立退きと定期借家|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

“はじめての人”にも“慣れた人”にも役立つ!「賃貸経営」のバイブル

賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

立退きと定期借家

賃貸借契約書には契約期間が記載されていますが、契約期間が終了したからと言って、そこで契約が終了するわけではありません。借地借家法では、正当事由などが無い限り、家主さんは契約の更新を断ることができないというルールがあるのです。

Step1 基礎知識

普通借家契約と定期借家契約

通常であれば、入居者さんにお部屋を永く借りて頂くことは大変喜ばしい事です。しかし、建物が老朽化し、近い将来、建物の建て替えを控えているような場合には、入居者さんに建物から退去して頂かなければなりません。しかし、通常の賃貸借契約では正当事由が無い限り契約が更新可能なため、「入居者さんが更新したい」と申し出た場合、予定していた工期が大幅に遅れることになってしまいます。

建て替えなどを予定している場合の入居には、通常の「普通借家契約」ではなく、ぜひ「定期借家契約」を結びましょう。この契約には更新がなく、契約期間が終了した時点で賃貸借契約が終了する為、確実に建物の明け渡しを受けることができるからです。

ただし、契約時には、入居者さんに対し更新が無い旨の説明が必須であり、家主さんがこの説明を怠った場合には、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となってしまうので注意が必要です。

Step2 事例

契約終了前の連絡を怠った場合

先述した通り、定期借家契約は、契約期間が終了した時点で更新されることなく終了する契約であり、一定の期間を区切って部屋を貸したい場合に適している契約です。しかし、期間満了日が来れば自動的に契約を終了させられるわけではありません。期間満了により契約が終了する旨を、期間満了日の1年前から6ヶ月前までに入居者さんに対して通知しなければならないというルールがあります。

もし、その通知を失念してしまった場合には、通知の日から6ヶ月後に契約が終了することになるため、あらかじめ想定していた期日に契約を終了させることができません。

契約期間満了の通知期日までに通知をしていない場合には、期間満了を通知したその日から6ヶ月後が期間満了日となってしまいます。法律上の決まりですので、通知が遅れた場合は、入居者さんの合意が得られない限り、予定の期日に退去していただくことは困難と言えます。

なお、この通知については口頭でも認められますが、後の更なるトラブルを回避するためには、内容証明郵便などの書面で通知した方が良いでしょう。また、契約時の事前説明書への署名捺印をもらうことも忘れてはいけません。

Step3 トレンド

建て替え等の立退きトラブルの傾向

ご存知の方も多いかと思いますが、入居者さんに立退きをお願いする際には「立ち退き料」を支払うケースが多いです。情報化社会の現代、入居者さんも多くの方が借地借家法について良く勉強されており、家主さんからの立退きの申し入れがあると、立ち退き料が手に入ると考え、過大な立ち退き料を要求してくる方もいます。

そのような現状を踏まえ、家主さんには入居者さん以上の法律の知識が求められています。もし、家主さんが借地借家法を知らずに、建て替え前に普通借家契約を結んでしまったとしたら、建て替えの工期の遅れや、立ち退き料等で、大きな損失を被ることになりかねません。最悪の場合は計画が遂行できない事態も考えられます。

最大の防衛策は、そのような要求自体をされないようにすることです。家主さん自身が法律をよく学び、定期借家契約等を利用した長期的な計画を立て、円満な立退きを行うことが大切なのです。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

バックナンバー

マイナビ賃貸おすすめの賃貸経営管理会社はこちら

お問い合わせはこちら

今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて
にご同意の上ご利用ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ