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賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

賃貸経営におけるローン選び

賃貸住宅を建築する際、全額を自己資金で用意できる場合を除き、必ずローンを利用することになります。言い換えれば、どんなに素晴らしい建築プランがあったとしても、融資が実行されなければ絵に描いた餅に終わってしまうということです。

Step1 基礎知識

ローンの種類:アパートローンとプロパーローン

ローンにはアパートローンとプロパーローンの2種類があります。
アパートローンは、主に都市銀行・地方銀行・信託銀行などが商品化している定型の商品であり、家賃収入以外に給与収入があるサラリーマンを主な対象としています。銀行にもよりますが、支払い利率の中に団体信用生命保険の保険料が組み込まれているため、別途、保険料を支払う必要がないというメリットがあります。一方で、ほとんどの金融機関では保証会社を利用することとなるため、保証料が経費として発生するというデメリットがあります。

プロパーローンは、主に地方銀行や信用金庫などが扱っている定形外のローンであり、銀行が直接融資を行うことになります。資産背景も考慮されるなど柔軟な審査となり、アパートローンでは審査に通らないようなケースでも、融資を受けられることがあります。保証料がかからないというのもプロパーローンのメリットです。一方で、団体信用生命保険に加入する場合には、別途、保険料を支払わなければならないというデメリットもあります。

なお、賃貸住宅用のローンは都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫などの銀行系だけでなく、生保、損保、農協、ノンバンクなどの非銀行系なども幅広く扱っています。金融機関によってその融資条件は様々であり、それぞれを比較し条件に合ったローンを選択する必要があります。

Step2 トラブル事例

ローンシミュレーション

ローンを計算する上では、「金利」「借入期間」「借入金額」の3つが重要な要素になります。
金利2.5%、借入期間30年、借入金額5,000万円のケースをベースに、各々の要素が変動した場合のシミュレーションをしてみましょう。

この条件で元利均等返済により支払いを続けた場合、毎月の返済額は197,560円、30年間の返済総額は71,121,600円となります。

例えば、この金利から1%高い3.5%で契約した場合、毎月の支払額は224,522円となり、26,962円の増額。返済総額80,827,920円となり、9,706,320円の増額となります。僅か1%の金利の差が、30年で約1,000万円の負担増に繋がります。

また借入期間を10年短縮し20年で返済する場合は、毎月の返済額は264,951円となり、67,391円の増額。一方で、支払総額については63,588,240円となり7,533,360円の減額となります。

借入金額についても支払金額に大きく影響します。もし、自己資金を追加で1000万円支払い、借入金額を4000万円とした場合、毎月の返済額は158,048円となり39,512円の減額となります。

このように、「金利」「借入期間」「借入金額」の違いは事業収支に大きな影響を与える為、ローンの選択は非常に重要なポイントとなるのです。

借り入れ条件による返済額の比例

Step3 ポイント

融資を上手く引き出すポイント

金融機関の立場としては、融資したお金は確実に返済してもらう必要があり、融資の際には様々な審査基準を設けています。

例えば、返済が不能となった場合を想定し、物件の担保力に応じて融資限度額を定めたり、物件がいつまで収益性を維持できるかを考慮し、物件の構造(寿命)によって融資期間の限度を定めたりします。また、契約者が返済の途中で死亡した場合でも残金を回収できるように、団体信用生命保険や連帯保証人を付けることを条件とするなど、融資金を確実に回収することを主な目的として、様々な審査基準が定められています。

しかし、審査の目的は各金融機関で共通していても、そのさじ加減はそれぞれ異なり、同じ金融機関内であっても支店ごとにも異なるケースもある為、その見極めが必要になります。

融資を受けようとする場合、既にメインバンクとして取引している金融機関に打診をするというのが一つの方法です。住宅ローン等の返済実績があれば、銀行からの信用に繋がり、融資が受けやすくなります。

もし、メインバンクや返済実績が無い場合には、不動産業者やハウスメーカーを経由して融資を申し込むことで、個人で申し込む場合に比べて融資を受けやすくなります。また、それらの業者が提携している金融機関のローンを利用できれば、通常よりも有利な金利で借入できるケースが多いです。

金融機関選びは、土地活用における序盤のステップとなりますが、ローンの返済は長きにわたるケースがほとんどです。より有利な条件で融資を受けられるよう、様々な方法を十分に検討することをお薦めします。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

法律&用語解説

■団体信用生命保険
住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度。

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