとに、毎年6月に公表しているのです。不動産会社では、この路線価を0.8で割って、大体の実勢価格を算出することも多いそうです」

 

固定資産税評価額

 

各市町村長が決めているのが固定資産税評価額です。

 

「固定資産税を課税するために、算出されるものです。固定資産税の税率は市町村ごとにおよそ1.4%と決まっていますが、この固定資産税評価額をもとに税額が決まるわけです。各市町村にあるすべての土地に評価額をつけています。ひとつの市町村のなかでも、何十万から何百万か所の土地や建物を評価することになるので、こちらも多くの作業は外部に委託していて、不動産鑑定士が請け負う作業もあります。市町村によっては路線価のように道路に値段をつけているところもありますね。市町村によって違いますが実勢価格の6~7割くらいの設定になっているところがほとんどです」

 

固定資産税評価額は、他の価格と違い、3年に1回の見直しになるそうです。また所有者であればいつでも市役所に行ってみることができますし、毎年納税通知書でも確認することができます。所有者でなくても確認できる方法としては、4月末から5月前後に行われる固定資産税の縦覧期間に市区町村役場で確認できたり、これとは別に全国地価マップというホームページでも情報を確認できるとのことです。

 

しかし、このどれもが自分の土地の値段そのものを求めてくれるわけではないそうです。対象の土地より少し離れた場所での定点観測の価格を手掛かりにするため、その土地の値段を推定することしかできません。所有する土地の価格をきちんと知りたい場合には、一査定を利用するのがおすすめです。

 

 

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《取材協力》

不動産鑑定士・一級建築士 中山聡先生

わくわく法人rea東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社代表取締役。

空き家管理のNPO法人空き家管理サービスあじさい理事。

著書には「闘う! 空き家術」など多数

 

http://rea-tokaihokuriku.com/