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長く入居してもらうために私が実践している3つのポイント

1週間前

chisato

元フリーアナウンサーで、20代前半から投資用に貯金したお金を使い、20代で2棟15室の自主管理をする女性大家さんとなりました。2020年からはサービス付き高齢者住宅のオーナーとしてサービスを開始します。自分なりのやり方で行ったさまざまな投資方法を公開しています。


はじめまして。20代前半から投資用に貯金したお金を活用し、現在は2棟15室を自主管理しているchisatoです。大家さんにとって「満室」は最高の喜びであり、「空室」は胃が痛くなるような言葉ですよね。物件を持っていれば「空室」は付き物ですが、できる限り避けたいものです。そこで私は3つのポイントを抑え、入居者の方に「長く入居してもらえる」方法を工夫しています。誰でも簡単にできる方法ですので、「空室」に悩まれている方はぜひご覧いただきたいと思います。

即時対応で入居者の信頼を得る

私は最初に物件を購入してから約5年間、ずっと自主管理を行っています。委託管理ではないため、入居募集、物件の清掃業務、クレーム対応、入退去時の清算など、さまざまな業務を自らすべて行っています。

そこでまず心がけていることは「クレームやトラブル、相談ごとは即時対応すること」です。

入居者の方も大家さんへ連絡するのは少なからず緊張するもの。中には「こんな事で連絡してしまいすみません」と申し訳なさそうに連絡してくる方もいらっしゃいますが、私はどんな内容であっても、必ず話を聞き即時対応する事を心がけています。

もちろん自分で対応できない部分に関しては業者を手配し業者の方に対応していただくこともあります。その時も迅速に対応してくれる業者へ連絡を取り、即時対応をお願いしています。以前、排水桝が詰まってしまい、マンホールから水があふれてくる事がありました。入居者の方から連絡を受けた時は、私も仕事中で身動きが取れませんでしたが、すぐに業者を手配して、連絡を受けた日に排水桝の清掃を行いました。その方からは、「昔住んでいたマンションは管理会社が全然動いてくれなかったけど、今回は大家さんがすぐに動いてくれるから助かった」と感謝されたことを覚えています。

委託管理にしていると、管理会社は多くの物件を管理している分、初動が遅くなってしまうこともあるようですが、自主管理の場合は自分の物件だけを管理しているので、迅速な対応が可能です。入居者の方が困っている時こそ、すぐに対応する事で、信頼できる大家さんと評価してもらうことができます。また、最近では入居者の方々とSNSでつながっているので、何かあるとすぐに連絡があります。コミュニケーションを取りながら信頼関係を築く事で、長く住みたい物件と感じてもらえるように努力しています。

物件は常に清掃・清潔を心がけるべき

物件の清掃はできるだけ多く行うようにしています。 私が所有している物件は1棟アパートなので、敷地内の掃き掃除はもちろんですが、梅雨前には雑草を抜いて除草剤を散布します。また、コンビニのすぐ裏手にあるので、物件購入、入居募集ともに、コンビニの近くで便利というのが強みでした。

当然その強みは入居者の方々も喜んでいるのですが、コンビニの裏手に物件があると、意外な落とし穴がありました。それは、コンビニの近くはとにかくゴミが多いということです。

コンビニを利用された方が食べた物や缶、ペットボトルが風に吹かれて物件内に落ちていることは日常茶飯事。タバコの吸い殻も落ちている事が多いので、頻繁に掃除をしています。コンビニが近くにある物件は便利ですが、掃除は頻繁に行わないといけないのが大変なところです。

当然、コンビニの有無にかかわらず物件の清掃は必要です。私は自主管理のため、自分で清掃を行っていますが、委託管理をしている方は全て管理会社に任せっきりで本当に大丈夫でしょうか? これは以前、現役の不動産会社に勤めている方から聞いた話ですが、いい管理会社を選ぶには、“管理会社が実際に管理している物件をチェックすること”だと言われました。

具体的には

・実際の空き物件を観察し、空室が何か月で埋まるのかを見る

・管理物件の清掃状況は特にチェック(特に1棟物件の場合)

以上のようなチェックポイントを教えてもらいましたが、皆さんの物件はいかがでしょうか?

管理会社に清掃をお願いしている方も、自分の所有物件なのでできる範囲で清掃や物件チェックを行い、入居者にとって居心地の良い空間を提供することが必要だと私は思います。

感謝の気持ちを込めてプレゼント

物件の大家として、定期的な清掃常に入居者とコミュニケーションを取るトラブル時には迅速に対応する。これは大家業をする上では当たり前のことですが、私が1年に1回、必ず行っているのはカタログギフトのプレゼントです。

このカタログプレゼントを行うようになったのは、私が物件を購入して1年が経とうとした頃でした。右も左もわからない素人大家でしたが、ようやく1年を迎えたので、感謝の気持ちとこれからもよろしくお願いします、の気持ちを込めて、全ての入居者へ手紙付きでカタログギフトをお渡しする事にしました。

それぞれのポストへ投函(とうかん)すると、続々と感謝の連絡があり、特に印象的だったのが、受け取られたご主人からの連絡。「カタログギフトありがとうございました。妻がすごく喜んでいます。カタログギフトを見ながら何を注文しようかずっと悩んでいますよ。妻の機嫌もよくて僕としても助かりました。ありがとうございます」という連絡でした。

やはり入居者の中でも特に女性が喜ぶことを考えて実践することが大事だと、改めて感じる瞬間でした。

このように「即時対応で入居者の信頼を得る」「物件の清潔性を保つ」「 感謝の気持ちを込める 」の3つのポイントを抑えながら、大家さん自身も「入居さんが長く住んでもらえるように努力する必要がある」と思います。

すでに供給過多といわれる不動産業界ですが、空室率が上昇し次の入居者確保が大変な時代になります。

ですが、

「空室対策だけ」を考えるのではなく、まずは「今、入居している入居者さんを大切にする」ことが一番大事な事だと思います。

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