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“はじめての人”にも“慣れた人”にも役立つ!「賃貸経営」のバイブル

賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

不動産会社との付き合い方

賃貸住宅経営の成功のポイントは、不動産会社との上手な付き合いにあります。
不動産会社によって、任せられる業務範囲、仕事の質には大きな違いがあり、どのような会社と、どういったスタンスで付き合うかが重要になります。

Step1 基礎知識

一般媒介契約と専任媒介契約

通常、入居者募集は仲介業務を行っている不動産会社に依頼します。この入居者募集契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」という二つの契約方法があります。

①一般媒介契約
家主さんが複数の不動産会社に対して入居者募集の依頼を行うことができる契約です。但し、複数の会社に依頼した場合、それぞれの会社からすれば、広告にお金を掛けても自社で入居させられなければ、そのコストは全て持ち出しの経費となってしまうため、営業活動が消極的になりやすいという特徴があります。

②専任媒介契約
家主さんが不動産会社一社に対してのみ入居者募集を依頼できる契約です。一般媒介契約と違い不動産会社が一社に絞られるため、広告費をかけるなどの積極的な営業活動がしやすいという特徴があります。募集窓口が一社にとなるため、その会社への依存度が高くなる反面、複数の不動産会社と直接やりとりする必要が無く、一般媒介契約と比べ家主さんの負担は少なくなります。

Step2 事例

悪質な不動産会社に苦労することも

入居者からの申し込みが入った場合、不動産会社から申込書が送られてきます。一見、申込書を多く送ってくる会社は、実力のある良い会社のように見えますが、実は必ずしもそうであるとは限りません。

ある家主さんが、近所の不動産会社に入居者の募集を依頼していました。ところが、どうしても自社で仲介手数料を取りたかったこの会社は、まだ最終決定をしていないお客さんを急かし、とりあえず申込書を書かせて、それを家主さんに送っていたのです。申し込みを入れることで、他社経由での募集を阻止しようと考えたのです。律儀な家主さんは、申し込みがある度に、他の会社へ募集の中止を伝えていました。しかし、まだ迷っていた申し込み客は他の物件を選び、結果的に申し込みをキャンセルしてしまいます。そんなことが何度もあり、そのたびに募集を止めていた家主さんは、結果的に大事な繁忙期を逃してしまい、空室を抱え込むことになってしまいました。

自ら管理業務を行っておらず、また、家主さんに対して家賃保証もしていない不動産会社であれば、家主さんの空室は直接的な損失にはなりません。そのため、悪質な会社に依頼してしまった場合には、このような問題が起こり得るのです。

Step3 まとめ

不動産会社と良い関係を築くために

不動産会社と上手く付き合うには、良い会社を選ぶことが大切です。
良い会社を選ぶには、家主さん自身が実際に店舗を訪れ、御自分の目で社員の雰囲気、店舗の雰囲気を見定めるのが最も確実です。

実際に家主さんが不動産会社を訪ねた際に、もし、店頭に活気がなく雰囲気が暗い、店内が清潔でない、社員の態度が悪いと感じるようであれば、お部屋探しに来たお客様も同じことを感じているはずです。
また、電話での対応も重要なチェックポイントです。入居希望者や同業他社からの問い合わせは、全て電話から始まります。言葉遣いや態度が悪い会社は問題外であり、丁寧で適切な対応はもちろんの事、相手に対する感謝の気持ちを持った対応ができる会社が望ましいです。

但し、不動産会社と良い関係を築くためには、家主さん自身も、誠実な対応を心掛けなければならないということも忘れてはなりません。担当者に対し横柄な態度を取ったり、無理難題ばかりを押し付けたりするのは禁物です。
お互いが誠意を持った対応をすれば、コミュニケーションも円滑になり、賃貸住宅経営にプラスに働く事は間違いありません。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

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