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“はじめての人”にも“慣れた人”にも役立つ!「賃貸経営」のバイブル

賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

賃貸経営にまつわる保険

賃貸住宅経営におけるリスクは、長期空室や家賃滞納のリスクだけではありません。火災、自然災害、入居者さんの孤独死など、突発的に起こり得る事故に対しても十分な備えが必要です。

Step1 基礎知識

賃貸経営における保険の重要性

万が一、火災や自然災害による被害を受けてしまった場合、家主さんの所有物件に多額の修繕費が発生することが予想されますが、被害が甚大であった場合には賃貸住宅経営は続けられず、賃料収入はストップしてしまうことになります。仮に、アパートローンの借入金が残っている場合には、返済が続けられなくなり、所有物件が競売にかけられてしまうことも起こり得ます。万が一、競売による売却額が残債に及ばなかった場合には、借入金だけが残ってしまうという最悪の事態を迎えてしまうこともあるのです。

しかし、火災や自然災害等は突発的な事故であり、いつ起こるかも、損害額がいくらになるかも予測することは出来ません。そのようなリスクに対しては、保険を上手に利用したリスクマネジメントが有効です。事故に対して貯蓄で対処しようとしても、貯めた金額分しか支払えず大きな損害には対応できません。その点、保険を利用すれば、保険料を支払った時から大きな保障(補償)が得られます。

数多くのリスクを抱える賃貸住宅経営だからこそ、少ない掛け金で大きなリスクを回避できる「保険」を、上手に利用することが重要になるのです。

Step2 事例

保険の種類

火災の他、落雷、破裂、爆発、風災、雪災、雹災(ひょうさい)などによって、建物や家財などに生じた損害が補償されます。専用住宅を対象とした火災保険には、住宅火災保険・住宅総合保険などがありますが、補償の範囲や内容は、対象となる物件の種類や各保険会社によって異なります。

なお、入居者さんについては、家財にかける家財保険を主契約とし、家主さんに対して法律上の賠償責任が発生したり、階下に水濡れで賠償責任が発生したりした場合などに保険金が支払われるよう特約で付した保険に加入して頂くのが一般的です。

【地震保険】
地震等を直接または間接の原因とする火災、損壊、埋没、流出によって、建物や家財に生じた損害が補償されます。原則として、火災保険とセットで加入することになります。

地震保険では損害を3区分に分類し、保険金額に各々一定の率を乗じた額を保険金として支払うことになります。また、公共性が高い保険であり、補償内容及び保険料は各保険会社で同一となっています。


【その他】
その他にも、建物管理上の不備によって賠償責任が生じた際の損害を補償する「施設賠償責任保険」や、入居者さんの死亡による家賃の減少を補償する保険などもあります。

Step3 ポイント

火災保険の注意点

数多くある保険の中でも、火災保険は賃貸住宅経営にとって最も重要な保険であると言えます。
火災による損害は金額が大きくなりやすい上に、万が一、火災が延焼によるものであった場合、家主さんや入居者さんに責任が無いにもかかわらず、失火責任法の適用により原則として火元から賠償を受けることができないからです。

火災保険に加入し、保険金額を設定する際には、「時価額」であるか「再調達価額(新価額)」であるかを確認する必要があります。「時価額」では賃貸住宅を建てた当時の価値から、減価償却分を差し引いた保険金額となります。仮に火災にあった建物が築古物件であった場合には、十分な保険金が受け取れず、賃貸住宅経営を続けられなくなる可能性があります。

「再調達価額(新価額)」では、現在の物価で同じものを調達するための価額、つまり再調達するための価額が保険金額となります。

当然のことながら、保険料は時価に比べて新価の方が高くなりますが、賃貸住宅経営を継続するためには、再調達価額で契約する方が望ましいです。

なお、ローンを設定される方は、金融機関により借入期間の中は火災保険への加入を義務付けられることが多く、加入漏れの心配は基本的にありません。但し、補償内容が最低限のものであるケースや、ローン完済後に新たな火災保険の提案が無いために無保険状態になってしまっているケースも多く、東京共同住宅協会への相談者の中にも、無保険状態で事故が起きてしまった為に、取り返しのつかない状態に陥ってしまった家主さんもいらっしゃいます。

賃貸住宅経営はしっかりとしたリスクヘッジが求められる事業であり、正しく「備えあれば憂いなし」なのです。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

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