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中・長期的戦略をたて、最大限の効果を目指す

7日前

賃貸用FP大家おそまつ

愛知県名古屋市で大家業を営んでいます。現在の所有物件は、賃貸併用住宅(倉庫+住宅)と戸建てが3戸、フィリピンのコンドミニアム1戸の計5戸を所有しています。賃貸併用、戸建て中心なので、スピードは遅いかもしれませんが、確実性を求めて行っています。


はじめまして。賃貸併用FP大家のおそまつと申します。愛知県名古屋市で大家業を営んでいます。今回は、頭を悩ませている方も多いであろう、物件の老朽化に伴う、リフォーム・リノベーションについてお話をさせていただきます。

リフォーム・リノベーションにも戦略が必要

一般的にリフォーム・リノベーションを行う時期には、購入時(再生、全空)、退去発生時、大規模修繕時の3つありますが、どの場面でも、今後の運営方針により、お金のかけ方を変える戦略がとても重要になります。

では、それぞれの時期について、私なりの戦略をご紹介します。

1.購入時

その物件に対し、「低額家賃で運営をするか? 高額家賃を狙うか?」「長く運営をするのか? 将来的な売却を視野に入れるのか?」について、物件の場所、築年、間取りなどを考慮して決めます。

低額家賃しか狙えそうもない物件には、お金をかけずとも経年による変色を塗装する、金属部を徹底的に磨くといった「清潔感を重視」したリフォームで入居してもらえますし、高額家賃帯を狙う場合は、「そもそものスペック(場所、広さ、築年)に加え、壁紙、設備」にも気を使い仕上げていきます。

また、長く運営していくためには、雨漏りや水漏れの予防処置や外壁塗装、防水工事などの筐体を維持するための工事も必要になります。

私の場合は戸建メインなので、ボロ物件の内外装を仕上げ、賃貸で長く運営し建物を擦り切れるまで使う場合と退去のタイミングによっては、表装リフォームをし直し、実需への売却も視野に入れるため、購入時に、リフォーム代を入れた金額で投資額を決定します。

2.退去発生時

退去時のリフォームは、原状回復(元の姿に戻す)が基本となりますが、管理会社の言いなりになってしまうと投資対効果が低くなります。

なので、管理会社と見積もり作業に立ち合い、その要否を判断する、相見積を取る(管理会社を入れている場合は交渉になります)、日頃から相場を調べる(例えば、壁紙やクッションフロアには相場があります)必要があります。

3.大規模修繕時

不動産を所有し、維持していくために避けては通れないのが大規模修繕です。主な内容としては、外壁塗装、屋上、ベランダ防水などで、大体13~15年ごとに行うと言われています。しかし、収益物件では20年行われていないものもザラにあるので、購入の際は注意が必要です。

なお、ぱっと見、大規模修繕をやらなくてもよさそうな物件でも、築年数の経過により、外壁が傷んでいる場合は、防水が効かなくなり筐体が痛みますし、見た目も見ずぼらしくなるため、空室期間が長くなる要因になります。また、雨漏りが発生してしまってからでは、緊急工事となるため、予算の精査も難しくなります。 これらについては、物件の状態により、購入時に全体予算を決めて実施する(予算管理がしやすい)、 保険や積み立てを活用し、減価償却などの税制上タイミングを見ながら実施すると効果的です。

どこまで手をかけるか戦略的に検討する

次に考えていただきたいのは、リフォームのレベルです。 再募集するにあたり、(経年分)家賃設定を下げる、(原状回復で)維持する、(攻めたリフォームで)家賃を上げるのかにより、取るべき戦略が異なってきます。

家賃を下げてもいいくらい築年が経過した物件ならば、最低限のクリーニング、補修程度で済む場合もあります。 覚えておいていただきたいのが、原状回復と言われるレベルでは、リフォーム費用=2~3か月分の家賃で行うのが一般的ということです。この金額であれば、小修繕、壁紙や畳表などの交換に加え、アクセントクロスなどを施工した差別化などが実施可能です。

また、家賃を上げる(バリューアップ)ためのリフォームの場合は、~6か月分の家賃が目安になります。簡単なところでは、モニター付きインターホンの設置、水回り(キッチン、ユニットバス、洗面台)、和室を洋室化などが可能です。

私は、自分で出来る範囲はDIYを行いますが、業者さんにお願いする場合の費用と同じ金額まで材料代をかけ施工し、物件の差別化を狙っています。

最後に出口戦略から見たリフォームについてもお話しします。

簡単な例として、家賃5万円×6戸のアパートの場合、バリューアップさせるリフォーム代を30万円/戸×6戸=180万円と設定し、家賃を10%UP(5.5万円/戸)できれば、

リフォーム前:360万円/年

リフォーム後:396万円/年

差額+36万円/年となり、リフォーム代の回収に家賃5か月分が必要です。

しかし、この物件を利回り12%で売却することになった場合、

リフォーム前:360/0.12=3000万円

リフォーム後:396/0.12=3300万円

となり、差額(キャピタルゲイン)は+300万円となります。

このように将来的な売却も考慮した場合、多少お金がかかっても、家賃を上げるリフォームができれば、売却金額=投資利益は大きく変わります。

いかがでしたでしょうか?

リフォーム費用については、目先の利益も重要ですが、中・長期的に見た戦略により最大限の効果が出せるよう検討いただければ幸いです。

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