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実践!SNSを使って自分で入居付けを行ってみた結果……

3週間前

chisato

元フリーアナウンサーで、20代前半から投資用に貯金したお金を使い、20代で2棟15室の自主管理をする女性大家さんとなりました。2020年からはサービス付き高齢者住宅のオーナーとしてサービスを開始します。自分なりのやり方で行ったさまざまな投資方法を公開しています。


空室が埋まらない。こんな時に自分で入居付けが出来ないか? そんな風に考える大家さんは多いと思います。私もその一人でした! そこで今回はSNSで入居付けを行った結果と、注意する点についてお話ししたいと思います。

自分で入居付けを行うには?

自主管理をしている女性大家のchisatoです。自主管理を選択したので全ての管理を自分で行わなくてはいけない為、空室がある時が一番辛い……。早く空室を埋めて満室にしたい……。では自分で宣伝して自分で客付けが出来ないものか?そう考えた私は自分で募集する方法や客付けする方法がないのか?色々と調べてみる事にしました。

私は宅建を所有していませんが、大家さん自身が所有している物件に限り直接客付けをしても宅建業法には抵触しません。

つまり物件を所有している大家さんは“自分で客付けが出来る”権利があるのです。

しかし自分で客付けをしている大家さんはほとんどいないのが現実。理由は簡単です。

・面倒だから
・あとあとトラブルになるのが嫌だから

上記のような理由で、一般的には仲介会社に客付けをお願いするのですが、私は自分で客付けが出来るならやってみたい!と思い果敢にも“自分で客付け”に挑戦する事にしました。

どんな方法で客付けをするのか?

客付けと言っても仲介会社ではないので賃貸のポータルサイトに掲載する事は出来ません。そこでSNSを使って募集を行ってみる事にしました。私が使用したSNSは“文字なら全角140字以内、他には画像や動画を投稿できるSNS”です。あとは“地元の情報が掲載できる、無料広告の掲示板”も使用した事があります。SNSは他にも色々な選択肢はありますが、上記2つで、どれほどの効果があったのでしょうか。

実際に物件案内をすることに……

問い合わせ数は、前者が10件程、後者が5件程の問い合わせ数でした。前者の場合は気軽に相談出来るツールでもあるので「詳細お願いします」という短文での問い合わせも多く、詳細をお伝えするとその後はスルーというパターンもありました。

しかし全体的には短期間の募集にも関わらず意外とたくさんの問い合わせが来ることに驚きました。

この2つから内見をした方が3名。やはり内見まで来てくださる方は本気度が高いので、私も物件案内に力が入りました。ただし、ここで強引になってしまってはダメです。

大家さんの気持ちとしては「空室を埋めたい!」という気持ちになりますが、最終的に住むのは目の前のお客様です。

大家さんとして今後もお付き合いしていく可能性があるので“ガツガツ案内をしてくる大家さんの物件には住みたくない”と思われてしまっては元も子もありません。物件案内をする時にはお客様のニーズを引き出しながら“この物件に住みたい”と思ってもらえるように心がけなくてはいけません。

賃貸借契約書を制作する苦労

さて、話はトントン拍子に進み契約を結ぶ事になりました。仲介会社に任せていれば大家さん自身が入居希望者へ向けて契約書を制作する事はありません。

しかし“自分で客付けをする道”を選んだ私は、自分で賃貸借契約を結ばなくてはいけません。契約は信頼関係を築く大切なツールなのでミスは許されません。ここで猛勉強して契約書を自ら制作し、弁護士の先生に相談したり行政書士の先生に最終チェックをしていただき契約書が完成しました。

ここまでの期間に、募集、内見、契約書の制作を体験しましたが、正直この契約書の制作で一番心が折れそうになりました。雛形を確認しながら制作しましたが、本当に難しかったです。

今回は賃貸借契約書と合わせて重要事項説明書も制作しました。

ちなみに大家さん自身の物件を客付けする場合には重要事項説明書がなくても問題ありませんが、私は念のため制作しておきました。

いよいよ契約を結ぶことに

さて、賃貸借契約書、重要事項説明書が完成して終わりではありません。大事なのは契約日に滞りなく契約を済ませることです。

入居希望者様と賃貸借契約書の読み合わせを行い納得していただいた上で署名・捺印を行いました。

不慣れな契約なので相当緊張したように記憶していますが、契約が滞りなく終わり晴れて入居が決まった時にはすごく達成感がありました。

大家さんが客付けする時の注意点

今回は無事に契約を結ぶ事が出来ましたが、やはりSNSでの客付けには注意が必要です。

特に“何かの理由により仲介会社経由で物件を借りられない人”が大家さんと直接交渉を持ちかけるパターンがあります。

例えば保証会社の審査NGで、物件が借りられない人などが該当します。

つまり大家さんと直接交渉すれば保証会社を通さずに物件を借りられると思い、直接交渉に持ちかけてくる事があります。

私は、自分で客付けする場合においても【保証会社の加入必須】としていますので、悪質な入居者様が入居する可能性は低いですが、保証会社を付けずに客付けを行った場合、のちのち家賃の延滞などでトラブルになる可能性があるので、十分に注意する必要があります。

SNSで入居付けを行った感想

SNSで募集を行ったところ想像以上に反響があったのは驚きましたが、実際に契約を行うのは非常に大変でした。特に契約の部分は非常に重要なので注意が必要です。しかし自分で客付けが出来るようになれば、仲介会社へ支払う広告料もカット出来ます。逆に言えば、その点はプロにお任せして他に労力を割くのも一つの方法だと思います。慣れないうちは大変ですが、今後何十年も不動産経営を行うのであれば自分で客付けが出来るスキルを身につけておく事も一つの強みになります。空室で悩まれている方はお試しください。

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