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Q 築26年のアパートの空室対策は何をすればいい?

4年前


今月の質問

築26年の平屋アパート(10戸、2DK)を所有する現役大家(65歳女性)です。郊外の物件で駅からは徒歩30分のため立地はよくありません。これまで全戸自主管理だったのですが、2戸で退去が出たため、リフォームをし2戸を自主管理から管理会社に管理を任せ、専任媒介契約をお願いすることにしました。しかし、なかなか埋まりません。管理会社ではポータルサイトへの掲載をして集客してもらっています。また管理会社のアドバイス通り、フリーレント1ヵ月もつけ、敷金・礼金はゼロにしました。家賃相場も周辺と同等程度です。空室を埋める方法はありますか?


管理会社や客付け会社への積極的に営業を行い内見者数を増やし、申し込みが入る確率を上げましょう!

今回の回答者:内本智子さん

2011年から不動産投資を開始し、1年弱で埼玉に4棟51室のマンションを買い進め、現在の家賃収入4000万円、入居率98%を誇る。

内本智子さんブログ

『働くアラフォーママが夫にナイショで家賃年収4000万円!』
(扶桑社)

内本智子さんからのアドバイス

家賃と条件などが周辺相場と合っているか確認

金曜日に管理会社や客付け会社に営業を行う

建物の共用部や部屋の清掃を徹底し、印象を良くする


入居希望者の方が内見にこられた場合の成約率は、新築・築浅物件3割~築古物件1割程度ではないでしょうか。そのため、築古の物件の場合、いかに内見者数を増やし、内見時に申込が入る確率を上げるよう努力することが非常に重要です。

基本的な入居付けの手法例を紹介します。
1. 募集家賃(例:家賃5万円・共益費3千円)、条件(例:敷金1ヶ月・礼金ゼロ)などが周辺の家賃相場と合っているか確認する
2. 募集部屋が賃貸物件ポータルサイトに掲載されているか、客付け会社に募集依頼がかけられているか管理会社に確認する。同時に、管理会社に断った上で自分でも客付け会社に入居者紹介のお願いに出向く
3. 内見案内時に成約率が高まるように部屋の印象をよくする。例えば建物の共用部(エントランス・廊下・自転車置き場・ゴミ置き場)の清掃確認や、部屋の中の清掃状況を定期的に確認する
4. 土日に内覧希望があることが多いので、金曜日に管理会社や客付け会社への訪問や電話をし、案内をお願いする。月曜日に「この週末に問合せや案内はありましたか」と確認する。内見後に申込に至らなかった場合は、その理由を聞いて対応策を検討するなど、管理会社任せにしないで、自分でもできることをする
5. 申込に至った場合は、その客付け会社・営業マンにお礼に伺う

そのほか、個人的に客付けに効果のあった施策は、設備の見直しです。防犯カメラ設置、入居者無料インターネット設備を導入、壁の1面にアクセントクロス、古いエアコンは新品に取替え、TVモニターフォン設置といった内容です。家賃条件の見直し、客付け会社への営業、設備見直し、といった施策を小出しにしないで、まとめて実施されると非常に効果的です。


お付き合いのある業者さんや入居者さんにあなたの物件の営業マンになってもらおう

今回の回答者:雨宮憲之さん

不人気エリアでの賃貸経営にもかかわらず、通算入居稼働率96%を誇る大家さん。不人気エリアでプレミアム物件を見つけ出す独自のエリアマーケット分析手法で注目を集めている。

雨宮憲之さんHP

『もう会社に頼らない!プラス300万円を〝気楽〟に稼ぐ不動産投資術』(ソフトバンククリエイティブ)

雨宮憲之さんからのアドバイス

業者さんや入居者さんに入居希望者を紹介してもらう

のぼり旗や入居者募集チラシで現地でのPR活動を行う

大家さんのホームページやブログで情報発信を


立地の悪条件をカバーするような強力なセールスポイントを作り出せればベストなのですが、費用対効果の点で、決定打と言えるものはなかなか存在しません。

空室問題の解決で、重要な発想の一つに「釣り糸をなるべく多く垂れる」ということがあります。条件が悪いならなおさらですが、募集の間口や方法を多岐に広げることで、賃貸のお客さんとの接点をなるべく多く作ることが重要です。まずは、「あなたの物件の営業マンを増やす」ことからはじめましょう。お付き合いのある工務店や内装、電気工事、水道設備、清掃などの業者さんに入居希望者の紹介依頼をし、あなたの物件の営業マンにしてしまうことです。

そして、究極の営業マンは入居者さんです。「どなたか住みたい方を紹介してください」とお願いすることも有効です。実際に住んでいる方が紹介するのですから、これほど説得力のある話はありません。いずれの紹介制度でも、成約の際の謝礼を用意しておけばいいでしょう。

一方、現地でのPR活動も効果を発揮します。のぼり旗を立てて、入居者を募集していることを広く知らしめます。物件を宣伝する看板を立てたり、入居者募集チラシを収納したボックスを現地に設置したりすることで、近隣で物件を探しているお客さんとの接点を作ることができます。このほか、賃貸客との接点をより多く作る方法として、大家さんがホームページやブログ、フェイスブックなどで情報発信することも効果的です。

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