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“はじめての人”にも“慣れた人”にも役立つ!「賃貸経営」のバイブル

賃貸経営を成功させるには、不動産や経営に関するあらゆる知識や実務に精通することが必要です。「賃貸経営のバイブル」では、賃貸経営を行う上で大切な知識や情報、知っておきたい注意点等をご紹介! 事例や近年のトレンドにも目を通して、理解を深めましょう。

競合物件に設備&入居者サービスで差別化を!

どのような事業であっても顧客ニーズの把握は欠かせません。賃貸住宅経営においてのお客様は入居者さんであり、満室経営実現のためには、入居者さんが何を求めているかを的確に捉える必要があります。

Step1 基礎知識

ライバルは同じ賃料帯の物件

インターネットで入居希望者が物件を検索する場合、まず、希望家賃の範囲内の物件を抽出し、その中から日当たり、バストイレ別、駅からの距離などの、その他の条件を満たした物件を探すことになります。

入居希望者が不動産会社を訪問して物件の紹介を受ける場合も同様で、担当者は、まず入居希望者の予算を確認し、その予算内で条件にあった物件を紹介することになります。

つまり、物件探しをする際に、入居希望者から最も重要視されている条件は「家賃」であり、賃貸住宅経営において比較の対象となるライバル物件は、「同じ賃料帯の物件」ということになります。

テレビモニター付きインターフォン、宅配ボックス、2口以上のガスコンロ、防犯カメラ等の人気の設備を新たに導入することで、ライバル物件との差別化を図ることが可能ですが、全ての設備を導入することは現実的には難しいです。

地域のマーケティングをしっかりと行った上でターゲットとする入居者さんを定め、導入する設備や条件をある程度絞る必要があるでしょう。入居者ニーズを正確に捉えたうえで、人気の高い設備を効率的に導入することが大切です。

Step2 トラブル事例

ターゲットにより異なる入居者ニーズ

マーケティングによりターゲットとする入居者さんが決まれば、設備の導入やリフォームについての方向性が見えてくるでしょう。例えば、若い女性がターゲットであれば、建物のデザインや内装のおしゃれさ、セキュリティ、植栽などがポイントになり、若い男性であればブロードバンド対応などが喜ばれます。

ファミリータイプであれば「子育て」がキーワードとなり、余裕のある収納スペースやお風呂の追い炊き機能などが必須条件となるでしょう。

インターネットや新聞などの人気設備ランキングを調べれば、人気の設備はすぐに確認することができます。実際に設備を導入する際には、その人気設備の中からご自身の建物のターゲットとする入居者層からのニーズの高い設備を選択することが望ましいです。

なお、せっかく新しい設備を導入したとしても、入居希望者に伝わらなければ意味がなく、入居率の改善にはつながりません。募集図面等には確実にその旨を記載し、入居希望者にアピールする必要があります。

借り入れ条件による返済額の比例

URL:http://chintai.mynavi.jp/contents/ranking/20140320/r035/

Step3 ポイント

供給される様々なタイプの賃貸住宅

人口の減少や賃貸住宅の供給過多による競争の激化により、賃貸住宅市場では借り手優位の度合いが、以前にも増して強まっています。そのような状況の中、競合物件との差別化を図るため、近年、様々なタイプの賃貸住宅が登場しています。

アート、ワイン、ゴルフなどの特定のテーマでプランニングされ、そのテーマに共感する入居者さんに対して強いアピール力を持つ物件や、入居者さんが壁紙や床材をカスタマイズできる自由度の高い物件など、その種類は実に多種多様であり、今後も新たなコンセプトを持った物件が次々と市場に供給されることになるでしょう。

しかし、どんなに目新しい賃貸住宅が誕生したとしても、安心、安全、快適に暮らしたいという入居者ニーズの原則は変わりません。

まずは、日常清掃の徹底、設備の故障等に対する迅速な対応、入居者ニーズの高い設備の導入など、賃貸住宅経営における基本的な業務を確実に行うことが重要です。

日頃から入居者さんの立場に立ち、賃貸住宅経営の基本に沿った適切な対応を心掛けることこそが、ライバル物件との差別化となり、満室経営への一番の近道となるのかもしれません。

監修:公益社団法人東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一さん

都内唯一の地主さん・家主さんのための公益団体「公益社団法人東京共同住宅協会」会長。
東京都耐震化推進都民会議委員、福祉住宅研究会主宰、NPO法人賃貸経営110番顧問など、公的活動に従事。 相談ダイヤル03-3400-8620では、常時無料相談受付。

東京共同住宅協会HP http://tojukyo.net/

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