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賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

地震大国日本の耐震対策

世界で起こるマグニチュード6以上の地震の約20%が日本で発生しています。我が国では、いつ大地震が起きても不思議ではなく、賃貸住宅にも徹底した耐震対策が求められています。

Step1 基礎知識

求められる賃貸住宅の耐震対策

日本では1981(昭和56)年6月に建築基準法の耐震基準が大きく改定されていますが、それ以前に建てられた建物の多くは、現在ほど厳格ではない旧耐震基準に沿って建築されています。阪神淡路大震災では、6,433名もの尊い命が失われましたが、その約80%が建物の倒壊によるものであり、倒壊した建物のほとんどが旧耐震基準で建てられたものでした。

当時、老朽化した賃貸住宅で被災して亡くなられた学生の親御さんが家主さんを訴えるケースも事例としてあり、実際に法的責任が認定された判例も散見されます。家主さんにとって、耐震対策はご自宅だけではなく、ご所有の賃貸住宅についても考えなければならない問題なのです。

一概には言えませんが、旧耐震基準で建てられた建物の耐震性は低いものが多いため、まずは耐震診断を行い、建物の正確な耐震強度を把握することをおすすめします。

その結果、現在の耐震基準を満たしていないと判断された場合には、速やかに耐震改修工事を進める必要があります。

Step2 トラブル事例

耐震改修工事とは

耐震診断の結果、建物の地震に対する安全性が基準に満たない場合は、補強のための耐震改修工事を実施することで安全な建物をPRすることができます。

耐震改修工事には様々な方法があり、それぞれの構造に応じた耐震改修工事を施す必要があります。例えば、木造賃貸住宅の場合、筋かいや合板を新たに設置したり、柱や梁の接合部を金物で補強したりする方法が一般的です。ただし、入居者さんは工事期間中にお部屋を使用することができなくなるため、通常は、一時的に退去をお願いする必要があり、その分の賃料はストップしてしまいます。

居住空間への影響が少ない方法としては、外壁へのブレース設置や屋根を軽くする方法などがあり、入居者さんに一時退去をお願いすることなく、耐震改修工事を進めることができます。

なお、耐震改修工事に必要な費用は建築物の構造、規模、改修の程度、図面の有無等により異なりますが、平均的な費用は下の表の通りとなります。

Step3 ポイント

賃貸住宅における耐震対策

賃貸住宅の耐震対策においては、耐震改修工事のために掛けた費用が回収できるかどうかも重要なポイントになります。しかし、工事をしたかどうかは見た目だけでは分かりづらく、入居希望者に対し積極的にアピールしなければ、空室対策や家賃アップの効果はあまり期待できません。耐震改修工事を行ったのであれば、募集図面やインターネットサイトの特記事項で、しっかりとその旨を明記するようにしましょう。

また、単純な耐震改修工事で終わらせるのではなく、もう一歩踏み込んで抜本的なリノベーションも併せて行い、建物のバリューアップを図るというのも一つの方法です。単体では入居希望者への訴求力が弱い耐震改修ですが、リノベーションも併せて行うことで建物の外観や設備の質が向上し、空室対策や家賃アップの効果は飛躍的に上がります。また、これらの工事を同時に行うことは、それぞれを別々に行う場合に比べ、時間やコストの削減になり非常に効率的です。

耐震性の不足している賃貸住宅をご所有の家主さんにとって、耐震改修工事による出費は避けては通れませんが、経営面でのバランスを考慮し、計画的に行うことがとても重要になります。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

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