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“はじめての人”にも“慣れた人”にも役立つ!「賃貸経営」のバイブル

賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

入居率を上げるために

賃貸住宅経営は入居者さんに頂く家賃で成り立つ事業であり、満室経営の実現こそが最大の目標です。現在の賃貸住宅業界は借り手市場であり、満室経営に向けた家主さんの努力が求められる時代になっています。

Step1 基礎知識

様々な空室対策

空室対策には実に様々な種類がありますが、大きく分けて次の3つのカテゴリに分類されます。
①物件の魅力・価値の向上
リノベーション等により、お部屋の内装や外観をきれいにすれば、建物の価値や魅力は向上します。また、時代に合った間取りや設備を取り入れることで、入居者のニーズにあった物件にすることが出来ます。
②募集方法の改善
まずは、お部屋の内見に来てもらえなければ、入居者さんは決まりません。募集方法を工夫し、内見数を増やすことが満室経営の第一歩になります。見栄えの良い募集チラシを作成し、主要なポータルサイトには確実に掲載するようにしましょう。
③入居条件・金銭面の緩和
ペット可物件にする、高齢者を受け入れるなど、入居条件を変更することにより、入居対象者の幅を広げることができます。また、家賃を下げる、敷金・礼金を頂かないなどの金銭条件を緩和する方法もあります。
これ以外にも数多くの空室対策がありますが、その時々に応じた最も適切な対策を選ぶことが大切になります。

Step2 事例

間取りを変更し、入居率を上げた事例

木造アパートをリノベーションした事例をご紹介します。このアパートは老朽化が進み、仕様も時代のニーズに合わなくなっており、家賃を下げても空室が目立つような状態でした。そこで、思い切ったリノベーションを実施し、ファミリータイプのやや手狭だった2DKのお部屋を、単身者やDINKSがゆったりとくつろげる1LDKに変更しました。現在は1世帯当たりの人数が減少している傾向にある為、ターゲットをファミリー層から、より多数派である単身者・DINKSに移すことが目的です。

また、特に女性入居者からのニーズが高い、テレビモニター付きインターフォン、ディンプルキーを取り入れセキュリティを強化しました。これらは比較的低予算で導入できる設備であり、非常に投資効率の良い空室対策であると言えます。繁忙期前のタイミングに対策を取れたことも追い風となり、リノベーションを実施してからは、半数もあった空室は短期間で満室となりました。

Step3 トレンド

テナントリテンションの重要性

満室経営実現のためには、「テナントリテンション」という入居者維持の発想が大切になります。これは、日常清掃や管理体制を徹底し、入居者さんの満足度を高めることで、出来るだけ永く入居して頂こうという考え方です。

入居率を上げるためには、新たな入居者さんを募集するだけではなく、既に入居されている方を維持することも重要なポイントになります。折角、建物をきれいにリノベーションしたとしても、その後の管理がお粗末であれば、入居者さんは離れていってしまいます。例えば、日常清掃が行われておらず、ゴミが散乱しているような物件であれば、誰も永く住みたいとは思わないでしょう。反対に、丁寧な清掃や迅速なクレーム対応が出来ていれば、入居者さんの満足度は高く保てるはずです。
入居して頂くまでが空室対策ではありません。入居後の管理も入居率を上げるための重要なポイントになることを忘れてはいけません。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■リノベーション
既存の建物に大規模な改修工事を行い、機能性・耐震性・デザイン性・エコ性能などの新たな付加価値をつけ、生まれ変わらせること。

■DINKS
「Double Income No Kids」の頭文字をまとめた略称。結婚後、意図的に子供を持たずに、仕事をしている夫婦のこと。

■ディンプルキー
シリンダー錠のひとつ。従来のカギのような鍵山がなく、表面に深さや大きさの異なる小さなくぼみ(ディンプル)がついているカギのこと。複製が困難で、ピッキングに強く防犯性に優れている。

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