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家賃滞納にどう対応すべき?

家賃滞納は、借主と貸主の間で一番多いトラブルではないでしょうか。家賃の催促が億劫なため何もしないでいたら、気付いたときには長期滞納になり、裁判をせざるをえない場合も……。今回は、家賃滞納へどのように対応すべきか、具体的な手立てについてご説明します。

Step1 基礎知識

家賃滞納を防ぐためステップ

通常、家賃は銀行振込みにしている家主さんが多いと思います。入金の期限である約定日の翌日に銀行に行き記帳して、入金の有無を確認することが集金管理の基本です。
①まずは電話で入金の確認を
約定日に入金がなかったときは、翌日にも記帳して確認します。2日連続で記帳しても入金が確認できないときは、入居者さんに電話して入金の確認を行います。この程度の遅れは意図的なものとは限らず、何かの行き違いかもしれないので、丁寧な口調で確認しましょう。その際、「何日の何時までに入金いただけますか」と必ず期限を確認してください。
②面談申し入れ、支払確約書を用意
電話で聞いた期限になってもまだ入金がなかったとしたら、これは警告信号です。滞納している入居者さんに面談を申し入れましょう。日時を決めて実際に顔を合わせ、支払確約書を用意して、「何月何日までに入金します」と書面の形で約束してもらいます。
配達証明・内容証明で督促の文書を送付
それでも支払われない場合には、配達証明郵便にて支払期日を定めた督促の文書を送ります。そして、支払期日になっても誠意ある対応が見られない場合や、約定日から1ヵ月が過ぎた場合には、今度は内容証明で同様の督促状を送るとともに、自宅訪問を行い、併せて連帯保証人へ連絡しましょう。
④明け渡し訴訟
いくら督促しても家賃を払ってもらえなければ、訴訟を起こして契約解除の上、部屋の明け渡しを求めることになります。裁判は手間と時間がかかり、家主さんにとっても入居者さんにとっても良いことはありません。できるだけ訴訟前に家賃を回収する努力をしましょう。

Step2 事例

不良入居者に脅された家主さん

80歳になるある女性家主さんは、4年もの間、家賃滞納に苦しんでいました。一戸建ての住宅を月8万円で貸していたのですが、ある日を境に入居者さんが全く家賃を支払わなくなってしまったのです。何故、滞納がこれほどまでに長期化したかというと、実は、家賃滞納が始まって1年目のとき、家主さんは街でたまたま、この不良入居者と出会い、ひどい言葉で脅されたという苦い経験があったからです。お年寄りの女性家主さんはそれで震え上がってしまい、家賃の督促どころか、貸した家に近づくこともできなくなってしまいました。そして長い間、この問題を一人で抱え込んでいたのでした。

そこで、弁護士と連携して家賃督促を進め、最終的に未払い賃料を回収し、この不良入居者を退去させることもできました。ご自身では手に負えないと感じた時は、弁護士や公的団体などの専門家に相談すると良いでしょう。私が会長を務める公益社団法人東京共同住宅協会でも相談を受け付けています。

Step3 まとめ

家賃滞納を防ぐためには

家賃滞納を未然に防ぐためには、滞納の初期段階で迅速な督促をするほかにも、下記の3つのポイントを押さえていただきたいと思います。

1)「滞納対策」と「空室対策」の2つに強い管理会社を選ぶ
2)適切な入居審査をする
3)管理会社との契約を滞納保証契約にする

また、集金代行から空室保証までを管理会社に任せるサブリース方式を選ぶのも一つの手段だと言えます。ただし、管理料が高くなるというデメリットもあります。費用とのバランスを考えて、どこまで管理会社に任せるか考える必要があります。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■支払確約書
家賃滞納額について入居者さんが相違ないことを確認したうえで、現在の滞納状態をいつまでに解消するか明記した書類。

■配達証明
一般書留郵便物などを配達した事実を証明するサービス。家賃滞納トラブルでは、督促の文章を送った事実を残しておくことが重要なため利用することが多い。

■内容証明
いつ、どのような内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかということを、郵便局が公的に証明してくれるサービス。後日、督促の有無、内容等について争いが生じることを防ぐことができる。

■連帯保証人
家賃や滞納の際の遅延利息の支払いや、原状回復義務など、借主と同等の義務を負った人のことをさす。

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