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不動産投資の人気ブログを運営するスーパー大家さん【寺尾 恵介さん】

5年前

自分でコントロールできるから不動産投資は面白い!

今回、登場していただくのは、サラリーマン時代に不動産投資に目覚め人気ブログを運営し、北陸地方(石川県、富山県)で物件を5棟116戸所有している投資家けーちゃんこと寺尾恵介さんです。空室リスクが高く、アパート経営に不向きと言われるエリアで賃貸経営を行うにも関わらず、入居率は常に90%以上で維持しているスーパー大家さんです。寺尾先生が不動産投資をはじめたきっかけや物件購入のポイント、管理会社さまとの付き合い方についておうかがいしました。

【投資家けーちゃん勝利への道程】


スーパー大家ヒストリー

神奈川県横浜市在住。
1973年愛知県生まれ。
早稲田大学法学部卒業。

1996年に住友海上火災保険株式会社(現:三井住友海上火災保険株式会社)に入社し12年間勤務。
富山支店在任時代に不動産投資をスタート

2004年8月から2014年5月までに5棟116戸の物件を取得。

現在は、不動産投資(賃貸業)をしながら、ハートブレインを立ち上げ、大家さん向けの無料情報誌「満室経営新聞」を運営、セミナーの運営や不動産投資教材の製作・販売を行う。個人としても講演執筆活動や、大家さん向けの保険コンサルティングなどを行っている。


比較することで、自分の買うべき物件が見えてくる

不動産投資に興味を持ったのは、会社員としてのお給料以外にも副収入があれば、余裕を持って働けるのではないかと考えたからです。当時の私は、大手保険会社の営業として働いていたのですが、給与の昇給額や賞与の額は人事評価によって細かく決まっていました。そのため、評価をあげようと同期や上司たちは必死。ただ、SランクとAランクの差は上司の印象でしかない場合もあり、そうしたことに自分は一喜一憂したくなかったのです。また、売り上げをあげるために、自分の良心が痛むようなことまでしてがつがつ働きたくはありませんでした。

そこで、副収入を得られる手段として株やFXなどさまざまな方法を検討したのですが、中でも興味をもったのは不動産投資でした。特に役立ったのは藤山勇司先生の書籍です。サラリーマンでも不動産投資で成功するにはどうすれば良いか、具体的な手法が書かれていました。不動産投資には株とは異なり再現性がある、つまり自分にもできるのではないかと思いました。

しかし、当時は今のように収益物件を検索できるようなサイトはありませんから、最初の1棟を買うまで100件以上見に行きました。そうした経験を通して何をポイントにして物件を見ればよいのかという「比較の土台」を作ることができたと思います。

スーパーで野菜やお肉を買うときは、誰もが適正価格を知っているため、簡単に良い買い物ができると思います。不動産を購入する際も、野菜やお肉と同じように比較することがなにより大事です。ただ、不動産は初心者の方にはその適正価格が非常にわかりにくいため、なかなか良い買い物をするのが難しいのです。比較の土台をつくるためには、まずは沢山の物件を見ることが必要です。

自分が良いなと思っていた物件でも、100件の物件を見たらその物件は下から95番目ぐらいの価値しかないことがわかってくるはずです。忙しくてそれができないなら、アドバイスしてくれる経験者に聞いたり、コンサルティング会社に相談したりして、購入物件を吟味する必要があります。特に1棟目こそ、入念にリサーチしてからの購入をオススメします。

身の丈に合った不動産投資をしよう

物件をリサーチする前に忘れてはならないのは、自分の買える物件を吟味するということです。まずは、金融機関や不動産会社に自分はどのぐらいの物件を買えるのか相談してみましょう。私も、最初はやみくもに探してしまったので、東京からわざわざ広島まで4億円の物件を見に行ったことも……。上を見たらきりがありませんので、ご自身の属性から条件を絞りこんでいきましょう。

著名な大家さんのブログや書籍を読むと、フルローンで億単位の物件を購入した方や地方にボロボロの物件を購入して高利回り成功された方などの武勇伝が書かれていることがありますが、その方だからこそ成功している場合が実は多いです。また、書籍が出されてから時間も経っていますし、状況は刻々と変わっているため、その方でも今はやっていない手法ということもよくあることです。先輩大家さんの手法で、再現性のある部分は参考にしながらも、自分の身の丈に合った不動産投資のスタイルを見つけていくと良いと思います。

物件探しで大切にしているのは「自分で価値を高められる物件かどうか」ということです。物件調査では、その物件の改善すべき点をリストアップしていきます。自転車が放置されている、郵便受けに郵送物があふれている、アパート名がださいなど、部屋の中に入るまでに20個ぐらいあげられる場合もあります。1物件で、100個ぐらい欠点が見つかることも。それらを、直せるところと直せないところにふるい分けていきます。直せるところも大変なのか簡単なのか、どのぐらい費用がかかるのかといった観点で見ていきます。半分以上が空室であっても、物件の価値が自分の力で高められそうであれば購入します。

僕のところに相談にくる大家さんのなかには、「物件の見学に行ったのですが、放置自転車がいっぱいなのであの物件の購入はやめます」といった人がいますが、とてももったいないですね。入居者目線ではなく、自分がオーナーになったら、どのような物件に変身させることができるかイメージしてみるのです。放置自転車は、業者を手配すればそれほどコストもかからず処理できますから、僕から見ればそうした物件はお宝物件に化ける可能性があります。たいていの欠点は自分でコントロールできることなのです。

ポジティブに周囲の方を巻き込む力

不動産投資を成功させるには、チームワークも大切だと考えています。特に物件管理 や空室募集をしてくださっている管理会社さんとは気持ちよく仕事ができる関係を築くようにしています。私が特に心掛けているのは下記の3つです。

管理会社とのつきあい方

1 相手側の利益に貢献できるという姿勢を見せる
管理料は値切らない、広告料は満室になるまで2ヶ月出す、リフォームをする際は自分勝手に進めるのではなく管理会社さんを通して依頼するなど、管理会社さんにとって自分がビジネスの相手として良い相手だと理解してもらうことが大切です。相手を尊重する姿勢をみせると、こちらからのお願いも聞いていただきやすくなります。

2 尊敬できる存在であるように心がける
頑張っている人は応援したくなるのが人間というものです。僕は東京に住んでいながら、北陸の物件を所有しているので、管理会社さんよりも、フェアや勉強会に参加する機会は多く、最新の情報を入手することができます。そうした情報提供を行うと非常に喜ばれます。

3 電話一本でも、楽しくコミュニケーション
お店の雰囲気を良くしてくれる大家さんというのは大事にされると感じています。管理会社の店長さんに話があって電話するとき、電話に出てくれた事務や営業の方とも楽しく会話をするようにします。そうすると、その会社では「あれ、誰と話をしているんだろう」と思いますよね。「寺尾オーナーからお電話です」ということがわかると、「寺尾さんは面白い人みたいだね」ということがお店の中での共通認識になっていきます。

電話がきっかけで、お店に行けば、どのスタッフともわりとすぐに仲良くなることができます。満室になったら食事会、信念会や忘年会なども企画しています。そうしたことがきっかけで、良い関係を築くことができます。

自分はお客様だから偉そうな態度で相手に接するのではなく、もう一歩踏み込んだ関係を築けるようにしたいですね。それは難しいことではありません、電話をしたら「どうなの?最近、忙しい?」など、相手を気遣う一言をかける、先方から連絡をいただいたらクレームであってもとりあえず「ありがとう」とお礼の言葉を欠かさずするといったことです。ちょっとしたことですが、不動産会社の方との関係が良好のものになっていき、たとえトラブルや空室が出たときも、ポジティブに仕事に取り組んでくださる心強いパートナーになってくださるはずです。

物件購入から購入後の管理業務も、大家の気持ち次第で楽しくコントロールできる部分は多いです。ぜひ、前向きに楽しく継続してほしいですね。


明日から真似したいスーパー大家のワザ

大家としての「キャラ設定」をしよう

どういう大家さんが好かれるのかきっと皆さんイメージをもっていると思います。そのキャラクターを演じてみましょう。僕のブログを読むと、投資家けーちゃんは、明るくて、楽しそうで、美味しいもの好きそうなイメージがあると思いますよね(笑)。けーちゃんはいつも「ありがとう」と言えるキャラなんです。素の自分がそうかというと、ちょっとそれは言えませんが……。みなさんも理想の大家のキャラ設定をすれば良いと思います。大家業として人に会ったり、電話したりするのは、1日1時間もないはずですから、きっと演じきれますよ。

ライバル物件を検索してみよう

これはすでに物件を所有している場合ですが、賃貸物件検索をしてみると、あきらかに自分の物件よりもスペックが高くて、安い家賃の物件が見つかることがあります。これでは勝ち目がありません。スペックを高くするか、家賃の値下げをする必要があります。ライバル物件は、ずっとライバル。常にウオッチしておくべきです。

所有する物件を定期的に見にいこう

ある程度、賃貸経営が波に乗ってくると管理は管理会社にお任せという方も多いかもしれませんが、定期的に物件を訪問するようにしています。ゴミがおちていたり、ゴミ収集所が汚れていたり、気になる箇所が目につくはずです。そうした点は管理会社に伝えて、改善を求めます。自分が動いている姿勢を見せると、管理会社さんもオーナーのためにがんばろうと思ってくれるようで、良いアピールになります。


寺尾 恵介さんの著書

『全国どこでもアパート経営』 (筑摩書房)

『みんなが知らない満室大家さんのヒミツ』 (ぱる出版)

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