閉じる

Q. どうやって盛り返すべきか?

1週間前


今月の質問

東京都在住の新米大家です。2年前、第1号物件として首都圏に区分所有物件を購入し、順調に経営しています。次は1棟物件がほしいと思っていたところ、2か月前、土地勘のない愛知県名古屋市に、築20数年の重量鉄骨造アパートが低価格で売りに出されているのを見つけました。全6室のうち半分が空室だったのが気にはなったものの、賃貸需要などをよく調べもせずに購入しました。区分所有物件では、室内のクリーニングをすれば入居づけできていたのですが、今回のアパートでは、そうした対策だけでは空室が埋まりません。現地の不動産会社さんに情報収集をしてみると、私の物件の周辺は賃貸需要があまりないエリアだということが分かりました。空室を埋めるためには、どうしたらよいでしょうか。アドバイスをお願いします。


諦めずに、できることを「すべて」やってみましょう!

今回の回答者:星野陽子さん

ユダヤ人富豪の義父に学び、7億円の不動産資産を築いた投資物件(7億円)などの資産を築いた賃貸経営者。翻訳家や執筆活動でも活躍中。2019年7月現在、3棟と区分所有物件2室を保有している。

星野さんの公式サイト

『お金の不安から自由になって幸せな女になる』(祥伝社黄金文庫)

星野さんからのアドバイス

■賃貸経営にとって立地は重要なポイントですが、挽回するチャンスはあります。まずは、諦めずに取り組むという姿勢が大切です。

■物件のターゲットを考えたり、室内を清潔にしたりするなど、お金のかからないところから、ご自身にできることを実践していってはいかがでしょうか。

■自分にできることを「すべて」行い、それでもどうにもならないようであれば、物件を手放すのも方法です。


「不動産は立地」と言われているように、立地は不動産投資において重要な要素です。土地勘のないところであれば、さらによく調べないといけません。例えば、同じ地名でも川一本を挟んで賃貸需要の「ある・なし」が分かれるようなところもあります。大変でもリサーチをしっかりすることが、一番の空室対策になります。

ご購入された物件ですが、まずは当事者として自分が真剣になり諦めないことが大切です。ご自身にできることをたくさん考え、それを「すべて」やってみてください。お金がかからないことから始めてみてはいかがでしょうか。

大家さん自身にできることには、例えば次のようなものがあります。

■物件のターゲットを考える
■部屋や共用部を清潔にしておく
■競合物件の価格、設備、募集条件を調べて比べる
■インターネットに露出させ、検索にかかるよう工夫する
■部屋の魅力を引き出している写真を撮って使う
■物件に募集看板や旗を立て、その場でアピールをする
■募集条件を緩くしたり、入居の特典をつけたりする
■内見の準備(掃除、キーボックス、ステージング)をする
■広告料を現状より高くする
■不動産管理会社を変える
■「繁忙期」にはチャンスを逃さない
■設備を充実させる

適正な家賃(相場に合った家賃)にするのは大切ですが、家賃を安易に下げることは売却時の利回りに影響があるため、慎重になさってください。内見者さんから家賃の値下げを交渉された場合は、私は家賃を下げる代わりに商品券やフリーレントで対応しています。

どうがんばっても入居づけが難しい場合は、損失が生じるのを承知の上で物件を手放してしまうこと(損切り)も選択肢の1つかと思います。いったん損切りをした後、別の物件で成功されている方々もいらっしゃいます。


無料のインターネット環境を整備すべし!

今回の回答者:藤山勇司さん

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。2019年9月現在、所有物件数は11棟120戸に上り、年間キャッシュフローは5, 500万円を超える。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2019年8月には、動画共有サイト「YouTube」に自身のチャンネルを開設し、賃貸経営の極意を伝える特別講義の配信をスタート。  

藤山さんの「YouTube」チャンネル

藤山さんの公式サイト

藤山勇司さんからのアドバイス

■インターネットは生活に欠かせないツールですが、契約に手間がかかり、毎月の利用料も必要です。契約の手間を省き、無料で利用できるようにすれば、物件の新しい特色となり、入居率の向上につながるでしょう。

■NTTなどでは、賃貸経営者向けに「アパート一括Wi-Fi契約」を実施しており、これを締結した物件の入居者さんは、自分では契約をしていなくても、無料でインターネットが使えます。

■そうした無料のインターネット環境は、現在の賃貸物件にはそれほど普及していませんが、今後は「当たり前」の設備になっていくでしょう。機先を制するためには、今、動くことが大切です。


質問者さんが購入された物件は、躯体が重量鉄骨造のアパートということなので、1ルームや1DKなど狭小の共同住宅ではなく、1LDKや2LDKなどリビングの広い物件ではないでしょうか? なぜなら、重量鉄骨造という躯体の強みは、柱や壁を木造や軽量鉄骨造よりも省き、広い居住空間を実現できるところにあるからです。すると、ご質問の物件は、単身者向けではなく、複数入居を想定したアパートであり、家賃もそれなりに高く想定されていると推測されます。

では、そうした家賃設定の賃貸物件を選ぶ人は、どのような設備を求めているでしょう? 防犯カメラ、宅配ボックス、敷地内の駐車場、花粉対策用の空気清浄機などなど、数多くの設備や機器が挙げられますが、それらはいまいち訴求力が弱い上に、設置費用もかさみます。そこで私は、導入後の入居率改善が確実に見込める方法として、「無料のインターネット環境の整備」をお勧めします

一般的に、入居者さんご自身がインターネットを契約すると、初期費用に加え、毎月5,000〜6,000円前後の利用費がかかります。しかし、NTTやパソコン周辺機器メーカー「バッファロー」などは賃貸経営者向けに「アパート一括Wi-Fi契約」を実施しており、これを締結した物件の入居者さんは、自分では契約をしていなくても、無料でインターネットが使えます。生活に不可欠なツールであるインターネットをおトクに利用できるようにすることは、物件の競争力を高め、入居率の向上につながるに違いありません。

現在、ウォシュレットや室内洗濯機などは、大半の物件に設置されています。おそらく、5〜10年後には、無料のインターネット環境も、そうした「当たり前」の設備になっているでしょうが、今のところは必ずしも普及していません。経営改善のための起爆剤として、機先を制してはいかがでしょうか。

あなたにおすすめの記事

新着記事

お電話でも受付中

入力方法が分からない場合など、お気軽にお問い合わせください。

0120-112-180

無料!お電話で問い合わせる

受付時間:9:30~18:00
月~金曜日(祝日・年末年始を除く)