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賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

増税を迎えた今、大家がすべきこと

ご承知の通り、2014年4月から消費税率が5%から8%に引き上げられました。また、2015年10月には更に2%の引き上げとなりますが、賃貸住宅経営にはどのような影響があるのでしょうか。

Step1 基礎知識

消費税増税は収益の圧迫に

事務所などの事業用不動産の賃貸や、ウィークリーマンションなどの1ヶ月未満の短期契約、また、旅館業に該当するケースを除き、賃貸住宅経営の賃料についてはそもそも消費税がかかりません。

したがって、家主さんに入る賃料については、消費税が増税になったからといって、当然に増税分を引き上げる事はできません。しかし、管理会社へ支払う管理費や、リフォーム会社に支払う工事費についてはしっかりと課税されることになるため、ほとんどの家主さんにとって、消費税の増税は収益を圧迫させる結果となります。

なお、借地借家法32条1項では「一定期間建物の賃料を増額しない旨の特約がある場合を除き、現行賃料が不相当になった場合には、契約の条件にかかわらず賃料増額請求をすることができる。」と定められています。つまり、法律上、家主さん側から賃料の増額請求をすることは可能ということですが、実際には入居者さんが増額に応じるとは考えにくいです。

また、増額請求を機に、入居者さんが退去してしまうことも十分に考えられます。特に、繁忙期が終わってしまった現在のタイミングで、既存の入居者さんを失ってしまうのはリスクが高く、現実的には家主さん側からの増額請求は難しいでしょう。

借り入れ条件による返済額の比例

Step2 トラブル事例

消費税増税後の対策

一般家庭の場合、旅行や外食の回数を減らすなど、家計の支出を減らすことにより増税による負担増に対処する方が多いかと思いますが、賃貸住宅経営の場合、支出を減らすことは建物の質の低下につながってしまう可能性が高いです。例えば、電気代を節約するために共用部分の電灯を間引きしたとすれば、建物全体が薄暗くなり、防犯上でもリスクが高まり、入居者さんに不安を与えてしまうことになりかねません。

また、支出を抑える為に必要な修繕を怠ったとすれば、入居者さんの立場からすればマイナスポイントになることは間違いありません。

消費税の増税に過敏に反応される家主さんもいらっしゃいますが、上昇率は3%であり、20万円の修繕費用がかかる場合でも、負担増はわずか6,000円にとどまります。6,000円の負担増を嫌い、必要な修繕を怠り空室期間が1ヶ月延びてしまったとしたら、結果として収支はマイナスとなり本末転倒となってしまいます。

つまり、賃貸住宅経営においては、支出を減らすことよりも、むしろ積極的な投資により収入を増やすことが重要になるのです。

Step3 ポイント

2015年の税率引き上げに備えて

この度の税制改正では消費税率は2段階に引き上げられることとなっており、2015年10月には更に2%の税率引き上げが決定しています。

先述の通り、費用が数十万円程度の工事の場合には、あまり大きな負担増とはなりませんが、建物の建築や大規模修繕のような大規模な工事では、数%の差が大きな負担増に繋がるため、注意が必要です。

なお、前回の増税同様、施行に時間を要する工事請負契約には経過措置が定められており、2015年3月末までに契約をすれば、引き渡しが10月1日以降になった場合でも、8%の税率が適用されることになります。

ただし、2%の増税を回避できたとしても、駆け込み需要により建築費がそれ以上に上昇してしまっていることも考えられ、相場によっては増税後に施工した方が良いケースもあるでしょう。建替えや大規模修繕の時期については、消費税だけではなく、建築費の相場もしっかりと考慮した上で判断する必要があるのです。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

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