みなさんは「反復継続」という言葉をご存じでしょうか。不動産売却をする際に注意しないと最悪の場合逮捕されることもあるという、反復継続とはどういったものなのか。不動産鑑定士・一級建築士の中山聡さんにお聞きしました。

 

反復継続とは?

まず、反復継続とは一体何なのかを伺いました。

 

「反復継続とは、1年間で不動産を何度も売ったり買ったりすることを言います。継続して売買すれば、監督官庁から宅建業の免許が必要ですと言われる可能性があるのです。個人がマイホームを一生に1回、もしくは数年に1回売却する場合には、もちろん免許は不要ですが、注意が必要なのは広い土地を持っていて、それを区画割りして、小さな宅地にして分譲する場合です。何人に分譲するには免許が必要という明確な基準はないのですが、短期間に5人とか10人とかに分譲すると、ひとりの売主が何回も売買をしているとみなされ、宅建業の免許が必要となる場合があります」

 

どのような罰則? 何件までならOK?

では、反復継続した場合はどうなるのでしょうか?また、1年に何回売買をすると免許が必要となるのかもお聞きしました。

 

「最悪の場合、反復継続により宅建業法違反で逮捕されることがあります。無免許営業の場合、3年以下の懲役、もしくは300万円(法人は1億円)以下の罰金、またはこれらの併科(両方の刑が科されること)という重い罰則があります。宅建業法は国土交通省の管轄で、1年に何件までならセーフなのかという明確な記載はありません。行政の裁量で判断できる余地があるのです」

 

それに加え不動産売買で利益を上げるのはそんなに簡単なことではないと、中山さんは言います。

 

「反復継続売買には同じ不動産を買って、売った場合も考えられます。この場合、登録免許税や、不動産取得税などのコストがかかります。登録免許税は不動産価格のおよそ1.5%ほど、不動産取得税は3~4%の税金がかかり、それ以外に契約書を作ったら印紙税もかかります。登記を司法書士に委託したり、仲介手数料も含めて合計すればかなり大きな金額となります。土地を安く買い、高く売ろうとしても、このような経費がかかりますから、簡単ではないということは知っておくべきです」

 

不動産仲介業者にお願いするのが安心

何件取引をすると罰則対象になるのか明確な線引きがない、反復継続。どのようなことに注意すればいいのでしょうか。

 

「宅建業の免許を取得すれば、解決します。しかし試験に合格して免許取得までには長い時間と費用がかかりますし、実際宅建業を開業するとなると一般的に300万円くらいの手元資金が必要になります。広い土地を持っている場合には、まず不動産会社に売却して、区画割りをして分譲販売するのは不動産会社に任せるのが安全と言えるでしょう」

 

罰則の対象ともなりかねない、反復継続。継続して売買をする場合は、不動産会社に任せるのが安心といえそうです。

 

 

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《取材協力》

不動産鑑定士・一級建築士 中山聡先生

わくわく法人rea東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社代表取締役。

著書には「闘う! 空き家術」など多数

http://rea-tokaihokuriku.com/

 

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