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賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

家主さんが『業界繁忙期』にすべきこと

満室経営を実現するためには、繁忙期に確実に入居者を確保する事が重要なポイントです。この時期を逃してしまうと、その後の長期空室リスクが格段に上がってしまう恐れがあります。

Step1 基礎知識

繁忙期に行うべきこと

■入居者募集方法の見直し
入居希望者は、まずはインターネットで物件を選別した後に、仲介業者に向かいます。その為、主要ポータルサイトに物件を確実に掲載していなければ、入居希望者の目に留まる確率は大きく下がってしまいます。また、掲載している場合でも、設備状況については全て登録されているかどうか、写真についても広角レンズで明るい環境で撮られているか等がポイントとなります。他の管理会社の掲載物件とも比較し、物件の魅力を最大に引き出しているかどうかを確認しましょう。

■清掃管理の見直し
入居希望者に内覧に来て頂いたとしても、清掃が行き届いていなければ入居は決まりません。1人暮らしの方の内覧数は、平均でわずか1~3件との調査結果も出ており、数少ない内覧者に確実に入居して頂く為にも、しっかりとした清掃管理が求められます。
実際に物件を訪れ、内覧者が満足するレベルまで清掃が行き届いているかを家主さん自身で確認する必要があります。

入居者募集、清掃管理ともに、まずは現在のレベルを確認し、十分な対応ができていないようであれば早急に改善する必要があります。業務の依頼先に改善を要求しても改善が見られないようであれば、管理会社等の変更も検討するべきです。

Step2 トラブル事例

空室対策の事例

ある家主さんは建物を自主管理されていましたが、経費の節約のため、清掃についてはご自身で行っていました。しかし、ある程度の清掃は定期的に行っていたものの、建物の老朽化に伴い汚れが目立つようになり、全体的に清潔感の無い印象の建物になってしまっていました。

汚れた建物では入居もなかなか決まらず、ご自身での清掃に限界を感じた家主さんは、清掃管理をプロの清掃業者に依頼することにしました。ポリッシャーや高圧洗浄機を使った清掃により、素人の清掃では落とせなかった積年の汚れや染みも見事に落ち、建物は見違えるように綺麗になりました。

また、この家主さんは清掃だけにとどまらず、外構にも着手して、エントランス全体に花を植えることでイメージを一新させることに成功しました。プロによる清掃と植栽は非常に高い効果を発揮し、半数近くもあった空室は短期間で全て無くなる結果となりました。

当然のことながら、汚れた建物を好む入居者さんはいらっしゃいません。入居者目線に立って、入居者さんに喜んでいただける建物にすることが、最も効果的な空室対策になるのです。

Step3 ポイント

空室対策のトレンド

最近の賃貸住宅のトレンドとしては、「カスタマイズ」が挙げられます。少しくらいならコストを負担してでも自分好みにお部屋をカスタマイズしたいと考えている入居者さんは大変多くいらっしゃいます。特に、壁紙や照明、壁面の棚板のカスタマイズは高いニーズを誇り、空室対策としても有効な手段となっています。

入居者さんがお部屋を自分好みにカスタマイズをすることで、お部屋に対するに愛着を持ってもらえる為、長期入居につながりやすいというメリットもあります。

代表的な空室対策のキャンペーン企画としては、フリーレントや家電・商品券のプレゼントなどがありますが、壁紙などを選べるカスタマイズキャンペーンにも高い効果が期待できそうです。

但し、トレンドのキャンペーンに頼り過ぎるのは禁物です。新しい手法を取り入れることも大切ですが、共用部分のしっかりとした清掃や、壊れた設備の迅速な交換など、基本の業務をしっかりと行うことが何よりも重要なのです。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■ポリッシャー
床などを洗ったり、磨いたりする清掃機械。

■フリーレント
一定期間内に契約してくれた入居者に対して、入居後1カ月から3カ月程度、賃料を無料にすること。

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