不動産の売却には、仲介手数料や税金などさまざまな費用が発生します。その費用を軽視していると、将来的に各種コストや税金の支払いに苦労する恐れがあるので、売却活動を始める前にきちんと理解しておくことが大切です。そこで今回は不動産売却に必要な費用や、節約するコツなどをまとめてご紹介します。

不動産売却時に発生する費用の内訳

不動産を売却する際には、売り手にも以下で挙げる「費用」が発生します。

 


  費用の内訳  概要
 ①仲介手数料  不動産会社(仲介会社)に対して、成功報酬として支払う費用。
 ②ローンを全額返済するための費用  ローンが残っている場合、一括返済が必要になる。
 ③抵当権抹消登記費用  不動産に設定されている抵当権を抹消するための費用。
 ④印紙税  売買契約書に印紙を貼ることで納める費用。
 ⑤所得税・住民税  売却で利益が出た場合に、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が発生する。
 ⑥その他の費用  クリーニングやリフォーム、解体などにかかる費用。

 

では、不動産の売却時にかかる各費用について、さらに詳しく解説していきます。

【費用①】仲介手数料

一般的な不動産売却では、買い手をスムーズに見つけるために不動産会社へ仲介を依頼します。仲介手数料は、その不動産会社に対して成功報酬として支払われる費用です。仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって、上限金額が定められています。

 


 売買価格(税込)  上限金額
 200万以下  売買価格の5%+消費税
 200万円超~400万円以下  ・200万円以下の部分
 …売買価格の5%+消費税

 ・200万円超~400万円以下の部分
 …売買価格の4%+消費税
 400万円超  ・200万円以下の部分
 …売買価格の5%+消費税

 ・200万円超~400万円以下の部分
 …売買価格の4%+消費税

 ・400万円超の部分
 …売買価格の3%+消費税

 

売買価格が400万円を超える物件に関しては、以下の速算式で金額を算出することも可能です。

 

 


仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税

 

なお、上記の金額はあくまでも「上限金額」であり、実際の仲介手数料は業者によって異なります。また、支払うタイミングは売買契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うケースが主流ですが、こちらも事前に確認しておくことが大切です。

 

【費用②】ローンを全額返済するための費用

不動産を購入する際にローンを利用している場合、一般的に不動産には抵当権が設定されています。売却するにはこの抵当権を抹消する必要があり、そのためにはローンを一括返済(繰り上げ返済)しなければなりません。また、繰り上げ返済をする際には「事務手数料」が発生します。手数料の体系は金融機関ごとに異なり、申し込み方法や借入金額によっても変わってくるので、各金融機関の情報をきちんと調べておきましょう。

 

【費用③】抵当権抹消登記費用

ローンを完済しても抵当権は自動的に抹消されるわけではありません。抹消するには手続きを行う必要があり、この手続きにかかる費用も売主が負担することになります。実際にかかる抵当権抹消登記費用は、以下の2つに分けられます。

 


 
 (1)登録免許税  取引をする不動産1つにつき、1,000円。 (土地と建物を売却する場合は、それぞれに1,000円ずつかかる)
 (2)代理人依頼手数料  司法書士などに支払う報酬のこと。依頼先によって金額が異なり、5,000円~2万円が相場。

【費用④】印紙税

買主との間で交わす売買契約書には、必ず印紙を貼らなければなりません。そして、ここで必要になる印紙税は、売主・買主が平等に負担することが一般的です。不動産売買の契約書にかかる印紙税は、一部に軽減税率が適用されます。具体的には、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日~平成32年(令和2年)3月31日の間に作成された契約書であれば対象となります。

 

 取引金額  軽減税率適用後の金額
 10万円超~50万円以下  200円
 50万円超~100万円以下  500円
 100万円超~500万円以下  1,000円
 500万円超~1,000万円以下  5,000円
 1,000万円超~5,000万円以下  1万円
 5,000万円超~1億円以下  3万円
 1億円超~5億円以下  6万円
 5億円超~10億円以下  16万円
 10億円超~50億円以下  32万円
 50億円超  48万円

 

売買契約書に印紙を貼った後には、印鑑での消印が必要です。なお、不動産会社との間で交わす媒介契約書には印紙税がかかりません。

 

【費用⑤】所得税・住民税

不動産を売却し利益が出た場合には、以下で挙げる3つの税金を支払う必要があります。

 

 (1) 譲渡所得税  発生した利益に対して課せられる税金。 
 (2) 住民税
 (3) 復興特別所得税  所得税を納める人に対して課せられる税金。税額は「所得税×2.1%」の式で計算される。

 

 

上記のうち【1】・【2】の税額については、以下の式によって計算されています。

 

   所得税  住民税
 所有5年以下(短期譲渡所得)  30%  9%
 所有5年超(長期譲渡所得)  15%  5%

(※所有年数は売却した年の1月1日を基準として数える)

 

なお、マイホームを売却する場合には軽減税率が適用されます。

 

納税をするタイミングは、確定申告を行った年の6月頃から。確定申告を行った年の5月頃に納付書が送られてきます。

 

【費用⑥】その他の費用

売却をする不動産によっては、以下で挙げるような費用も発生する可能性があります。

 

 

 費用の種類  金額の目安
 ・ハウスクリーニングの費用  5万円~15万円
 ・リフォーム費用  500万円~600万円
 (建物全体の場合)
 ・引っ越し費用  10万円
 ・敷地の測量にかかる費用  50万円~80万円
 ・建築物の解体費  100万円~300万円
 ・廃棄物の処分コスト  10万円~50万円

 

不動産の規模や状態によっては、上記の金額よりも多くのコストが発生する可能性もありますので、あらかじめ試算しておくとよいでしょう。

 

不動産売却の費用を抑えたい!コストを節約する2つのコツ

 

不動産売却にかかる費用は、工夫次第である程度節約をすることができます。例えば仲介手数料や各種税金は、準備の仕方で金額が大きく変わってくる可能性があるでしょう。では、実際にどのような方法で節約をするのか、そのコツをご紹介していきます。

 

【費用を抑えるコツその1】税金の特別控除を利用する

不動産売却では様々な税金が課せられますが、所定の条件に該当する方は特別控除が適用されます。特別控除の具体例としては、主に以下のような制度があります。

 


  特別控除の種類  概要
 マイホームを売ったときの特例  売却する物件がマイホームに該当する場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される制度。
 長期保有土地の1,000万円特別控除  平成21年~22年に取得した土地を売却した時に、1,000万円の控除を受けられる制度。
 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例  売却する不動産が亡くなった被相続人のマイホームまたはその敷地であり、かつ相続・遺贈で受け取った場合に、3,000万円の控除を受けられる制度。

 

該当する可能性のある方は、概要や条件を細かくチェックしておきましょう。

 

【費用を抑えるコツその2】多くの諸経費を計上する

不動産の売却時に発生したコストは、「諸経費」として計上することが可能です。例えば、仲介手数料や登記費用、リフォーム費、ハウスクリーニング費などは諸経費に該当するので、発生したコストは全て計上しておきましょう。諸経費をしっかりと計上しておくと、不動産の売却益を抑えることができるため、所得税などの税金の節約につながります。

 

不動産売却の費用まとめ

不動産売却には様々な費用がかかり、各費用を支払うタイミングも異なります。「売却益があるから」と油断をしていると、いざ支払いが迫った時に資金が不足する事態に陥りかねません。

そのため、発生する費用は事前に計算しておき、きちんと資金計画を立てておくことを心がけましょう。

 

 

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<執筆>
片山 雄平/フリーライター・編集者

2012年からフリーライターとしての活動を始め、不動産や金融、IT、経営、エンタメ系など、あらゆるジャンルの記事を執筆。2015年7月からはフリー編集者としての経歴も持ち、執筆・編集・CMS投稿などを通してさまざまなウェブメディアの立ち上げに関わる。


<監修>
吉井 希宥美/宅地建物取引士・家族信託コーディネーター・ファイナンシャルプランナー(AFP)
フリーランスのライターとして住宅の諸問題の追求をしたのち、不動産会社に就職。売買、賃貸の両方の面から、住まいに関するサポートを行っている。近年は、長寿社会におけるライフプランを相続問題中心に提案。家族が幸せになるための活動を実務とウェブメディアによる情報発信により行っている。