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“はじめての人”にも“慣れた人”にも役立つ!「賃貸経営」のバイブル

賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

賃貸経営の収支計画

多くの家主さんにとって賃貸住宅経営は数十年にわたる長期の事業であるため、将来を見据えた長期的な収支計画を作成する必要があります。事業の開始前に、本当にその事業で収益をあげられるかどうかの見通しをしっかりと立てることが大切です。

Step1 基礎知識

収支計画の立て方

賃貸住宅経営の「収支計画」とは、経営に伴う収入と支出をもとに、長期的な資金運用のシミュレーションをすることです。その際に作成する「収支計画書」には、将来に入ってくるお金、出ていくお金が記載され、長期にわたるお金の流れを掴めるため、賃貸住宅経営の成否を事前に判断することが出来ます。
具体的には、「収入」の項目に、家賃・礼金・共益費・更新料などが計上され、「支出」の項目には、ローン返済額・修繕費・火災保険料・税金などの必要経費が計上されます。これにより、年間の収支が計算され、事業の採算性を知ることが出来ます。
もし、収支のバランスが取れていないようであれば、戸数・設備の変更や、資金計画の再検討が必要になります。但し、収支を改善するために、内装や設備をランクダウンしてしまうと、実際の建物の品質が落ち入居者さんが入らなくなる危険性があります。
収支計画はあくまで数値上での計画であることを念頭に置き、バランスの良い計画を立てる必要があります。

Step2 事例

収支シミュレーション

「収支計画書」の作成は、「収入の算出」、「ローン返済額の算出」、「必要経費の算出」という流れで作成します。

家賃:周辺地域の相場をしっかりと調べ、適切な金額に設定しましょう。経年劣化による、中長期的な家賃の下落も考慮します。

借入返済金:固定金利・変動金利などの金利の種類による違いや、元利均等返済・元金均等返済などの返済方法の違いにより、返済額が変動するため、契約内容に応じた計算方法で算出します。変動金利であれば将来的に金利が変動する可能性もあります。

必要経費:修繕費については経年劣化に伴い、徐々に上昇することが見込まれます。将来の大規模修繕に備え、毎月一定額を積み立てておくことが望ましいです。

Step3 トレンド

刻々と変化する経営環境

賃貸住宅の経営環境は、景気動向や税制の変化により刻々と変化して行きます。
例えば、好景気ではインフレによる修繕費の上昇や金利の引き上げが予想され、反対に不景気では入居率の悪化などが考えられます。また、賃貸住宅の周辺が再開発されれば、周辺の家賃相場が上昇することもあり、当初の計画には無かった外部要因によっても、収支計画は大きく左右されることになります。
賃貸経営は、間接的に世界経済や経済政策の影響によっても大きな影響を受けます。高度経済成長の終焉以降、不動産市場は激動の時代を迎えています。多くのプラス要因が見える反面、税制の増税傾向というマイナス要因も控えており、将来の不動産市場の動向は予想が非常に難しい状況です。
特にこのような時代には、作成した収支計画を市場動向に合わせて柔軟に軌道修正する必要があり、作成後も定期的に見直すことが大切になります。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■経年劣化
年月が経つうちに建物や設備の品質・性能 が低下すること。

■固定金利
借入れ時の適用利率が完済時まで変わらない金利のこと。

■変動金利
市場の金利と連動して定期的に適用利率が変わる金利のこと。

■元利均等返済
月の返済額となる元金と利息の合計が毎月均等になる方式のこと。返済開始当初は返済額に占める利息の割合が多く、元金はなかなか減らないが毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすい。

■元金均等返済
元金の返済部分を毎回一定額にする方式。元金が早く減るため元利均等返済に比べると総返済額が少なくなる。

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