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驚異の激安物件と借金ナシの現金運用。常識を覆す不動産投資を実現 【加藤ひろゆきさん】

2週間前

自分なりのスタイルにこだわって、激安物件から大きな実りを

20代にはハリウッドで俳優経験もアリ。そんな異色な経歴を持つ加藤ひろゆきさんは、スーパー大家としてもかなりユニーク。新築や大型物件には目もくれず、築古や戸建を再生し収益を上げ、建物が建たない土地も活用。「自分が活躍する北海道に限ったアイデアではない」という、そのノウハウなどを伺いました。

【加藤ひろゆきのオールナイト大日本】
https://voicy.jp/channel/856


スーパー大家ヒストリー

1992年…渡米 ハリウッドで俳優活動

1997年…帰国

2003年…サラリーマンをしながら、不動産投資を決意

2005年…1棟目を購入。サラリーマンから卒業し、大家業に専念

2019年…インターネットラジオVoicy「加藤ひろゆきのオールナイト大日本」でラジオDJも担当。著作:「ボロ物件でも高利回り、激安アパート経営(ダイヤモンド社)」など


一度は暮らしたかったアメリカ。自由な空気を大家業でも引き継いで

不動産投資を始めたのは2004年。今年で15年になります。その前は2度サラリーマンを経験。その間、約6年間はアメリカで俳優修業をしていました。学生時代からアメリカ留学を志望。1990年代ですが、円がだんだん強くなり、自分の貯金でも何とかなりそうなので、440万円持って行きました。メジャーなブランドのCMに出たりしましたが、結局は夢破れて、すっからかんになって帰国。でもアメリカは自由な国だなぁ、資源があるから、ガツガツ働かなくてもいいんだなぁ。そんなことが実感できたのはよかったです。

アメリカにいた頃から、何となく不動産投資に興味がありました。帰国後、2003年にロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」と、藤山勇司氏の「サラリーマンでも『大家さん』になれる46の秘訣」を読んで、「これだ」と思いました。藤山氏は、より具体的で日本的、ロバート・キヨサキ氏の方がやや抽象的。今でもページ数をそらで言えるくらい、熟読しました。

すぐに自分でも不動産を買おうと思ったんですが難しく、4回買い付けして玉砕し5回目でやっと購入できました。その間、図面は1,000枚くらい見たでしょうか。現地も1年で80棟くらい出掛けました。そうすると、だんだん目が肥えるんです。自分にとって、いい物件が見えてくる。それで買ったのが、「コーポKI」。札幌市内の築10年の木造アパートです。立地もよくないし、外壁などの手入れもしていないし、6戸のうち2戸しか入居していませんでしたが、何とかなりそうだな、と思いました。売値1,000万円のところ、900万円の指し値をして、結果950万円で購入。満室になると表面利回り30%なので、これは大きい。資金は帰国後就職してからためた650万円と祖母からの借金。全部、現金です。現金で買うのは、この後も自分なりのスタイルになりましたね。

アメリカから帰国後は、出版社の札幌支店で営業の仕事などをしていました。この頃の趣味はクルマですが、もともと無駄遣いをしない性格で、ボーナスもためていました。だから5年半で650万円ほどたまったんです。でも仕事はつまらなかった。上司とも折が合わないし……。アメリカにいた頃の、精神的な自由が懐かしかったです。サラリーマンをしながら、家賃収入も得ていて、気づくとサラリーマンの収入を超えるほどに。職場が札幌から撤退するのを機に、サラリーマンからリタイアしました。

絶妙な指し値で現金取引。建物だけでなく、土地も視野に入れて

国民金融公庫からリフォームローンや運転資金を若干借りていますが、基本的には現金で投資しています。現金のメリット、いろいろとありますよ。ローンの返済がない分、手元に8割は残ります。入居者がすぐに決まらなくても、気分的にラクですよね。

だいたい言い値では買いませんね。その55%くらいで買えるとベストだと思っています。「鬼のような指し値」ですね。売り主もすぐには納得しません。断られることも多いんですが、売り主の事情で、売却期限が迫っていたりすると、後から連絡が来ます。その時、現金なら面倒な手続きがないから、指し値に近い金額で決まりやすい。私の指し値は、相手の気を引く微妙なところを突いているようで、仲介業者から「加藤さんの指し値は絶妙だ」と言われたこともあります。

北海道なら300万円くらいの戸建が買えますから、私が買っているのも、安いものが多いんです。一番安いのは10万円で買った5LDKの戸建。立地が悪くて最初は家賃7万5,000円で募集したら、入居者ナシ。徐々に安くして、4万3,000円まで落としたところで入居者が見つかりました。それでも3か月入居すればモトが取れるんですが、借地代が月に1万円かかるんです。年間12万円。入居がなかった1年半は自腹を切っていたので、マイナスなキャッシュフローですね。おそらく最初から5万8,000円くらいで募集していたら、もっと早く入居者が見つかったのかも。欲張ったらダメですね。そんなことも勉強になります。他にも、35万円や55万円で購入した物件があります。

物件が安い北海道だから、そんなことができると思われるかもしれませんが、そんなことはありません。私の大家仲間では、埼玉北部から群馬にかけてや新潟などで、激安物件を得意にしている人がいますよ。愛知も知多半島なら安い。大阪は市内にある築古の文化住宅なら、30万円で買えます。丹念に探せば、全国どこにでもあります。

今、所有しているのは戸建12棟とアパート2棟。最初買ったのはアパートですが、ここ数年は戸建にシフトしています。一人暮らし向けの1DKのアパートは入退居が多いんです。するとその分、リフォームも増えますし管理が大変です。戸建や2DK以上のアパートなら、ファミリーが入ることが多いので比較的長く住んでもらえて経営も安定します。

他には店舗や駐車場も持っています。その中には土地の条件で建築不可だったり、雑木林だった場所もあり、これまた安く購入しました。そこを整地して、駐車場や資材置き場用に借り手を探すと、中古車販売業者が借りてくれます。中古車業界は小資本で開業でき、大手販売店で働いていた人が独立しやすいようですね。私も中古車販売店事情に詳しくなりましたよ。これも大都市近郊の、これから発展しそうな場所なら北海道でなくても同じことができるんじゃないかと思います。

苦労もあれば、喜びもある自主管理

基本的に自主管理なのも、私のスタイルです。最初の物件では管理会社を入れていたんですが、あまりこちらの言い分を聞いてくれないということがあり、ある人に「社交的で弁が立つ加藤さんなら自主管理できる」と言われてからそうしています。聞けば、4割の大家さんは自主管理しているそうですね。

自主管理していると、運転資金がスムーズに回ります。管理会社を入れると家賃を集金してから私のところに振り込まれるまで半月くらい空くので、その分の資金効率が悪くなります。ただし、集金管理や督促なども自分でやらなければならないので苦労もあります。その場合は状況に応じて管理会社を入れて、トラブル解決までお願いすることもあります。

入居者の95%は善良な人たちですが、中にはヒドイ人もいました。8万8,000円の家賃を9か月分踏み倒されて、荷物を残して夜逃げ。しかも内緒で犬も飼っていたらしく、室内はボロボロ。臭いもキツイ。私もずっと野放しにしていたわけではなく何度も交渉しましたが、のらりくらりとかわされて最終的には9か月分の滞納とリフォーム代で損失が200万円です。この物件は15年前に380万円で買ったもので年間100万円を売り上げるから十分モトは取れているのですが、ムダな損失はないに越したことはありません。

その一方で自主管理していると、スピーディーな対応ができます。2018年9月6日の北海道胆振東部地震の3日後、不動産屋から「今すぐに入れる物件はありますか」と連絡が来ました。聞くと以前に内見していた家族が被災、行政から退去勧告が出たのだそうです。内見した物件は問題なく空いていましたから10時に電話があって14時に契約、16時に引っ越しが完了。管理会社を入れていると、書類の関係などでこんなにスムーズに話が進むことはないそうです。入居者家族からは、「すぐに入れてありがたい」ととても感謝され、大家としてもお役に立ててよかったと思いました。

リフォームは、8割はプロに任せます。そのほうが仕事も速く済み、商品としても早く世の中に出せます。すると機会損失しません。リフォーム代をケチって安くあげようと思い自分でやっていると、その間にいい入居者を逃すかもしれません。それに素人が無理な作業で、ケガでもしたら、その治療費で元も子もありません。

ただ、ペンキ塗りは好きだしDIYも苦にならないので、一通りのことは理解しています。自分でやることの利点は材料費や単価がわかります。費用だけを考えると自分でリフォームしても、プロに頼む費用の10分の1にはなりません。せいぜい半分くらいかな。それなら、スピードとクオリティーの面で、プロに頼むようにしています。

多くの出会いが楽しい「オールナイト大日本」と「大日本☆図面舞踏会」

北海道にはユニークな大家仲間が多く、そんな仲間たちが図面を持ち寄り、夜な夜な図面やら不動産事情やらを語りあかす「図面舞踏会」を以前から開いています。

加えて、2019年の春からインターネットラジオのVoicyで「加藤ひろゆきのオールナイト大日本」を始めました。気軽に配信できるので、毎日欠かさずに放送。すでに200回を超えています。不動産投資に関するあれこれをしゃべっているので、リスナーも多く、この放送を機に「大日本☆図面舞踏会」も結成されました。現在、党員は北海道から九州まで約250名。そのうちの60名が私の出張先の東京に集まり、第1回党大会も開きました。日頃はネットの向こうにいる人たち。初めて会う人も多かったのですが、ゲームやら何やらで大いに盛り上がり、楽しかったですね。

もともと、自分の不動産投資のノウハウを何かカタチにして伝えたいと思い、これまで「ボロ物件でも高利回り、激安アパート経営(ダイヤモンド社)」などを出版。また、不動産投資のコラムなども書いています。さらに「もっとリアルな言葉で伝えたい」「ラジオDJをやってみたい」と思っていたところ、Voicyというメディアと知り合い、今日に至ります。

番組では、物件を買い付けに行く様子を実況したり、リスナーと一緒に物件を探すようなこともしています。私自身も番組で紹介できるようなユニークな物件を探すようにもなり、以前にも増して物件探しが面白くなりました。また番組を機に、不動産に関心を持ったり物件を購入するリスナーもいて、影響力の大きさを感じています。そんな人たちとの出会いも楽しいです。念願のラジオDJを始めてよかったと思います。皆さんもぜひ聞いてみてください。


明日から真似したいスーパー大家の裏技

たくさんの物件を見る

初めて購入した時は、サラリーマンの仕事の合間を縫って、物件の検索や現地調査に時間を使いました。たくさん見ると、たとえ立地や見た目が悪くても、自分にとっての「コレだ」というものが見えてきます。私は激安という点にもこだわるので、候補物件を安い順に並べて検討しています。

買った後のことも考える

基本的に自主管理なので、行き来が楽な物件。私の場合は半径50キロメートル以内です。修繕や客付け、不動産屋への営業を考えると、そのくらいが無理のない範囲です。リフォームする時のホームセンターの立地なども考えています。

リフォーム箇所は家賃とのバランスで検討

こちらの相場で10万円に近い家賃なら、気合を入れてフルリフォームします。3~5万円なら、壁紙、床、電気、ガス、水道などの最低限のリフォームにとどめ、その分家賃を抑えて、借りやすくします。

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