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急な引っ越しでも自宅を有効活用? リロケーションの魅力とは?

1週間前

脱サラ専業大家

リロケーションを始めたのは、自身の転勤がきっかけ。2017年4月から本格的に不動産投資を初め、2019年1月に約29年勤めた某有名一部上場企業を退職。年間税引き前キャッシュフローは、想定で1100万円台。サラリーマン当時の手取りを、若干上回っている。総投資額約5億円。千葉県船橋市在住の50代独身の専業大家さん。現在は千葉県を中心に、不動産投資を展開中。


はじめまして。千葉県船橋市在住の脱サラ専業大家です。2017年4月から本格的に不動産投資を初め、2019年1月に約29年勤めた某有名一部上場企業を退職しました。現在の年間税引き前キャッシュフローは、想定で1100万円台と、サラリーマン当時の手取りを、若干上回っています。総投資額は約5億円、現在は千葉県を中心に、不動産投資を展開しています。そんな私がリロケーションを始めたきっかけやメリット・デメリットについてお話しさせていただきます。

転勤と借地借家法の改正がリロケーション開始のきっかけ

私がリロケーションを始めた最大の理由は、転勤です。横浜に本社がある会社へ勤務していましたが、九州への転勤を命じられたため、自宅を貸しに出すことにしました。かつては大企業が転勤者の住まいを借り上げ、他の転勤者に貸すというスタイルが主流で、借地借家法が改正されるまではほとんど市場に物件が出回ることはありませんでした。それが借地借家法の改正により、期限付き借家権定期借家権が導入され、リロケーションが一般に広まっていった、というわけです。

リロケーションは、主に二つのタイプに分類できます。一つは賃借人が決まった時点で賃料として収入が発生するもの。もう一つは“箱貸し”で、賃借人の有無にかかわらず契約した段階から収入が発生するものです。私の場合は、前者の賃借人が決まったら収入が発生するタイプを選択しました。その理由は単純で、こちらのタイプの方が入ってくる額が高かったからです。箱貸しはすぐにお金にはなりますが、その代わりに入ってくる金額が低くなってしまいます。上記に付随しますが、定期借家ではなく普通借家の方が多く賃料が手に入るということは覚えておきましょう。なお、定期借家は家賃が約1割安くなるのが相場になっています。期限を切って貸すのか、長期に渡って貸すのか。その辺りの判断も大切だと思います。私も当初は定期借家にしていましたが、転勤が続いた6年目以降に普通借家へと契約を変更しました。

そして、リロケーションを行うにあたり、管理会社と付き合うことになります。管理料は会社や物件によってまちまちではありますが、なるべく安くて信頼できる会社を探すことをお勧めしたいですね。私の場合、たまたま自宅を分譲した会社がリロケーション管理もやっていたので、家賃の8%という比較的いい条件で依頼することができました。

大家都合の期間短縮はNG。借り主はやむなき事情がある場合のみ可能

契約が2年であれば、借り手は契約が切れる前に、勝手に契約解除して出ていくことはできません。しかし、やむなき事情がある場合のみ、契約期限前でも解除することが可能です。私が経験した期限前の解除は、借り手が離婚して契約期限前に転居しなければならなくなったり、“オレオレ詐欺”の現場に使われていたりと、なかなかユニークなものでした。

リロケーションのメリットは、転勤などで住まなくなった自宅を空いたままにするのではなく、賃貸料を得ることでキャッシュフローを高められることです。言葉だけだとイメージが付きづらいかもしれないので、実際のケースを元に説明します。私がリロケーションを行っている物件の賃料が約20万円。そして、転勤先の家賃(持ち出し分)が約4万円ですが、これは会社からの転勤手当や家賃の補助などでカバーができます。そうすると大ざっぱな計算ですが、毎月16万円ほどが手元に残るというわけです。また、自身の転勤の期間に合わせた定期借家にしておくことで、転勤が終わった際、確実に自宅へ戻れるというのも大きなメリットだと思います。

自宅に戻れるのはメリットとお伝えしましたが、私の場合はうまくいきませんでした。転勤が続いていたので、しばらく戻ることはないだろうと契約期間を延長した矢先、急きょ戻ることになったからです。この時はとても焦りました。なぜなら、家主都合の期間短縮はできないため、別に住む家を用意しなくてはいけなくなり、結局新たに住居用のマンションを購入しました。このようなケースはあまりないとは思いますが、リロケーションを行う場合、あらかじめ考慮する必要があります。

また、借り手が変わるたび、原状回復を行いきれいにする必要があり、そのコストも結構かかることも覚えておきましょう。例えば、60㎡~70㎡の部屋だと30万円~40万円程度必要になります。部屋を貸して収益を得るためには、その部屋のメンテナンスを怠ってはいけません。当然のことかもしれませんが、自分が住んでいる場合よりも短いスパンで手を入れなければなりません。

以上、リロケーションのメリット、デメリットをお話しさせていただきました。留守中を空き家にせず、貸し出すことで家賃収入が手に入り、ローンの返済に回したりなどができるので、使い方次第ではとても有効な手法です。しかし、私のように転勤から戻る時期が読めない場合、別に住む家を用意する、なんてことになる可能性もあります。

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