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“はじめての人”にも“慣れた人”にも役立つ!「賃貸経営」のバイブル

賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

管理会社の選び方

賃貸住宅経営には、入居者募集、家賃滞納者への督促、清掃管理、原状回復など、実に様々な業務が必要になります。それらの業務を代行してくれる管理会社は、賃貸住宅経営の成否を左右する重要なパートナーであり、いかに優秀な会社を選ぶかが大切になります。

Step1 基礎知識

知っておきたい管理会社のシステム

管理会社の管理には大きく分けて、①建物や施設などの維持・保守などの「建物管理」と、②家賃の集金や入居者からのクレーム対応などの「入居者管理」があります。この2つの業務は全く異なるもので、どちらか片方だけを扱っている会社もあれば、両方をセットで扱っている会社もあります。
賃貸住宅経営においては、入居者募集や契約、集金、滞納督促、空室対策などをどのように管理するかがポイントであり、特に入居者管理が重要になります。
管理会社の行う入居者管理のシステムは大きく分けて3種類あります。1つ目は、「集金管理」と呼ばれるもので、家賃の集金や督促はしてくれますが、滞納や空室のリスクは家主さんが背負うことになります。2つ目は「滞納保証」。管理会社が家賃を入居者さんに代わって代納してくれるため、家賃滞納のリスクがありませんが、空室のリスクは残ります。3つ目は「家賃保証(サブリース)」で、空室・滞納の有無にかかわらず、管理会社が家賃を代納してくれるため、家主さんにリスクがありません。
手数料は、集金管理⇒滞納保証⇒家賃保証の順に高くなりますので、収支を考慮し、ご自身の物件に合った管理システムを選択する必要があります。

Step2 事例

管理委託契約の注意点

管理会社に物件の管理を依頼する際には、「管理委託契約」を結ぶことになります。家賃保証契約を選択した場合には特に契約内容のチェックが大切になります。家主さんの中には、長期保証契約を結べば、その期間、ずっと同じ家賃が保証されると勘違いされる方がいらっしゃいます。しかし、実際には契約書に「経済事情によりやむを得ない場合には、家賃について減額請求することができる」等の文言が入っており、保証される家賃は当初の価格から変動することになります。
また、保証される家賃は「査定家賃の90%」など、査定家賃に保証割合を掛けて計算されるのが一般的です。しかし、査定家賃は管理会社が独自に査定した金額になるため、保証割合の高さがそのまま家賃の高さに繋がるわけではありません。
例えば、A社が「90%保証、査定家賃70,000円」、B社が「85%保証、査定家賃80,000円」であった場合、A社の保証額は63,000円、B社は68,000円になり、A社の方が、保証割合が高いにもかかわらず、B社よりも実際の保証家賃は低くなってしまいます。
このように、数字のマジックもあるため、表面上の数字にとらわれてしまうのは禁物です。契約書をしっかりと読み込み、サインをする前に内容をしっかりと理解することが大切です。

Step3 まとめ

管理会社選びのポイント

管理会社は数多くありますが、ご自身に最適な会社を選択しましょう。会社選びのポイントで代表的なものを2つご紹介します。
(1)審査基準は適切ですか?
審査基準が甘すぎれば、空室が埋まりやすい反面、不良入居者の増加により滞納や入居者トラブルが多発してしまう可能性があります。入居審査の基準と具体的な審査方法を事前に確認しておきましょう。
(2)トラブルへの対策は出来ていますか?
明確な入居審査があったとしても、滞納・入居者トラブルはどうしても起きてしまうものですが、しっかりとした管理会社であれば、明文化された対応マニュアルがあり、それに沿った適切な対応をしてくれるはずです。また、入居者さんに対し「入居のしおり」などで、生活のルールを周知徹底してトラブルを予防しているかどうかも確認しましょう。
その他にも、会社の経営状況や、利用できる保証会社、清掃管理レベルなど、確認しなければならない項目は多数あります。時間をかけてじっくりと選定し、末永く付き合える管理会社を選びましょう。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■審査基準
入居希望者の人柄、家賃の支払い能力、連帯保証人などを入居の際の基準にすることが多い。

■入居審査
大家や不動産会社が入居希望者の職業、勤務先、年収をもとに、入居にふさわしい人物かどうかを審査すること。

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