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賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

原状回復に関する常識

東京都の調査によると、民間賃貸住宅については家主さんと入居者さんの間に数多くのトラブルが発生しています。なかでも、退去時の敷金精算についてのトラブルが特に多いとの結果が出ています。トラブルを未然に防ぎ円滑な賃貸住宅経営を行うため、家主さん自身も原状回復についての考え方をしっかりと身に付けておく必要があります。

Step1 基礎知識

原状回復とは

借主に義務として課されている「原状回復」とは、退去の際に故意や過失等の借主の責任によって生じた住宅の損耗や傷を復旧することです。それに対し、経年劣化や通常使用による傷の復旧費用については、原則として貸主である家主さんの負担となります。

貸主と借主の合意により、原則とは異なる特約を定めることが出来ますが、近年は消費者の立場を保護するという風潮があり、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に貸す特約は内容によっては無効となることがあるので注意が必要です。

約定日に入金がなかったときは、翌日にも記帳して確認します。2日連続で記帳しても入金が確認できないときは、入居者さんに電話して入金の確認を行います。この程度の遅れは意図的なものとは限らず、何かの行き違いかもしれないので、丁寧な口調で確認しましょう。その際、「何日の何時までに入金いただけますか」と必ず期限を確認してください。

このような取り決めは、貸主・借主双方が正しい認識を共有することが大切であり、賃貸借契約時に、借主に対し十分な説明をすることがトラブルの防止に繋がります。
電話で聞いた期限になってもまだ入金がなかったとしたら、これは警告信号です。滞納している入居者さんに面談を申し入れましょう。日時を決めて実際に顔を合わせ、支払確約書を用意して、「何月何日までに入金します」と書面の形で約束してもらいます。

なお、原状回復に関しては国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。また、東京都の賃貸住宅であれば、同様の内容を東京都の条例という形で定めた「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」もチェックして頂きたいです。

Step2 事例

原状回復についてよくある相談事例

相談事例①「負担割合」
Q:和室の部屋を賃貸していましたが、畳の1枚に煙草による焼け焦げがありました。畳1枚を交換してしまうと、色が違ってしまうため、全ての畳を張り替える必要があります。その費用は全額請求できるのでしょうか?
A:借主が負担しなければならない原状回復費用とは、借主の故意や過失等によって生じた傷などを復旧するための費用であり、その単位は補修工事に必要な施工の最小単位に限定されます。
更に、その最小単位のうち、経年劣化や通常使用による損耗分を除いた部分が、借主の負担となります。但し、畳やふすま等に関しては、消耗品的性格が強く、経年劣化を考慮することにはなじまず、今回のケースでは、借主の過失による焼け焦げのあった畳1枚分の費用のみを請求することが出来ます。

相談事例②「グレードアップ」
Q:老朽化物件を賃貸していますが、退去の際にバスルームの床が傷んでいました。バスルームごと交換することになりますが、交換費用を借主に請求することはできますか?
A:床が傷んだ原因が老朽化によるものであれば、借主に責任があるとは言えません。
次の借主の確保を目的として行う設備の交換や、古くなった設備を最新のものに取り換えるような修繕は、リフォームやグレードアップにあたると考えられるため、今回のようなケースでは交換費用を請求することはできません。

Step3 注意点

原状回復トラブルを回避する為に

原状回復トラブルを回避する為には、正確な物件確認が不可欠です。お部屋の損耗度合をはかるには、入居時と退去時の状況とを比べる必要があります。しかし、入居時の状況をしっかりと把握できていなければ、正確な損耗度合がわからず、トラブルの原因になってしまいます。

例えば、退去立ち合いの際に床に傷が見つかった場合、入居時の状況を把握できていなければ、それが最初からあった傷なのか、借主の過失で付けてしまった傷なのかがわからなくなってしまい、責任の所在がはっきりしなくなってしまいます。
特に、入居期間が長期に及ぶ場合には、時間の経過に伴って、入居時の状況や損耗の程度などがあいまいになってしまう恐れがある為、入居時の室内の状況をしっかりと記録に残し、貸主・借主双方で確認しておくと良いでしょう。

契約時の借主への重要事項説明も含め、原状回復トラブルの回避には、入居前のきめ細やかな対応が大切なのです。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■経年劣化
年月が経つうちに建物の建具、空調機、給湯器などの付帯設備の品質・性能が低下すること。

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