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外壁塗装で外観イメージアップ術

外観は、賃貸住宅にとっての「顔」であり、入居希望者の第一印象となるものです。入居の決定率にも大きな影響を与えることになる為、空室対策を考える上でも重要なポイントになります。

Step1 基礎知識

入居の決定率を左右する建物の外観

入居希望者がお部屋探しをする際には、まずはインターネットで希望条件に合った物件を検索します。そして、ある程度物件が絞られたら、不動産会社を訪れ、担当者とともに実際にお部屋を内見することになります。

内見の際に入居希望者に対して建物を印象付けるポイントは、「建物の外観」「エントランスの雰囲気」「お部屋の玄関ドアを開けた瞬間」の3つであり、このポイントで与える印象が、入居決定率を大きく左右します。特に、建物の外観は第一印象となる重要なポイントであり、ここで悪いイメージを与えてしまうと、その後の短い内見時間内に、そのイメージを払しょくするのは難しいでしょう。

一人暮らしの入居希望者における内見数は、平均2~3件といわれています。

建物の外観に問題があった場合、せっかく、数少ない内見物件に選ばれたとしても、外観の与える第一印象だけで、入居者獲得の戦いから脱落してしまうことになりかねません。

その為、建物の外観は、空室対策における重要なポイントとなっているのです。

Step2 トラブル事例

塗装のポイントはデザイン性と機能性

空室対策の一環として外観を改善するのであれば、外壁の塗装によりデザインを一新することが効果的です。また、塗装には外部からのダメージを構造に及ばないように建物を守り、劣化を防ぐ効果もあります。従って、外壁の塗装をする際には、空室対策を目的とした「デザイン性」と、建物の寿命を延ばすことを目的とした「機能性」という2つ側面から考えていく必要があります。

デザイン性の観点から見れば、例えば、特徴の無い白一色のアパートでは内見者の気持ちを掴むことはできません。この外壁をツートンカラーにしたり、部分的に色を変えたりするなどし、建物にデザイン性という付加価値を持たせることで、内見者の入居決定率を上げることができます。

また、機能性の観点から見れば、例えばモルタル壁の場合には、クラックなどの発生が起きると外壁内部に雨水などが侵入し、建物に大きなダメージを与えることになります。ランクの高い塗装により建物をコーティングすることで、このような事態を未然に防ぐことができます。

なお、塗料ごとにある程度の目安の耐用年数はありますが、建物のおかれている環境等により塗装の寿命は大きく変動します。劣化に気付かず建物が深刻なダメージ負ってしまった場合、塗装費用以上の修繕費用掛かることが予想されますので、定期的な点検を行い適切な時期に塗装を行う必要があります。

Step3 ポイント

塗装業者選定のポイント

外装塗装の費用については、外壁や屋根の劣化状態や建物の形状により金額は変動することになります。塗料についても、同じ素材の塗料でも各メーカーによって価格が変わり、同メーカーの同塗料であっても、各塗装業者により仕入れ価格は様々です。

最初から1社に限定するのではなく、数社に見積もりを依頼し比較した上で、依頼する業者を選定すると良いでしょう。

なお、法外な金額を請求したり、手抜き工事をしたりする悪徳業者も存在するため、取得した見積書の内容についてもしっかりと確認する必要があります。例えば、塗料の製品名や足場や養生に関する事項、下塗り、中塗り、上塗りの塗装が明確に記載されているかどうかなどは必ず確認して頂きたい事項です。

また、契約書についても、工事請負金額の支払い条件や、保証期間が定められているかどうかについても忘れずにチェックする必要があります。

外壁塗装は入居率や建物の寿命に大きな影響を与える重要なポイントとなるため、金額だけで業者を選定するのは禁物です。適正な価格で正確な工事を請け負う、信頼できる業者を選定するようにしましょう。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■モルタル
砂(細骨材)とセメントと水と を練り混ぜて作る建築材料。

■クラック
建物の外壁や内壁、基礎などにできる亀裂やひび割れのこと。

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