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新築でも「待つ」のではなく「攻める」姿勢が重要!

1週間前

chisato

元フリーアナウンサーで、20代前半から投資用に貯金したお金を使い、20代で2棟15室の自主管理をする女性大家さんとなりました。2020年からはサービス付き高齢者住宅のオーナーとしてサービスを開始します。自分なりのやり方で行ったさまざまな投資方法を公開しています。


こんにちは。2棟15室を自主管理しているchisatoです。私がはじめて購入した物件は、新築1棟アパートで、「新築だから平気!」と今振り返ってみても謎の自信の中、大家デビューを果たしました。しかし、そこには思わぬ失敗が待ち受けていました……。 今回のコラムは、これから不動産投資をはじめたい方や初心者大家さんに向けて、私の「失敗体験」と「解決策」をお話しいたします。ぜひ最後までお楽しみください。

初めてだらけの自主管理

冒頭で申し上げた通り、私がはじめて購入した物件は、新築1棟アパートで、5月頃から棟上げが始まり、9月に完成する計画で進めていました。はじめての不動産投資・物件購入で右も左もわからない状態でしたが、先輩大家さんから「まだ若いし、自主管理を経験して不動産のノウハウを学んだ方がいいよ」とアドバイスをいただき、自主管理を選択する事に。自主管理なので、もちろん入居付けも当然自分で行わなくてはいけません。

最初の頃は仲介会社の扉を開けるのも緊張していました。そして、ほとんどの仲介会社から「お部屋探しですか?」と入居希望者に間違われる始末……。

「いや、自主管理をしている大家ですが、募集をお願いできますか?」とたどたどしく仲介会社の方とお話ししたことを覚えています。

物件周辺の仲介会社に募集が終了したのが6月中旬頃。早速問い合わせの連絡もあり、出だしは好調でした。その約1週間後。はじめての申込書が届きました。当時は申込書が届いただけで舞い上がっていましたが、じっくり申込み内容を確認して入居審査を行う事にしました。

入居希望者はカップルで、まだ年齢の若い男女のお名前があり、保証人は親族の方のお名前が記載してありました。念のためSNSで男女それぞれの名前を検索してみると、すぐにヒット……。人は外見だけで判断してはいけませんが、写真からは所謂“ヤンキー”という雰囲気が漂っており、友達と一緒に写っている写真も派手なものでした。

今思えば「初めての入居審査」と考えると少々ハードルの高い審査でしたが……。

どう判断していいのかわからず、周りの方々に相談をしたところ、以下のようなアドバイスをいただきました。

・不動産の入居審査は大事

・自主管理なので、トラブルが起こりそうな事は避ける

・新築ならすぐに満室になるから、危ない人は見送る

やはり自主管理という事もあり、入居後にトラブル(例えば騒音問題など)が起こってしまうと他の入居者の方にも迷惑がかかってしまうので、残念ですが入居審査でNGを出すことにしました。この判断が正しかったのか、間違いだったのかは正直今でもわかりません。ですが、その後、入居付けに苦戦する事となります。

「新築ならすぐに満室になる」という考えは捨てるべき!

はじめての入居審査から程なくし、新しい申込みが立て続けに入り、やはり新築物件ならすぐに決まる! そんな自信すら湧いてきました。入居審査と保証会社の審査をクリアした3世帯が、9月の完成後からご入居いただくことになりました。

残りは満室まであと3世帯。

新築ならすぐに決まるから大丈夫。きっとすぐに連絡が来る。

大丈夫、大丈夫。

自分へ言い聞かせるように思い込んでいた「新築なら大丈夫」の言葉。気がつくと8月中旬。物件完成までは1か月を切りました。あんなに連絡のあった仲介会社からはピタリと連絡が途絶え、不安と焦りから毎日スマホの着信ばかり気になるようになりました。あっという間に完成日を迎え、蓋を開けてみると入居率は50%、1階ばかりが空いている状態で私の大家人生がスタートしました。

「新築ならすぐに満室になる」。この言葉に慢心し、大失敗しました。

しかし、失敗は続きます。「同じエリアに大手の立派な新築RC物件が11月頃に完成するらしい」。そんなウワサが聞こえてきました。

当時、私の所有物件を建築してくださった工務店に確認を取ると、「このエリアなら競合物件があっても新築アパートならすぐに埋まるから大丈夫です!」と言われてたことに安心し、「新築物件だからきっと埋まる。大丈夫」。自分にとって都合のいいように解釈していました。

そして、9月末になりとうとう申込みの連絡は皆無に。焦った私はここでやり方を変えることにしました。

「待つ」のではなく「攻める姿勢」にシフト

購入した物件のエリアを改めて見渡してみると、空室は私の物件に限らず、たくさんあることに気がつきました。その中で、空室を埋める自分の物件に入居してもらうためには、仲介会社が自分の物件を入居希望者に紹介してくれないと何もはじまりません。

つまり、仲介会社にもっと自分の物件をアピールしなくては、他の物件に埋もれてしまうということに気がつきました。そこで、以前、入居付けを行っていただいた仲介会社に再度足を運び、募集を強化。また、所有物件の空室状況も毎週末メールやFAXで連絡を入れることにしました。さらに、いつ入居希望の方が内見に来られても平気なように、物件は常に清潔を心がけ、2日に1回はお部屋掃除を実施。内見に来られた方が「住みたくなる物件」になるよう努力しました。

毎週末、仲介会社に所有物件の空室状況をメールやFAXで連絡をする、2日に1回のお部屋掃除を行うなど、満室に向けて必死で動きはじめたところ、自分でもビックリするくらい仲介会社から連絡が入るようになりました。やはり、自分の怠慢が原因でそもそも仲介会社に物件を覚えてもらえなかった事が一番の原因だったようです。

新築だったので、家賃は少し強気の新築プレミアム価格でしたが、家賃交渉も無く、動き始めてから約1か月半、ついに念願の満室となりました。

この物件がはじめての不動産投資でしたが、完成時にすぐ満室にならなかったからこそ学べた事は多かったと思います。

失敗から学んだ、「気を付けるべきポイント」

・物件の募集は怠らずにしっかり行う

・入居審査でマイルールを決める事が大切

・清掃は共用部分、空室のお部屋共に綺麗な状態を心がける

今となっては全て当たり前の事ですが、私のような新米大家さんやこれから不動産投資をはじめる方々が、迷った時にこの内容を参考にしていただければ嬉しいです。

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