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安定の賃貸経営を実現させるには、入居者に住み続けてもらうことが重要となります。では、入居者に選ばれる物件には、どんな特徴があるのでしょうか? ここでは、日頃から入居者の意見を直接聞いている不動産会社が安定経営の実現する物件の設備や施工のポイントを実例で紹介。費用対効果の高い施工術で、安定経営を目指しましょう。

事例17:東京都練馬区春日町「本多マンション」

3ヶ月前

日本初!? 初心者でも安心のDIYサポート付き物件が誕生!!

築年数40年近く。通常であれば、入居付けが難しい物件に分類される本多マンションだが、DIY可能賃貸物件として大いに個性を発揮している。しかも、同マンションは普通のDIY可能賃貸物件とは一味違う、恐らく日本初の試みを行っている。なんと同じ建物内にDIYのプロ集団がいて、入居者のDIYをサポートしてくれるのだ。なぜ、常識を覆す取り組みを行っているのか。今回はオーナーの本多さん、株式会社ハウスメイトパートナーズ営業担当の佐相明生さん、同じく株式会社ハウスメイトパートナーズで今回の企画を担当した伊部尚子さん、施工のアドバイスを行うDIYER’S PARTY 石井麻紀子さんに話を伺った。

物件概要
物件名 本多マンション
所在地 東京都練馬区春日町1丁目15-12
階数・戸数 鉄筋コンクリート造地上3階建て/18戸
アクセス
都営大江戸線「練馬春日町駅」 徒歩8分
西武池袋・豊島線「豊島園駅」 徒歩12分
東京地下鉄有楽町線「平和台駅」 徒歩19分
西武池袋・豊島線「練馬駅」 徒歩22分

特徴的な設備 BT別/シャワー/洗面化粧台/バルコニー/収納/下駄箱/TVモニタ付ドアホン/駐輪場/敷地内ゴミ置き場/都市ガス/室内洗濯機置場/3口ガスコンロ設置済み/温水洗浄便座/追焚き給湯/エアコン/ハウスメイト管理物件

“日本初!” DIYのプロフェッショナルが物件に常駐している本多マンション

―「本多マンション」は入居者のDIYをサポートしてくれるDIY可能賃貸物件という、とても先鋭的な試みをされていますが、このプロジェクトはどういった経緯で始まったのでしょうか。企画のきっかけ、実現に至った経緯を教えてください。

本多さん:父からこのマンションを受け継ぎましたが、その時点でかなり築年数が経っていたので、老朽化が進み、かつ空室が目立つ状態でした。実はこのマンションとは別にもう一棟マンションを所有していますが、そちらも半分以上が空室で、加えて20年間の一括借り上げ家賃保証契約が満了して管理会社が撤退するという話になっており、とても困っていました。そこで以前から顔を出してくれていたハウスメイトさんに話したところ、とてもパワフルに動いていただき、なんとすぐに満室に! これですっかり信頼して、この本多マンションについてもいろいろ相談に乗ってもらったのがきっかけです。

日本初の試みを行っている「本多マンション」のオーナー本多さん

―DIY可能賃貸物件というアイディア自体はハウスメイトさんが発案されたのでしょうか。

佐相さん:当社からご提案させていただきましたが、本多様も以前からDIYにご興味を持たれていたので、お話はスムーズに進みました。

本多さん:あまりにも手をかけていない状態だったので、周りに新築物件が続々建つ中で、家賃を下げる、大規模なリフォームを行うだけではなかなか厳しいだろうという思いがありました。物件に個性を持たせるには、例えば、ペット可やシェアハウス、高齢者専用などさまざまなやり方がありますが、ちょうど何らかの個性を出したいと考えていたタイミングで、自分もDIYに関心があったので、思いが一致したという感じですね。

―ただ、同じDIY可能賃貸物件でも、DIYアドバイザーが常駐しているというのは、とても斬新ですよね。

佐相さん:弊社としてはまだまだできることがありますが、これでも抑えたつもりです(笑)。当然、一緒にやっていくスタッフが専門的な知識を豊富に持っているので、それでこういった形で踏み込めた、ということですね。社内でいろいろ知恵を絞って、この物件にマッチするアイディアとして提案いたしました。

―入居者の方はどのよう形でサービスを受けられるのでしょう。

伊部さん:DIY初心者の方は興味を持っていても、実際に始めるとなると何から手をつけていいかわからないなど、戸惑うことも多いと思います。当物件では、住宅や店舗などのリノベーションを数多く手掛け、代官山のインテリアショップ「Decor Interior Tokyo」を運営する夏水組の坂田夏水さんがモノのセレクトやデザイン面のアドバイス、各種DIY講座を開催するなど、DIYの普及活動をしている女性チーム・DIYER’S PARTYさんが施工のサポートを行います。DIYER’S PARTYさんは101号室にいらっしゃるので、気軽に相談していただけますよ。

―DIYER’S PARTYさんはどの程度までアドバイスしていただけるのでしょうか。

石井さん:私たちは101号室に入居しているので、どんな些細なことでも、ご相談ください。初心者の方が、ごくごく基本的なことをお尋ねくださるのも大歓迎ですし、これまでもDIYを楽しまれてきて、もっとステップアップしたいという方の専門的なご質問にもお答えいたします。さらに、道具をお貸ししたり、施工のお手伝いなどもいたします。

―盤石のサポート体制ですね。

石井さん:これまで当社はさまざまなアプローチでDIY普及に取り組んできましたが、「DIYをやりたいけれど、やり方がわからない」方の身近にいて、多種多様なサポートができるこの取り組みにはとてもワクワクしています。これまで初心者の方がなかなか踏み切れなかった、デザインと施工という2大テーマを解決できるプロジェクトになっていると思いますね。

―今お邪魔しているこのお部屋はモデルルームとのことですが、上質な”DIY感”を感じさせながら、とても機能的で住みやすそうなお部屋ですね。

石井さん:実はDIYを進める上で、お部屋を丸ごとスケルトン状態で渡して欲しいという方はほとんどいません。当物件は、水まわりなど快適に生活を送れるベースを整えた上で、壁紙を選んだり電球を選んだりという「暮らしながらDIYをやっていく」のに、とてもいいバランスになっていると思います。

もともと2DKだったお部屋を1LDKに変更。壁紙・床も張り替え雰囲気が一心

伊部さん:このお部屋は間取りを2DKから1LDKに変更し、古さを感じないレイアウトになっています。本多様はこれまでお部屋にあまり手をかけてこなかったとおっしゃいましたが、そのことがプラスに作用して、バス、トイレ、キッチンなどは最新設備に入れ替えることができました。内装以前の、基本的な工事は弊社のグループ会社で建設業の免許を持っているハウスメイトワークスが担当。機能面はもちろん、質的にも十分ご満足いただけるはずです。やはり水まわりは専門家以外には扱いが難しい部分になるので、設備が最新化されているかどうかというのは、DIY可能賃貸物件を選ぶ際の重要なポイントになると思います。

扉やタイルが印象的なキッチン
洗面所、トイレ、浴室も最新式に変更

―このモデルルームを見て、仕上がりのイメージができるのも嬉しいですね。次は、実際に入居者を募集しているお部屋を拝見しましょう。今回は2つのお部屋をご用意していただいています。

伊部さん:まずこちらのお部屋ですが、もともと3DKだった間取りを2LDKに変更しています。壁面の壁紙が張られていない状態で、ここに好きな壁紙を選んで張ったり塗装をしていただけます。ほかに収納部の襖紙選びやキッチン壁面のモザイクタイル選び、洋室の床の張り替え、LDKの入り口扉の塗装などが可能です。夏水組さんが用意してくださった壁紙はパターンが豊富で、輸入物のおしゃれでユニークなものも多いですから、きっと楽しんでお選びいただけると思いますよ。

まだ壁紙が貼られる前の室内

―創作意欲が湧いてきそうなお部屋ですね。基本的な設備が揃っているので、すぐにでも住めそうです。その上で、自分好みのお部屋に作り変えていく、というイメージでしょうか。

石井さん:おっしゃる通りです。壁の塗装は比較的時間がかかるので、入居後の早いタイミングで仕上げていただき、ほかの部分はゆっくりと考えながら取り組んでいただくのがいいかなと思います。もちろん、私たちサポーターがいつでもお手伝いいたしますので、安心して進めていただけます。

―ありがとうございます。それでは次のお部屋を見せていただきます。あ、こちらはすでにDIYが施してありますね。随分と印象が違います。

伊部さん:こちらは同じ間取りですが、先ほどご案内したDIY可能な部分に、壁紙を貼るなどのDIYを施したお部屋になります。”ビフォーアフター”といった感じで、さっきのお部屋と比較して見ていただくとわかりやすいのではないでしょうか。

本多さん:実はこの部屋は工務店ではなく、“素人”の方々が作業を行いました。プロ顔負けの素晴らしい仕上がりで、本当に驚きです。

壁紙を貼ったのが“素人”の方々とは到底思えない、プロ顔負けの仕上がり

石井さん:ここは、夏水組さんが主宰されている「内装の学校」で学んだ生徒さんが、実習の一環でDIYを行ないました。弊社の女子社員が壁紙を選んで、文字通りDIYを地でいく形でした。TVなどでも採り上げられましたが、なによりも一般の方へ実際にDIYを行う際のイメージをお伝えできたのが大きいですね。

「内装の学校」で学んだ経験を活かし、壁紙張りを実施

―なるほど、先ほどのお話にもありましたが、壁紙も通常のものとは一味違う、とてもセンスの良いものになっていますね。

石井さん:女性らしい感性が光る、素敵なチョイスになっていると思います。このテイストがお気に召せばそのまま住んでいただけますし、もちろん、ご自身の好みでやり直していただいてもまったくかまいません。

―物件周辺の環境について伺いたいのですが、最寄駅は都営大江戸線「練馬春日町駅」ですね。

佐相さん:都営大江戸線「練馬春日町駅」からは徒歩8分、西武池袋・豊島線「豊島園駅」からは徒歩12分ほどです。他にも東京メトロ有楽町線「平和台駅」や西武池袋・豊島線「練馬駅」も徒歩20分前後でアクセスできます。周辺は緑も多く、落ち着いた環境なので、じっくりDIYに取り組みたい方には最適なのではないでしょうか。

本多さん:バスを利用すれば「練馬駅」までは8分、赤羽駅にも直通で30分ほど。「池袋駅」や「新宿駅」などの主要ターミナルにも出やすいので、通勤・通学の利便性も高いと思います。

佐相さん:とても住みやすいエリアですね。

―想定されている入居者像としては、どんな方々になるのでしょうか。

本多さん:やはりDIYに関心のある単身の方や新婚、ファミリー層ですね。

伊部さん:特にこれまでDIYをやってみたかったものの、躊躇していた方や、賃貸でDIYを諦めていた方にオススメですね。実際、お問い合わせをいただく方の中には、分譲マンションの購入を考えていたけれど、DIYができるのなら賃貸も検討の対象になるという方や、持ち家を購入してDIYをする前の予行練習的な位置付けで考えているなど、さまざまな方々に関心を持っていただいているようです。

―お話を伺えば伺うほどユニークさに感嘆しますが、企画を進める上で苦労したことや、気づいたことについて教えてください。

伊部さん:弊社は管理会社ですので、まずオーナー様を契約でお守りしなければいけないという第一の使命があります。当物件の契約書を作成するにあたっては、前例がないことが多く、正直、とても苦労しました。例えば、通常の賃貸契約であれば、お部屋にはなるべく手を加えずに住んでいただき、退去時は原状回復をしていただくことが基本になります。ところが当物件ではDIY好きの方々に入居していただき、お部屋にいろいろと手を加えることが前提となっています。

―なるほど。”原状回復”という言葉の意味が大きく変わってきますね。

伊部さん:そうなんです。これまでの賃貸契約では、単に「原状回復あり」という表記になりますが、そのままではいわゆる”DIY的ケース”へ臨機応変に対応することができません。例えば、通常であれば壁紙などは張った時点で所有権はオーナーのものになります。しかし、これが高価な棚などを取り付けた場合はどうか。退去時に所有権をオーナーに譲り渡すのか、撤去して穴を埋めてもらうのかといった問題に対処していかないといけないわけです。

―そうすると、こちらの物件用の新たな契約書を作る必要がある。

伊部さん:そこで国土交通省が提唱している「DIY型賃貸借に関する契約書式例」などを参考に、弊社の法務部と相談しながら物件用に落とし込んだ契約書を作成しました。契約時、最初にDIYする場所を指定して、追加したければ都度申請をお願いするというスタイルです。追加申請の際、そのDIYが、例えば次に入居する方にとって困らないものかどうかなどをDIYER’S PARTYさんにジャッジしていただくということを考えています。

本多さん:私としても、契約書で守られているんだ、という安心感は大きいですね。

伊部さん:また、これも管理の部分ですが、これまで原状回復工事を行う際、建築に関する法規は大きなウェイトは占めていませんでした。建築基準法や消防法は物件の建築時にはとても重要になりますが、住み始めてしまえば特に意識することがありません。ところがDIY可能賃貸物件では、入居者がDIYでやりたいことに法律的な裏付けで応えていく必要があります。例えば、建築物の内装には内装制限という規定があり、万一の火災の際、避難する時間を稼ぐため内装材に防火性能の高い不燃材料等を使用しなければいけない場所が決まっています。あるいは耐震や防火、断熱、防音上、構造的に穴を開けてはいけない壁もあります。

―入居者に許可したDIYが原因で火事などの事故が起こると、大きな責任問題にもなりかねませんね。

伊部さん:そうなんです。だからこそ、管理会社である私たちが法律をしっかりと学び、適切な管理を行う必要があります。ただ実際には、法律に無頓着のまま”DIY可能賃貸”としている物件もあります。実は私が会社の承認を得て所属している一般社団法人HEAD研究会では、国土交通省の後押しをいただきながら2年以上にわたって「賃貸DIYガイドライン」を作成しており、先日やっとダウンロードができる状態になりました。DIYに関心のあるオーナー様や入居者様にとって有益な、さまざまな情報が得られると思うので、ぜひご一読いただければと思います。

 一般社団法人HEAD研究会  賃貸DIYガイドラインダウンロードページ

本多さん:DIYはTVなどでも見る機会が多いと思いますが、なかなか法律のことまでは触れないので、DIYの認知拡大に向けて大きな助けとなりそうです。私も勉強になることが多かったです。

―最後に、入居を考えていらっしゃる方に対してメッセージをお願いします。

佐相さん:DIY可能賃貸物件で、ここまで運営しているのはこの物件が“日本で初めて”と自負しています。管理とデザイン、施工のすべてをプロフェッショナルが完全サポートさせていただきますので、ぜひチャレンジしてみてください。

石井さん:DIYは、ガスや電気、水まわりなど専門家に任せたほうがいい一部分を除き、ほとんど何でもできます。どうせできないからと諦めず、大きな夢を語っていただきたいと思います。イメージやヴィジョンを持っていれば必ず実現できますし、当社も全力でお手伝いをさせていただきます。

本多さん:すでに募集などを通じて大きな反響をいただいていると聞き、とても嬉しく思います。興味を持って入居したDIY初心者の方に、一からすべて教えてくれるというスタンスのお部屋ですので、素敵なDIYライフを存分に楽しんでいただきたいですね。

―ありがとうございました。


株式会社ハウスメイトパートナーズ

佐相明生さん(左)

営業本部課長 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士

伊部尚子さん(右)

営業本部課長 公認 不動産コンサルティングマスター
一般社団法人HEAD研究会 不動産マネジメントTF副委員長として、賃貸DIYガイドライン制作に携わる。

DIYER’S PARTY代表/DIYプロデューサー

石井麻紀子さん)

DIYに関する幅広い知識と技術で、大家さんや住まい手の住まいに関するお困りごとを解決し、生活の価値を高めるスペシャリス ト

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