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賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

相続税対策には賃貸経営・アパート経営がおトクな理由

せっかく土地を所有していても、有効的に活用しなければ相続税等の支払いが生じるばかりで、宝の持ち腐れとなってしまいます。土地活用の王道である賃貸経営・アパート経営は代表的な節税対策であり、大きな節税メリットを受けることが出来ます。

Step1 基礎知識

土地と建物の相続税評価額が減額される

相続税の計算上、土地や建物は時価で評価されるわけではなく、相続税評価額と呼ばれる相続税法等によって計算された金額で評価されます。
賃貸経営・アパート経営が代表的な節税対策と呼ばれるのは、この計算において相続税評価額を大きく下げられるからに他なりません。
一般的に、土地は相続税や贈与税を算出するときの基準になる「路線価」を用いて評価することになり、更地の場合も、この路線価がそのまま相続税評価額となります。しかし、アパート用の土地のように、貸家の目的とされている宅地については、「貸家建付地(かしやたてつけち)」として評価され、更に20%程度評価を下げることが出来ます。
建物であれば「固定資産税評価額」を用いて計算することになります。固定資産税評価額は概ね建築費の60%程度となることが多く、現金を不動産に替えるだけでかなりの節税となります。
更に、賃貸用の建物であれば、「貸家」として評価され、更に30%評価を下げることが出来ます。
このように、賃貸経営・アパート経営は家賃収入を得られるだけでなく、相続税評価額の減額による大きな節税効果が期待できるのです。

Step2 事例

相続税評価額はこんなに低くなる!

具体的な例を見てみましょう。例えば、自用地としての評価が1億円の土地に1億円の建築費を掛けて賃貸住宅を建築したとします。
貸家建付地評価額の計算方法は、「自用地としての評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」となります。借地権割合を0.7、借家権割合を0.3、賃貸割合を1.0と仮定した場合、1億円×(1-0.7×0.3×1)=7,900万円が土地の評価額となり、21%の評価減となります。ここでの説明は割愛しますが、「小規模宅地の特例」という土地の評価減の制度を利用すれば、更なる評価減を図ることも可能です。
貸家評価額の計算方法は、「自用家屋評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)」となります。建物については先述の通り、建築費の約60%が固定資産税評価額であるため、6,000万円×(1-0.3×1)=4,200万円が建物の評価額となり、現金を保有していた場合に比べ、実に58%の評価減となります。なお、金融機関から資金調達をした場合には、債務控除が適用され、借入金の残高が債務として遺産総額から減額できますので同様の効果が得られます。

Step3 トレンド

2015年1月から相続税が上がる!

圧倒的に不足する国の財源を背景に、我が国は大増税時代に突入しようとしています。今年3月に税制改正法案が可決され、2015年以後の相続については下記の改正が適用されます。
(1)相続税の基礎控除の引き下げ 
基礎控除とは、相続税の掛からない範囲のことです。改正前には、「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」が基礎控除とされていましたが、改正後は3,000万円+600万円×法定相続人の数に変更となり、実に40%の減額となりました。今後は地価の高い東京を中心に、一般的なサラリーマン家庭でも相続税の課税対象となる可能性があります。
(2)相続税率の引き上げ
この改正により、改正前では6段階であった税率が、8段階となりました。課税価格2億円から3億円及び、6億円を超えた場合には、従来に比べ税率が上がることになります。法定相続人で分けた後の価格が、2億円を超えない限りは税率引き上げの影響は受けませんので、遺産額がかなり大きい人のみが対象となります。
土地活用が相続対策の王道であるのは、この30年ぐらい変わっておりません。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■相続税評価額
相続税や贈与税を計算する基になる課税価格のこと。

■路線価
街路に沿接する標準的な土地の単位地積(1㎡)当たりの税務上の評価額を表したもの。相続税や贈与税を算出する時の基準になる。

■貸家建付地
貸家の目的とされている宅地のこと。すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている土地のこと。

■借地権
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。

■借地権割合
土地の更地評価額に対する借地権価額の割合の事。一般的には、地価の高い地域ほどその割合も高くなる。

■借家権割合
所有家屋を貸している場合に、通常の家屋の評価額に対する貸家の評価額(借家権部分)の割合のこと。国税局長の定める割合によって決まるが、現在、全国のほとんどの地域が30%。

■賃貸割合
建物総床面積に占める賃貸部分の床面積の割合。

■小規模宅地の特例
遺産の中に一定の要件を満たす住宅や事業に使われていた宅地などがある場合の、その宅地の評価額の一定割合を減額する。

■法定相続人
民法の規定によって遺産を受継ぐ資格のある人。

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