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「急な転機がきまった」「親から物件を相続した」「いま物件管理をお願いしている管理会社を変更したい」など、自身の物件を賃貸物件として運用したいが、何から始めていいのか分からない方も多いのではないでしょうか? ここでは、”初心者オーナー”が始めて物件を貸しに出す際の手順や仕組みや、入居者募集について、具体的事例を交えて公開。失敗しない賃貸経営を実現するノウハウを紹介します。

第3回:初心者オーナー向け 初めての物件管理ガイド~資産活用編~

3年前

物件管理よりも大きな「資産活用」という視点を持って

物件管理の際はどうしても「家賃はどうする」「クレーム対応は」など、目先の収益やトラブル対応に目が行ってしまいがち。本当に必要なのは「長期的な資産活用という視点です」と住友林業レジデンシャル株式会社 プロパティ事業本部小寺正浩さん。創業1985年、管理戸数は36,000戸を超える物件管理から培われた同社の「資産活用」について話を伺った。

管理にとどまらない、長期的な資産活用の視点を

――物件管理については家賃設定、リフォームの有無や範囲と、考えることはたくさんありますよね。1、2回目でもお話しいただきました。

小寺:はい。もちろんそれらの点もフォローさせていただきますし、大切な点ではありますが、オーナー様が本質的に行われたいのは物件の管理ではなく「資産のよりよいご活用」ですよね。

――確かに、資産を活用してよりリターンを得ていきたいから、そのために物件管理があるという位置づけですよね。しかし、資産運用というと漠然としてしまって、何から考えていいのかわからないオーナーの方も多そうですね。

小寺:当社ではファイナンシャルプランナー保有者も多くおり、単に物件の管理を行うのではなく、オーナー様の資産全体の状況を把握させていただき、それぞれのオーナー様の状況に合わせ、当社と提携しております税理士、弁護士、銀行も紹介させていただきます。

――税金、法律、ローンについては、よくわからないから現在管理を依頼している不動産会社にすべて任せっぱなし、というオーナーの方も少なくないと思います。総合的にコンサルティングを受けられる機会が事前にあれば、自分の資産の現状や今後の予想も把握できて、安心につながりますね。

小寺:当社だけでなく、お話をお伺いしたのち、必要に応じて住友林業グループや提携業者をご紹介させていただくなど、お客様にとって最適な資産活用となりますようご提案致します。

――なるほど。プロの目線からみて、オーナー様が長期的な資産活用としてもったいないな、と思えるようなことをしている例はありますか?

小寺:そうですね。当社では火災保険の代理店業務も行っていますが、1~2年と非常に短い期間の保険に加入しているオーナー様もいらっしゃいます。たしかに物件購入時の初期費用を安くおさえられるといった意味では有効ですが、長期的にみると割高になります。そのような場合は、保険契約のご変更を提案させていただいたこともあります。

――物件購入はある程度の初期費用がかかってしまいますので、そこでつい抑えたい、となってしまいますが、保険や税金、法務、銀行ローンなどについてプロの視点から長期的な視野に立ったアドバイスがもられると助かりますね。

小寺:お客様の資産全体を中長期的に見て、目先の金額だけにとらわれない提案をさせていただきます。

物件を留学生向けの寮や、介護施設にする提案も

――物件は供給過多と言われていますね。

小寺:はい。当社では空き家のご相談をいただいた際は実際に現地を見て、状況に応じたリニューアルを提案しております。

――具体的にどのようなリニューアルをされることが多いのでしょうか?

小寺:浴室・トイレ・洗面が一緒になっているものそれぞれ独立させる工事や、ワンルームを2部屋つなげて1LDKに変更するなど、時代のニーズに合わせたリニューアルが多いです。
また社宅を廃止する企業様が増えていますので、急増している海外からの留学生向けに寮としてサブリースしたり、介護施設としてご紹介するケースもあります。
ファミリータイプの社宅は、一般賃貸用にリニューアルしてサブリースを行っているケースもあります。サブリースする事でオーナー様には毎月一定の金額が入りますので、資産運用計画を立てやすくなります。

――様々な選択肢を提案いただけるのは助かりますね。空き物件解消にはリフォームは有効な手段ですが、初期費用が増えてしまうところでもあります。

小寺:「入居者が決まってからリフォームする」と希望されるオーナー様も多いのですが、やはり内覧される方を考えると先行したいところです。同じ家賃・立地でクリーニングまでされた綺麗なお部屋と埃っぽくキッチンも油汚れでベタベタ・・・。どちらのお部屋を選ぶかは明らかです。費用がご心配な場合、分割やリフォームローンのご利用も可能です。
リフォーム内容も壁紙を一部アクセントクロスにするだけの小規模なものから間取変更等の大規模な工事までご予算に応じてご提案しています。

――どうしてもリフォームの費用をかけられないが、空室はなんとかして埋めたい、という場合はどうでしょう。

小寺:そうなりますと家賃や募集条件の見直しが現実的ですね。例えば以前までは主流だった礼金も新築や人気エリア以外では取得が難しくなっています。その他、初期費用を抑えられる条件設定や、ペット飼育可能にするなどご相談頂いたエリアの成約事例等を参考にご提案させていただきます。

――なるほど。物件の決まりやすさについてなのですが、リフォームの有無以外に、電車で急行が止まる駅か、今後開発が進む街なのかなど、エリアの特性によっても変わってきますよね。

小寺:はい。当社では東京本社のほか支店は東京東支店、東京西支店、大阪支店、大阪西支店、名古屋支店、横浜支店があり、営業所はさいたま営業所、船橋営業所、町田営業所、神戸営業所と主要都市に支店、営業所があり、地域の状況をタイムリーに仕入れられるのが強みですね。

――特に相続などで地縁のない物件を引き継いだ際などに、エリアに熟知した管理会社に任せられると安心ですね。

小寺:オーナー様の資産全体の現状と今後について、ご状況に応じたコンサルティングを行い、様々な選択肢を提案させていただきますので、ぜひご相談いただければと思います。

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