ここ最近、空き家の増加率が深刻だというニュースがよく聞こえてきます。そんな状況のなか、空き家を上手く売る方法はあるのでしょうか。「闘う!空き家術」などの著書を持つ、空き家管理のスペシャリストで一級建築士・不動産鑑定士の中山聡さんにお話を伺いました。

 

「空き家」であるのにはそれなりの理由がある

 

まず空き家が抱える問題について中山さんにお聞きしました。

 

「空き家というのはあくまで結果です。家に住む人がいなくなっても、売却や賃貸として貸し出しできれば、空き家にはならないわけですから、空き家として問題になっているのは、一定期間、売ることも貸すこともできずに放置されているものになります。人が住まなくなったことが問題というより、うまく有効活用できないということが空き家の問題と言えるのです」

 

さらに空き家として長らく放置されるには、理由があると中山さんは語ります。

 

「その理由が土地と建物の両方にある場合が多いのです。建物でしたら、外観、間取り、設備などが単純に古いということがあります。土地の場合は、立地に関するものが大きいでしょう。駅から遠く、バスなどを使わないと行けない、もしくは高台などの不便な場所にあることが多いと思います」

 

空き家を放置しているだけでかかる金額は、年間30万円!?

 

売れないのであれば放置しておけばいいと考える人も多いかもしれませんが、そういうわけにもいかないと、中山さんは指摘します。

 

「空き家は放置しておくだけで毎年かかる費用があります。場所や家の規模にもよりますが、千葉や埼玉などの郊外にあるような一般的な戸建ての空き家でしたら、年間30万円以上は維持費用がかかることが予想されます」

 

<空き家に毎年かかる費用>

固定資産税…約15万円

自治会費…1万円

庭の剪定(年2回)…5万円

偶発的な損傷…5万円

見えない費用(瓦や外壁の交換)…7万円(35年ごとに250万円)

合計  約33万円

 

「偶発的な損傷とは、たとえば台風などの雨風により、屋根や瓦が飛んでしまったというような損傷のことです。また、その飛んだ屋根や瓦が隣家などを傷つけてしまった場合は、修理費用をまかなう必要性もでてくるでしょう。そういった損傷がなくても、瓦や外壁は数十年放置されていれば交換に数百万円ほどの高額な費用がかかることになります。この費用を計画的に積み立てておくことも考えなければなりません。さらに空き家として放置されているとみなされると、固定資産税が6倍になってしまうのです。これはもともと家を建てた土地の固定資産税を6分の1にしていたのですが、空き家として放置しているとこの特例が受けられなくなり、固定資産税が6倍になってしまうというからくりです」

 

このように、維持をするにも膨大な費用がかかってしまう空き家。偶発的な損傷は、台風などの災害だけでなく、季節によってさまざまなことが起こりうることを予想しておかなければならないと中山さんは言います。その一例を中山さんのご著書「闘う!空き家術」から一部、あげていただきました。

 

<季節ごとの弊害>

1月…窓ガラスや床下が寒さで結露する

2月…雪と寒さで屋根瓦が割れる

4月…イタチ、ハクビシンが入ってくる、固定資産税の納付書が送られてくる

5月…雨上がりのあとに雑草が腰丈まで伸びる

6月…梅雨でカビが生える

7月…木の柵が朽ちる

8月…スズメバチが巣を作り出す

9月…台風で外壁のトタンが飛ぶ

12月…草が枯れ、地面が顔を出す

 

また、空き家になると、たった3日で変化が出てきて、放置すればするほど損傷は大きくなります。

 

<空き家の一生>

3日…かび臭くなる

5日…中に入るとムッとする

1年…庭に草が生え放題

2年…草が密生してくる

3年…動物が侵入してくる

5年…草が家の中にまで入り込む

7年…天井にコウモリの巣ができて糞だらけになる

10年…設備(温水器、水道)が壊れる

15年…外壁がダメになる

30年…外壁が錆びて穴が開き始める

35年…瓦屋根がずれて雨が入り始める。

特定空き家に認定され固定資産税が6倍になる

40年…床が抜けて穴が開く

70年…自然に還る

(「新訂 闘う!空き家術」より抜粋)

 

家族で2つ、3つの空き家を同時に抱えることになる可能性も

 

また、結婚をしている場合には、こういった空き家をひとつだけではなく、複数抱えることになる可能性があると、中山さんは言います。

 

「結婚したお相手が同じくらいの年齢の場合が多いでしょうから、必然的にその親御さんも同年代になることが多いはずです。そうすると夫側と妻側、両家の実家が同時期に空き家になるということも十分考えられますし、さらに祖父母の家など2,3軒の空き家を抱えることも珍しくありません。となると年間でかかる費用は倍々ゲームで増えていき、大きく家計にのしかかるようになります。多くの人が3年ほどはなんとか耐えるのですが、空き家を持っていても費用がかかるだけで何も生み出すものがないと気付き、空き家は放置されるようになっていくのです」

 

一刻も早く、売れるうちに売るのが得策

 

維持費用がかかるのであれば、売却を早くしたいと考える人が多いはずですが、どのようなことに注意すればいいのでしょうか。

 

「売却方法としては、建物を壊して売るか、建物をつけたまま売るかのどちらかになると思いますが、建物を壊してしまうと不便な土地だけが残ることになるので、一般的には壊さない方向で売却するほうが、売れる可能性は高くなります。そして建物をつけたとしても、資産として高く売れるとはあまり考えないほうがいいでしょう。例えば郊外の山間部にあるような家でしたら、10万円でも売れないということもありますから、そういったものと比較して売れる値段を設定しなければなりません。安くなることを躊躇せず、売れるうちに早く売ってしまうのが得策と言えるでしょう」

 

不動産会社や売却サイトなどで査定をしてもらうことで、相場観をつかむことも有効だそうです。

 

「あまりにも査定金額が安いと、売却した後に不動産会社に入ってくる仲介手数料も安くなってしまい、取り扱ってくれない可能性も出てきます。その金額のラインには地域差があり、地方であれば50万円でも取り扱ってくれるはずですが、都内であればかなり厳しい金額になります。そんなときは、ほとんどの自治体で運営されている空き家バンクに登録し、買ってくれる人を待つというのもひとつの手です。空き家問題が深刻になり、どの自治体も対策をとっているところですから、市区町村の窓口に相談してみてはいかがでしょうか」

 

リフォームをすれば高く売れる可能性はある?

 

空き家にリフォームなどの手を入れることで、売却できる可能性が広がることもあるのでしょうか。

 

「リフォームにお金をかけることは、そんなに得策ではないと私は考えています。空き家を買おうと考える人の多くは、物件を安く購入して自分好みに改装をしたいと考えているのです。現代では入手不可能な模様ガラスや、木の枠がついた建具など、いわゆる昭和の雰囲気を醸し出す家を、中途半端に安っぽくリフォームしてしまうと、違和感のある空間に仕上がる場合があるほか、せっかくのノスタルジーな雰囲気を壊しかねません。安く改装をするくらいなら、その分思い切って安く売りに出したほうが、引き合いが多くなる可能性があります」

 

空き家となってしまい維持費用がかかるのであれば、タダでもいいから譲りたいという人もなかにはいるのだとか。こういった事態を防ぐためにも、なるべく早く売却を進める姿勢を持つことが大事だと言えそうです。

 

 

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《取材協力》

不動産鑑定士・一級建築士 中山聡先生

わくわく法人rea東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社代表取締役

著書には「新訂 闘う! 空き家術(プラチナ出版)」

https://www.amazon.co.jp/dp/4909357076/ref=cm_sw_r_tw_dp_U_x_cs35CbSP067BB

 

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