問題のある入居者への「注意」や「強制退去」|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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“はじめての人”にも“慣れた人”にも役立つ!「賃貸経営」のバイブル

賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

問題のある入居者への「注意」や「強制退去」

どのような商売であっても、お客様に対して何か注意を促す際には、細心の注意を払って対応するものです。賃貸住宅経営において、お客様とは入居者さんですから、たとえ相手に問題があったとしても適切に対応する必要があります。

Step1 基礎知識

建物で起こる様々なトラブル

問題のある入居者さんがいた場合、同じ建物に住む他の入居者さんからクレームが入ることがあります。例えば、「深夜に楽器を弾いている人がいる」「ベランダから煙草を投げ捨てる人がいる」「隣人がベランダにゴミを放置しており異臭がする」など、クレームには様々なケースが考えられます。

管理会社を利用している場合は、管理会社が家主さんに代わって対応をしてくれますが、自主管理の場合は家主さん自身が、クレームに適切に対応しなければなりません。家主さんが直接対応する場合はデメリットも多く、管理会社を活用することも検討した方が良いでしょう。

問題が発生した場合、まずはエントランスの掲示板などを利用して、迷惑行為が発生している旨を告知します。常識的な入居者さんであれば、それを読めば自分の事だと理解してくれるでしょう。

次に、どの入居者さんが問題を起こしているかを特定する必要があります。問題を起こしていると思われる入居者さんの近くのお部屋の方にも連絡を取り、事実関係を確認しましょう。その上で、その入居者さんに対し、今後は注意して頂くよう申し入れることになります。くれぐれも、間違って問題のない入居者さんを、注意するようなことのないようにしなければなりません。

Step2 トラブル事例

騒音トラブルの具体的な対応方法

家主さんは借主である入居者さんに対し、民法上、「賃貸物件を使用収益させる義務」を負っています。その建物が「居住に適していない状態」であれば、貸主としてはそれを解消しなければなりません。

よくあるクレームとしては騒音トラブルが挙げられますが、入居者さんから騒音に関する連絡が入った場合、先述の通り、まずは、掲示板での告知や入居者さん全員への手紙の投函を行います。これは、家主としてしっかりと対応していることを、騒音トラブルを連絡してくれた入居者さんに対しアピールする目的もあります。「家主さんが何も対応してくれない」と思われてしまうと、更なるクレームが発生する恐れがありますが、これを回避する効果が期待できます。

次に、騒音を出している入居者さんを特定し、その上で、今後騒音を出さないように丁寧に申し入れます。改善が見られないようであれば、電話だけでなく、直接訪問して事情を説明するようにしましょう。

もし、根気よく注意を促し続けても騒音が収まらない場合には、契約内容に従って、契約を解除する旨の内容証明を送付しましょう。なお、契約書に「他の入居者に迷惑をかける場合には契約を解除する」という条文が盛り込まれていない場合でも、借主には民法上、「建物の用法に従って使用収益しなければならない義務(用法遵守義務)」があるため、それを理由に賃貸借契約が解除される可能性がある旨を伝えましょう。

実際に契約を解除できるか否かは別として、通常、入居者さんは退去したくないと考えているケースがほとんどであり、大きな効果が期待できます。

Step3 トレンド

目的は契約解除ではなく迷惑行為をやめさせること

入居者さんの迷惑行為は、多くの家主さんの頭を悩ませている原因となっており、周りに迷惑を掛ける方には、早く出て行ってもらいたいと考えてしまいがちです。しかし、目的はあくまで「迷惑行為をやめさせること」であり、「契約を解除すること」ではありません。特に、賃貸住宅市場の閑散期の退去は長期の空室につながる恐れもあり、安易に契約を解除するのは経営面を考えてもお勧めできません。

また、「隣の入居者がうるさい」とクレームが入った場合でも、本当にその騒音が社会通念上、限度を超えた騒音であるかどうかという問題もあります。アパートやマンションは共同生活が前提であり、ある程度の騒音は避けられないのが現実であり、「信頼関係を破壊した」と言える程の行為でなければ、賃貸借契約を解除することはできません。

都合の悪い入居者さんを退去させようとするのではなく、法律に則り適切な手順を踏み、誠実な対応を心掛けましょう。迷惑行為をやめさせ、入居者さん全員が快適に暮らせる環境を提供することが、満室経営への近道なのです。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

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