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初めての購入や親からの相続などで物件を所有することになった初心者オーナーにとって、悩ましいのが今後どのように物件の運用をしていくか、ではないでしょうか。オーナー自身で始められる空室対策や管理会社を変更するときのポイントなどの基礎知識を、プロの視点で教えます。

第1回:繁忙期に向けた対策を! 空室改善を成功させる秘訣~物件管理編~

2ヶ月前

3月の引越しシーズンに向けて、いつから対策を始めるべき?

所有する物件に空室が出ても、「繁忙期はまだ先だから」とそのまま放置してしまうことがあります。しかし、3月の引越しシーズン直前から対策を始めても間に合いません。オーナーは空室改善に向けていつから動き出し、どんな対策をとったらいいのか。管理物件数1万6234戸、入居率93.4%(2019年5月末時点)を誇る、駅前管理システム株式会社 管理受託課の宮園美保さんに話を伺った。

空室対策をしてすぐに入居者が決まるわけではない!

――繁忙期に向けて、オーナーはいつ頃から入居者募集の準備を始めたらいいのでしょうか。

宮園:3月の引越しシーズンに向けてお部屋探しを始めるのは、一般的に12月頃からです。早ければ大学の推薦入試が始まる秋から探し始める方もいるので、10月頃から繁忙期だと思っていたほうがいいでしょう。それに向け、夏には空室改善の対策を検討し始めなければいけません。ですが、初期費用を安くしたり設備を整えたりといった空室対策がサイト上に反映され、お客様が正しい情報を確認できるまで、2~3か月ほどかかります。ここを捉え間違えると、繁忙期に間に合わなくなる可能性があります。

――空室改善をして募集をかけたらすぐに入居者が決まるわけではないのですね。

宮園:ええ。例えば借り手が見つかるようにと、家賃や礼金・敷金などの契約上の条件を変更し、掲載写真を撮影し直す場合、物件を管理する不動産会社の更新作業が終わればサイトに反映できます。

しかし、それだけでは終わりません。物件情報を扱う他の仲介業者がサイトを更新しなければ、いつまでも改善前の条件のまま掲載されてしまうのです。

――さらに時間がかかるのですね。

宮園:ええ。ここまでに膨大な時間がかかってしまうこともあり、結局お部屋探しをする方たちに情報が届くのは、条件変更が決まってから2〜3カ月後の場合があります。

「まだ1部屋」「まだ1ヶ月」という考え方は捨てる

――では空室改善のためにオーナーが注意すべきことは何でしょう。

宮園:まずはオーナー様の意識を変えることです。「まだ1部屋しか空いていない」「まだ1か月しか空いていない」という考え方は捨てましょう。1〜2部屋空いていても、月々の返済ができていれば大丈夫だと考える方もいますが、返済以外にお金が使えないと、設備交換や改装工事ができず、現状維持すら難しくなってしまいます。年月が経てば他の部屋もどんどん空いてしまい、売却しようと思っても、賃料収入が少ないと売却査定額は下がります。そのような状況で売却しても、全額返済は見込めず、売るに売れなくなってしまうという負のサイクルに陥るのです。

――そうならないためにも管理会社選びが重要なのですね。

宮園:どの管理会社も同じだと思っているオーナー様が多いため、管理会社を決める際、他社と比較せず、建築会社から紹介された会社に依頼しているケースが多く見受けられます。しかし、客付け力や管理項目、手数料の額が違ったりします。管理会社を見直す機会はあまりないので、最初にきちんと選ばなければ大きく収入を下げたり、高い維持管理費用を払ったりして損をしてしまう、ということです。

――管理会社の変更が必要になるのは、どのようなときでしょう。

宮園:まずは、契約している管理会社からこまめに連絡があるかどうかを気にしてみてください。ただ、その内容が具体的な提案ではない場合は要注意です。何から始めたらいいのかわからないオーナー様にとって、これではほったらかしにされているのとなにも変わりません。管理会社は本当に空室を埋めるための提案をしてくれているのか。いま一度、振り返ってみて、場合によっては管理会社を変えることも検討してみましょう。

総合不動産のグループ会社だからこそできる「トータルサポート」

――駅前管理システムでは、オーナーに空室が出た際はどのように対応しているのでしょう。

宮園:例えば、グループ会社には不動産仲介業者の駅前不動産があるので、会議を行い、双方の視点から見た案を出していきます。例えば、「家具家電つきにするのはどうか」「ターゲットの客層が望む設備を備えているか」などです。家賃設定が低すぎるといった理由で、インターネットの検索にヒットせず入居者が決まらない場合もあるので「もっと強気に家賃を上げてもいいのでは」と提案することもあります。このように、なぜ空室なのかを一つひとつ診断し、さまざまな面から提案を行っています。

――グループ会社とも連携して具体策を提案してくれるのは心強いですね。

宮園:ええ。当社は仲介やリフォームなど、幅広く手がける総合不動産のグループ会社なので、連携してトータルサポートを行うことができます。さらに、社内にはさまざまな専門的な知識を持つ社員が多く在籍しています。何か困ったことがあれば、詳しい担当者につなげ、会社全体でオーナー様のお悩みを解決します。空室対策を何から始めたらいいのかわからない初心者のオーナー様、返済割れに苦しんでいるオーナー樣、どのような方でもまずはご相談いただければと思います。私たちの持つサポート力で、一緒に問題を解決できるはずです。

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