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賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

老朽化物件の建て替え

賃貸住宅が老朽化した際の選択肢としては、①建て替え②リノベーション③買い換え④売却の4つが挙げられます。今回は、老朽化した建物を取り壊し、新しい建物を建築する「建て替え」を中心に解説します。

Step1 基礎知識

建て替えのタイミング

建物には構造によってそれぞれ「法定耐用年数」が定められており、建物の建て替え等を考える上での一つの目安となります。しかし、これはあくまで減価償却費を計算する際の基準となる数値であり、建物の寿命を表すものではありません。また、建物のメンテナンスや使い方によっても寿命は変わってきます。

更に、賃貸住宅の建て替えについては、ご自身がお住まいになる建物とは違い、経営上の視点が必要であり、建物の寿命だけで建て替えのタイミングを計るべきではありません。まだ使える状態であっても、入居者さんから敬遠されるようであれば賃料収入が途絶えてしまうからです。

築20年、30年を超えて老朽化が進み、賃料や入居率の下落が目立つようになったのであれば、リノベーションによる建物の再生や建て替えといった抜本的な対策も視野に入れて対策を検討する必要があるでしょう。賃貸住宅においては、「まだ使えるから大丈夫」という発想は経営が成り立たなくなってしまうケースが多いのです。

Step2 トラブル事例

建て替えかリノベーションか

建物が老朽化した際には、建て替えをするかリノベーションをするかでお悩みになる家主さんが多いですが、それぞれのメリット・デメリットがあります。どちらが有利になるかはケースバイケースであり、ご自身の建物に適した方法を選択する必要があります。

例えば、建物の老朽化が著しく、構造自体の寿命があまり残っていない場合や、耐震性に難がある場合には、建て替えを選択した方が賢明でしょう。リノベーションを行ったとしても、その費用を回収できるだけの時間が建物に残されていない可能性が高いからです。

また、現状の建物の容積率に余裕がある場合には、容積率を最大限活用し現状よりも戸数を増やすことで、より多くの賃料収入を得る事ができます。

反対に、建築基準法などの改正により、建築当時よりも高さ制限や日影規制が厳しくなり、建て替えた場合には当時よりも小さな建物しか建てられないというケースもあります。これは既存不適格建築物とよばれ、そのような場合には、建て替えではなくリノベーションを選択することで、戸数を減らさずに建物を再生させることが出来ます。

Step3 ポイント

建て替えのポイントや注意点

既存の建物を取り壊して建て替えを行えば、当然ながら新築物件という扱いになります。築年数はお部屋探しをする際に着目する重要なポイントであり、入居率と家賃の上昇に大きな期待が持てます。しかしながら、大きな建築費に対する借入金の返済が生じることになる為、建て替えの際には、しっかりとした事業計画を立て、本当に採算が合うかどうかを慎重に見極める必要があります。

また、既存の入居者の立ち退きについても計画的に進めなければなりません。「立退きと定期借家」の回でも解説した通り、通常の賃貸借契約では更新を拒絶する正当事由が無い限り契約の更新が可能となります。その為、建て替え予定日の直前に、入居者さんが更新したい申し出た場合、予定していた工期が大幅に遅れることになってしまいます。

建て替えを予定しているのであれば、早い段階から立退き計画を立てるようにしましょう。定期借家契約を利用するなどして、入居者に確実に退去して頂くことが、建て替えを行う上での大変重要なポイントになります。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■法定耐用年数
建物の使用可能年数のこと。減価償却費の算定基準として、財務省令で定められたものである。これは、建物の構造、用途によって異なる算定基準で、法定耐用年数=建物の寿命ではない。

■減価償却費
建物が年とともにその価値が落ちていく分を必要経費として計上できる費用のこと。

■容積率
住宅の規模(広さ)に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。

■既存不適格建築物
建築時には適法に建てられた建築物だが、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のこと。

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