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賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

ペット共生型、楽器可物件などコンセプト型住宅の注意点

入居者さんが賃貸住宅に求めているものは、家賃や立地条件の良さだけではありません。自宅で「ペットを飼いたい」「楽器を演奏したい」といったニーズも少なくなく、そのような入居者さんをターゲットにしたコンセプト型賃貸住宅は、満室経営実現の大きな可能性を秘めています。

Step1 基礎知識

様々なコンセプト型賃貸住宅

コンセプト型賃貸住宅には下記のような様々な種類があります。

■ペット共生型賃貸住宅
一般社団法人ペットフード協会の調査によれば、全国の犬猫飼育数は2,100万頭を超えており、少子高齢化の日本では子供の数よりもペットの数の方が多いのが現状です。しかし、賃貸住宅市場では、ペットの飼育が認められていない建物が大半であり、ペットと一緒に暮らすための便利な設備が満載の「ペット共生型賃貸住宅」は、ペットと一緒に暮らしたい入居者さんからの高い支持を得ています。
また、ペットクラブ等を利用することで、バリューアップやトラブル防止の効果が期待できます。

■デザイナーズ賃貸住宅
美しい造形美を演出するコンクリート打ち放しや、優雅なヨーロピアン風、斬新なニューヨークスタイル、温かみのあるカントリー風、その他和洋折衷の印象的なデザインは、訪れた人に感激・感動を与えます。

■楽器演奏可賃貸住宅
隣人からのクレームを心配せず、いつでも演奏できる賃貸住宅は、楽器を演奏する方にとっては大変魅力的な物件です。音大生が多く入居する物件では、卒業生が後輩を紹介するため常に満室という事例もあります。

■その他
ガレージ・インライダーズサーファーズ、学生専用、アスレチックジム付き、ハイセキュリティ等

Step2 トラブル事例

募集条件を変更する際のリスクや注意点

賃貸住宅経営の途中で募集条件を変更する際には、既に入居されている方々の承諾を取るようにしましょう。例えば、ペット飼育不可の物件を、後からペット飼育可に変更しようとしても、既存の入居者さんの中には、動物が嫌いな方もいるかもしれません。後のトラブルを避けるためには、ペットの飼育規定などもしっかりと説明し、事前に承諾を取っておいた方が良いでしょう。

但し、他の入居者さんの承諾が得られたとしても、ペットに対するクレームがなくなる訳ではありません。賃貸住宅経営を円滑に進めるためには、飼主さんに飼育規定をしっかりと守って頂くよう徹底する必要があります。

また、ペットのひっかき等により壁や床が傷つき、高額な原状回復費用が発生することも考えられます。室内でのペット飼育には機能性を持たせた素材が適しており、耐久性が高く、消臭効果もプラスされたペット対応の床材や壁紙が有効です。但し、通常の素材の商品に比べ圧倒的に種類が少ないため、少ない選択肢の中からデザイン性の高い商品を厳選する必要があります。

Step3 ポイント

コンセプト型賃貸住宅はマーケティングが重要

賃貸住宅にコンセプトを持たせ、周辺の物件と差別化が図れたとしても、地域にそのコンセプトに対するニーズが無ければ入居者募集に苦戦するのは明らかです。入居者さんのターゲットを絞っている分、本当に地域にニーズがあるかどうかを事前にしっかりと確認する必要があり、建築前やリフォーム前の綿密なマーケティングが大変重要になります。

基本的な判断基準としては、例えば、楽器演奏可賃貸住宅であれば地域に音大があるかどうか、ペット共生型賃貸住宅であればペットの散歩に適した公園があるかどうかなどが挙げられます。但し、当然ながら地域に同じようなコンセプトの物件が既に大量に供給されている場合には、需要と供給のバランスが崩れているため、新規の参入は見直した方が良いでしょう。

コンセプト型賃貸住宅を検討する場合には、その分野に強いコンサルティング会社や不動産会社をパートナーに選び、事前に綿密なマーケティングを行うことをお薦めします。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■コンセプト型賃貸住宅
特定の趣味あるいは専門性を持つ人にターゲットを絞り、その嗜好に対応する付加価値を持たせた賃貸住宅のこと。

■ガレージ・イン
自動車愛好家の方に向けて、ガレージの中にいるような雰囲気で、車を眺めながら過ごすことができる賃貸住宅です。

■ライダーズ
ライダー向けの賃貸住宅。上層階へもエレベーターでオートバイを運べる。盗難やいたずらの危険を避けることができる。

■サーファーズ
サーフボードを飾る空間を備えたサーファー向けの賃貸住宅。

■飼育規定
飼育できる動物、飼育の届け出、健康診断や予防接種の義務、遵守事項(飼育場所や方法)、飼育による損害賠償責任、違反による措置等をとりまとめたもの。

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