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圧倒的な「数の力」を活用し、独創的なアイデアで姫路を元気に! 【大川護郎さん】

7日前

姫路を中心に約5,000室を保有。さらに攻め続けるスーパー大家

大家業を始めて24年。現在の保有数は324棟5,081室 駐車場2,814台。「姫路にこの人あり」と言われる大川護郎先生。豪快なビジネスを続ける軸には、「数の力が大事」「今すぐに行動」「子どもたちに夢を」「弱者に希望と力を」「みんなで姫路を元気に」という熱い信念がある。現在までの道のりや他の誰も思いもつかない、独創的なアイデアについて、存分に語っていただいた。


スーパー大家ヒストリー

1972年…兵庫県生まれ

1978年…中学卒業後、新聞販売店に就職

1995年…姫路市内に3階建て・築40年のマンションを購入

2014年…新聞販売店を退職し、大家業と読売新聞販売店独立代表(堺市中心に5店舗)

2019年7月現在…保有物件数324棟5,081室 駐車場2,814台(姫路市内 194棟2,558世帯(姫路の全世帯数の1.2% 賃貸物件の3.23%) 駐車場1,769台)


中卒で新聞販売店に就職。

積極的な販促活動で頭角を現し、数の力の威力を知る

小学生の頃、父親が事業に失敗し、借金の取り立てが押し掛けるような生活を送りました。勉強も決してできるほうではなかったので、中卒で就職。新聞販売店で働き始めました。配達や集金の仕事からスタートし、購読者数が伸びるように、いろいろな販促活動も行いました。例えば、新聞購読のターゲットを大人だけに絞らず、将来を見越して小学生向けの活動も行いました。

これには、自分が小さい頃に表彰されたことがないという経験から、小学生向けの絵画コンクールを企画し、成績優秀者を表彰しました。人に褒められた経験はいつまでも記憶に残ると思うので、大人になって勧誘を受けた際、「絵画コンクールで賞もろた新聞か! なら取ったろか」ということになるかも知れんでしょ。そうやって購読者を増やして、19歳で新聞販売店の所長に。全国的な優秀販売者の賞も連続して受賞しましたよ。

ただ、新聞業界には夢がない。インターネットで新聞が読める時代になり、購読者数も減っているのに、読み続けてもらう努力をせず、嘆くばかり。何か新しいことをしようと思っても、「そんなことやっても変わらん」とよく言われましたよ。

実際、自分のエリアの購読者数のシェアも、熱心な販促活動の成果で上限に達していて、この先、大きく伸びることは期待できません。大きなエリアを任されていたので、多くの配達員を抱え、5,000万円もの年収を得ていたこともありましたが、それも購読者数が減れば、落ちていきます。何か安定して収入が得られるものはないか。そんな気持ちが生まれました。それには生活に密着する「衣食住」。その中で自分の適性にあった「住」に取り組もうと思うたんです。

不動産のことを調べるうちに、個人で取り組みやすいのは、賃貸オーナーであることがわかりました。それも所有規模が大きければ大きいほど、失敗している人は少ない。「数の力」が大きいのは、新聞販売店の仕事でも実感していました。購読者数が増えれば、利益が増え、新聞社や広告主に対する力も大きくなるので、販売手数料や広告単価の引き上げも交渉しやすくなります。

大家も同じことです。所有数が増えれば、電気 プロパンガス ウォーターサーバ―など使用料や設置手数料や各保険など 保証料のキックバック、自動販売機の設置料など、家賃以外に得られる収入も大きくなります。だから私は5,000室所有することにこだわりました。2019年7月現在で、324棟5,081室を保有しています。

でも、最初の一歩は23歳の時に買うた1棟目です。姫路の郊外、築40年の3階建てマンション。ボロボロの物件でした。でもリノベーションしたら、入居者は集まると見て、事業計画書を作って、金融機関に融資をお願いして回りましたが、アカンのです。

自分の年収が1,000万円もあるにも関わらず、どこにも相手にしてもらえませんでした。金融機関も「できない」発想の人が多い。これには、今でも苦労しています(笑)。でも中にはこちらの計画を「おもろいな」と思うてくれる人がいる。23歳の時も、そんな人に偶然出会え、融資が成立。私の大家業がスタートしました。

自分一人では成長できない。

今の自分は尊敬する5名の恩人の支えがあってこそ

それから24年。リーマンショック後に値下がりした物件を大量に購入。2010年に7棟49室だったのが、2011年に16棟132室、2012年は31棟353室と増え続け、2014年には1,000棟超。その後も所有物件を増やし、今に至っています。16歳から勤めてきた新聞販売店は、40歳の時に退職しました。私は新聞を読んでもらうことで購読者を増やしたいと考えていましたが、販売店の営業方針は、景品で契約を取ること。社長と意見が対立したからです。

でも、家賃収入があるから心配はありませんでした。それにこれまでの仕事で築いてきた人脈もあります。決して一人で物件を増やしてきたわけではありません。いろいろな方の支えがあって、私の今があるのです。

これまでの人生で、特に尊敬している方が5名います。この世に生存させてくれた母親、父親。仕事を始めてからは、前職の株式会社読売DC 会長井上登志男さん。私が入社した時からの上司で、19歳の私を販売店の店長に抜擢してくれました。人の上に立つことの大きさも難しさも、さまざまなことを経験させてくれた方です。

それから私を大家業に導いてくれた姫路の大大家さん。元は八百屋さんでしたが、一代で大家として成功した方です。この方をきっかけに大家業について調べる中で数の力を実感しました。「1000世帯以上の不動産を10年以上持っている大家で潰れた人はいない」というのが、私が見出した大家業における数の力。私はこれを実践してきました。

そして、新聞販売店時代のもう一人の上司であるSさん。実は私は20代の頃、多額の借金を抱えたことがありました。借金返済のために販売店の仕事を辞めようかと思い相談したところ、「ナンボ要るんや」と、ポンッと貸してもらえました。本当に助かりました。まだ若い20代の時、この3名の方に会わなければ、今の私はありません。大家の仕事もしていなかったと思います。

感謝する人は、嫁や子ども、義弟、私を支えてくれた人たちと、つい最近ですが、大きな力を与えてくれた方がいます。「北海道のスーパーカー大家」としてよく知られている佐藤元春さんです。実は、私は従業員の横領に遭いました。1億5,000万円、使い込まれたんです。でも使い込んだ証拠がないと、司法では裁くには時間がかかる。自白の証拠(一筆や録音、録画)があるにも関わらず、です。納得いきません。

モヤモヤした気持ちを感じていた時に、佐藤さんの講演を聞く機会がありました。その時、佐藤さんから、「相手に対する最大の仕返しは、自分がエンジョイして、前向きに生きていることだよ」と言われたんです。そうか! と思いました。グチャグチャ思うていても、お金が返ってくるわけではない。それならもっと幸せになったれ! それが最大の仕返しなんですね。

聞けば、佐藤さんはお父さんが横領にあわれている。そんな辛い経験を経た真実の言葉だと思い、重みを感じました。佐藤さんは私よりも年下ですが、私をこんなに晴れやかな気持ちにさせてくれた感謝する人物です。

私は単にお金を稼ぐことだけでなしに、幸せに生きていきたいと思うています。お金はその手段の一つです。今、10代の自殺とか増えているでしょう。いじめられて希望を失ったり、「親の姿を見ていると、将来に夢を感じない」と自殺した高校生もいる。これは大人の責任です。

「大人になったら、こんなスゴイことができる」という姿を見せてあげな。若い子や諦めている人、弱者だと思っている人に対して、学歴や家柄などスタート時点で最低の私でもここまで来られる。皆さんなら少し考え方や行動を変えることで私を超えることも可能でしょう? よい格好を言うと、夢や希望を知らせたいと思うています。ただ、頭が悪いので見せ方は許してください。私はクルマが好きで、フェラーリやランボルギーニなど、姫路で乗り回しています。すると道端の子どもが目を輝かせている。「姫路にもこんなスゴイ車があるんや」と思うてもらえたら、それも私の役割だと思っています。

さらにグループとしては姫路城を活かした取り組みをしたい、と思います。お城が見える風呂があるホテルを誘致し建設したり、お城を見ながら食べたりお酒を飲んだり、カフェなどがある飲食ビルの建設を計画中。中国道沿線にショッピングモールなどを誘致することも考えています。

大家の力をもっと高めたい! 

「一般社団法人 日本大家協会」を設立

そして、大家の仕事にも力を持たせたい。個々の大家が孤軍奮闘するのではなしに、数の力を集めれば、現状を変えられると思います。そこで私が会長を務め、2019年4月に「一般社団法人 日本大家協会」を立ち上げました。

今、全国に大家さんは約300万人以上、賃貸世帯は1,750万世帯にも上ります。ですが、これまでまとまった団体がないため、管理会社や金融機関の言いなりになったり、大家にとって不利な法律も受け入れるがままでした。例えば、過去には管理会社が中心になり、プロパンガスや自動販売機や保険などの設置料や手数料を得られる仕組みができました。大家も家賃以外の収入が得られるようになったのは、歓迎すべきことです。

しかし、今はこれも管理会社主導の流れになっています。大家に十分還元されているとは言えません。でも、団体としてまとまれば、団体交渉ができるようになります。固定資産税も1年で売却する人と10年持ち続ける人が同じなのはおかしな話です。私はこれを売却税にすべきだと考えますが、こういった税制改革に対しても、大家団体として声を上げられます。管理会社や金融機関にも存在感を示せます。

そして何より、大家がよくなれば、1,750万世帯の入居者の生活がよくなります。古い物件も、大家の収入が増えれば、リフォームする余裕ができるでしょう。そうすれば、入居者が増え、リフォームした部屋で快適に暮らせる。そんな物件が増えれば、街としてもよくなる。一人ひとりの大家の力を集めて、街全体もよくしていきたい。私はそんなことを考えています。

Wi-Fi環境を整え、地元の広告収入を活用し、

「家賃ゼロ賃貸」の実現を!

その最たるものとして考えているのが、「家賃ゼロ賃貸」です。まずは姫路市の中心部で私が保有する140棟の家賃をゼロにしたい。入居者から家賃を集める代わりに、広告収入を家賃に充てようというものです。具体的には、物件のWi-Fi環境を整え、専用アプリ「すまアド」を開発しました。

「すまアド」では、姫路市内の飲食店のクーポン、ニュースの見出し、セール情報などをタイムリーに配信し、ここからの広告収入が家賃の代わりになるという仕組みです。そのために通信環境の整備費用やアプリの開発費用はもちろん、姫路市における新聞広告やフリーマガジンの掲載費用なども検討しました。その結果、十分運用できると判断しました。

特にゼロ賃貸物件に優先的に入居してほしいのは、大学生とシングルマザー世帯。家賃負担がなくなることで、学生はアルバイトに追われることなく、学業に専念し、学生生活を謳歌できます。姫路での学びやすさが広まれば、入学者数も増え、大学としても潤うことになります。シングルマザーも家賃分を食費や子どもの教育費などに充てることができるでしょう。シングルマザーの方の就職先として多いのは介護ヘルパーです。

入居者のシングルマザーの方に介護ヘルパーとして働いてもらえる仕組みが作れれば、介護職で働く人が増え、高齢者の方も暮らしやすい街になる。高齢化問題の解決の糸口になるかもしれません。さらにこの仕組みを当社物件だけでなく、姫路の大家さんとも共有したい。そうすれば、姫路のゼロ賃貸物件はさらに増え、姫路に住みたいと思う人も増える。地方都市再生の一つの手段にもなると考えています。

やはり姫路が元気でなければ、大家としてもずっと仕事が続かない。だから自分一人が大儲けをするのではなく、みんなで幸せになっていきたいと考えています。そのためには、今すぐ行動すること。明日の人生を変えるのも、1年後の幸せを得るのも、今すぐ行動することから始まります。動かなれば、何も始まりません。変わりません。

そもそも日本人は昔からお上主導型。自分から動こうという人は少なくて、「できない理由」から始める人、多いでしょ。また、江戸時代は士農工商の身分制度があって、農民は辛い生活をしていても、「まだ下に職人や商人がいるぞ」と言われてきたから、「自分はまだマシや」と「下見て暮らす」気質がある。だからその分、私みたいに何か起こしやすい人間は、動きやすいんちゃうか、と思うています。

よく「アメリカはアメリカンドリームが起こせるええ国」と言うけれど、アメリカ人は前向きな人が多いから、アメリカで頑張ることはホンマに大変だと思いますよ。そのアメリカに比べたら、日本は99.99%の人は「できひん」と言っているから、私が活躍する余地がある。そう思うています。

この先AIが発展したら、単純な仕事は失われると言われています。でも家賃がゼロで、暮らしやすくて、仕事もあれば、それは大きな魅力になる。今のように東京一極集中で人口が動くことはないと思います。世界遺産の姫路城がある姫路を、そんな住みやすい街にしていきたいと考えています。


明日からまねしたいスーパー大家のワザ

とりあえず直ぐ買う

不動産(収益物件)はやり方次第では取り戻しがききます。

見えんモノには突っ込まない

私は大家業一筋。為替、株、投資信託、仮想通貨、海外不動産投資……。自分で値段が付けられないものに突っ込んだことはありません。そういうものを判断する力がないんです。保有している株もありますが、ずーっと持っているだけ。だから株や為替で大損したということはありません。

できるだけ広い物件を買う

当社の保有物件は1室平均53平方メートルです。姫路という土地柄もありますが、比較的広めです。例えば70平方メートルの物件と20平方メートル以下の物件を比べると、70平方メートルの平均入居年数は7年、20平方メートルでは1年4か月。同じ7年間で見ると、20平方メートルの物件は、入居者が替わるたびに広告費やリフォーム費が発生します。その他の手続きなども多く、気が抜けません。よく利回りを目安にする人がいますが、コストや手間を考えると、できるだけ広い物件の方が最終的にはプラスになると思います。

できる理由を言える人間に

できひん理由を言わせるだけ言わせた上で、発想を変えて、できる理由を言わせると、言えません。アタマができひん理由だけでいっぱいになってしまうんですね。でもできひん理由とできる理由を同じだけ言わせると、最後はできる理由しか言わないようになります。できる理由は物事に前向きに取り組むモチベーションになるから、職場にそういう空気が高まれば、事業の発展に繋がります。

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