事例1:東京都足立区西新井「PARCO CASA」プロジェクト|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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不動産会社が実例で教える “安定の賃貸経営を実現する”物件設備・施工のポイント

安定の賃貸経営を実現させるには、入居者に住み続けてもらうことが重要となります。では、入居者に選ばれる物件には、どんな特徴があるのでしょうか? ここでは、日頃から入居者の意見を直接聞いている不動産会社が安定経営の実現する物件の設備や施工のポイントを実例で紹介。費用対効果の高い施工術で、安定経営を目指しましょう。

事例1:東京都足立区西新井「PARCO CASA」プロジェクト

「10年値下がりしない物件を――」入居条件付でも空室が埋まる物件の秘訣とは

人情の街・東京都足立区西新井。銭湯『たちばな湯』の跡地に6棟、12戸の、2LDKファミリー向けメゾネット住宅が、ゆったりとした敷地に立ち並ぶ。

『PARCO CASA(パルコカーサ)』と名付けられたこの物件は、オーナーである田口さん三兄弟の他に不動産会社の管理会社ハウスメイトパートナーズ、仲介会社のハウスメイトショップ、住宅メーカーのミサワホーム東京株式会社、相続対策のアドバイザーとして株式会社E’sFPオフィスが、それぞれの知見を出し合って完成した賃貸住宅だ。

PARCO CASAの入居者には「町会費は集金に来た町会の班長さんに払う」「リビングの床が無垢材(小学校の床材などによく使われる素材)なので、必要に応じてワックスをかける」「町会のお祭りなどの行事には積極的に参加する」などの特別な入居条件を受け入れていただけるか否かの“審査”がある。「通常の入居審査は、家賃の支払い能力があるかどうかを主にみますが、支払い能力があっても入居をお断りするケースが発生したのは初めてでした」とハウスメイトパートナーズの東東京支店支店長の谷尚子さん。しかしながらこの物件は、このような条件がありながらも入居希望者はあとを絶たない。

入居条件がある中で、これだけの引き合いを保つ秘訣はなんなのか? 谷さんの話には、「入居してもらう」ではなく「永く住んでもらう」に注力した工夫がちりばめられていた。

PARCO CASA外観。広々としたメゾネット住宅
撮影・ミサワホーム東京株式会社 菊池俊隆

永く住んでもらう物件の条件

――PARCO CASAはどのような経緯で生まれたのでしょうか?

谷:物件オーナー、田口さんご兄弟の両親は西新井に銭湯『たちばな湯』を開かれていました。ご両親が仕事で忙しかった中、田口さんご兄弟は地域の大人たちに見守られ、育てられたそうです。銭湯を廃業され、受け継いだ跡地に賃貸住宅を建てるにあたり、「自分たちが周りの大人に育てられたように、新しく引っ越してくる方にも、地域コミュニティーの一員として、一緒に生活していただきたい」という、田口さんご兄弟の強い希望がありました。

通常、町会費などは物件の管理費の中に組み込むことが多いのですが、PARCO CASAの場合は、町会に直接支払うことになっています。これも、「まずは顔をあわせることが大切」と考える田口さんの意向からです。逆に、それ以外の物件設備に関することや、入居者募集の方法については、「すべてお任せします!」とおっしゃっていただきました。常日頃から入居者の方の意見を聞いている不動産管理会社の立場から、人気の条件の揃った空室になりにくい物件=安定の賃貸経営を実現できる物件となるよう、入居者に好まれる間取りや必要な機能、設備について提案させていただきました。

――どのような点を提案されたのでしょうか?

PARCO CASA外観。共用スペースが広々と取られている
撮影・ミサワホーム東京株式会社 菊池俊隆

谷:まず、マンションではなくメゾネット(集合住宅で、部屋の中が2階建てになっている住戸)住宅にしたことですね。上下階の音が気にならないのがメゾネット住宅の良い所です。通常のマンションを一棟建てた方が戸数は多くなりますが、当然建築費も高くなります。駅から遠い立地のため、戸数を増やすより建築費を抑えてゆったりとした住戸配置にした方が良いとと判断しました。また、周辺の環境を考慮し、この住宅のコンセプトを「子育て応援住宅」とすることをご提案いたしました。

ここで目先の利益を優先して、エリアの住民のニーズに合わない物件を建ててしまうと、結局入居希望者が集まらず、逆に、入居者募集の広告コストがかさんでしまいます。また、このような場合に礼金カットやフリーレント等のサービスを実施して、無理に空室を埋めてしまうと、結局、入居者様に永く住んでいただけないことが多いです。大切なのは、物件そのものに魅力があること。エリアニーズと乖離した物件を安易に建ててしまうと、長期的にはやっぱりコストがかかってしまうんです。

――オーナーの目線に立つと、どうしても「利回り○%」などに目が行ってしまいがちですよね。

谷:物件が多く供給されている現在において、計画時の想定利回りの通りになるケースはそう多くないのが現状です。大切なのは、目先の利回りやとりあえず空室を埋めることよりも「永く住んでいただくこと」です。退去があると、その後の家賃が下がることもありますし、リフォーム代もかかってしまいます。空室期間中はもちろん家賃も入りません。PARCO CASAは、そんな現状を踏まえ、まずは10年値下がりしない、永く住んでいただける物件を目指しました。

――永く住んでもらうために、どのような工夫をされましたか?

谷:ファミリー層を想定した物件ですので、一戸60平米以上と広さにはこだわりました。といいますのも、不動産管理会社としての経験上、お子様が小学校に入る前に、家が狭くなったと転居されるケースがとても多いんです。また、ファミリー層の場合、南向きであることも重要なポイントです。

オーナーさんや住宅メーカーさん主導ですと、作り手の都合が優先されがちですので、ここは借り手の声を日頃聞いている不動産管理会社の立場から、提案させていただきました。

全戸南向きで日当たり良好。無垢の床からは杉の心地よい香りが。
撮影・ミサワホーム東京株式会社 菊池俊隆

――不動産管理会社の谷さんの立場から、貸し手と借り手の都合がずれているな、と思うことは他にどういったことがありますか?

谷:一番は収納ですね。オーナー様は年代が上の方が多く、収納=タンスのイメージなのですが、いまどきタンスを持っている人も正直少ないですし、備え付けのクローゼットや収納がたくさんあることを望む声がやっぱり多いです。そもそも、入居する方の年代や家族構成を想定していないオーナー様も結構いらっしゃるんですよね。若い会社員が住むのか、学生が住むのか、新婚の夫婦が住むのかで当然ニーズは変わってきます。

こういった問題は、オーナー様ご自身が賃貸住宅に住んでいないために、賃貸住宅に住む入居者ニーズをなかなかイメージできないことにあるのではないかなと思います。

投資目線ではなく、実際に住む人の声を取り入れる

――なるほど。PARCO CASAの場合は新築物件のため、不動産管理会社としての知見を十分反映できたんですね。では、すでに建っている物件で、ここを変えたらもっとよくなる、と谷さんが思われるポイントなどがあれば教えてください。

谷:やはり「住む人目線であること」に尽きますね。エアコンはつけなくていいだろう、とおっしゃるオーナーさんもいますが、それでは入居者は集まらず、さきほど申し上げたように、結果的にかえってコストがかかってしまいます。また、駐車場と駐輪場がある物件の場合は、駐車スペースを1台分減らしても、駐輪場を拡張した方が今のニーズにはあってる気がします。やっぱり今の時代は自転車を所有する方が多いですからね。

あとは、物件をその街のカラーに合わせることが大切ですね。PARCO CASAのある足立区西新井は子どもの面倒を街の大人が見るといった、昔ながらの習慣が残る「人情の街」です。共有スペースを設けるなどコミュニティー形成を重視した造りにしたのもその理由からです。

――逆に、ここは凝らなくていいのでは…と思われるポイントはありますか?

PARCO CASAの共有スペースで開催された住民交流会。
これもオーナーの田口さん発案のイベント

谷:単身で、かつ女性向けでもない物件で強固なセキュリティ対策がされていたり、また、テレビ離れの進む若者向け物件に数十チャンネル見られるようなケーブルテレビは必要ないのでは、とも思います。

あとは、意外かもしれませんが、デザインに凝りすぎるのも問題です。あまりにその時代の流行を反映させたデザイナーズ物件は完成から数年経過すると「ちょっと古いな…」と感じてしまうものです。ハードなどの、“変更できない部分”にトレンドを取り入れてしまうと、時期がすぎると一気に人気がなくなってしまいます。

――では、視点をかえて質問です。物件内の魅力を伝えるには、どうすればよいのでしょうか?

谷:いくら街のカラーにあった物件をつくっても、やっぱり物件の魅力を十分に伝えられなければ、そもそも内見希望者が現れません。そこで、当社では、動画を使った物件紹介を強化しています。弊社スタッフ自ら撮影しており、見てもらいやすい長さを工夫したり、見やすいように手ブレをどうやって防ぐか、など日々試行錯誤しています。最初の手間はかかってしまうのですが、やはり動画ですと全体のイメージが伝わりやすいです。安定の賃貸経営を目指すなら、物件の立地、コンセプト、設備をニーズに合わせることがもちろん大切ですが、室内をしっかり紹介し、「この物件に住みたい!」といったお客様のお問い合わせをいかに獲得するかが重要ですね。
今は不動産サイトも充実してきており、借り手の方の目はとても肥えています。貸す側の都合でなく、借りる側のニーズを考慮し、積極的な情報提供をすることこそが、長期入居につながると思います。

ハウスメイトパートナーズでは、今回の事例のように、不動産管理会社の知見をいかしたご提案ができます。状況に応じて様々なハウスメーカー様と連携できるニュートラルな立場にありますので、案件ごとに最適なプランニングが可能です。何かあればお気軽にご相談いただきたいですね。

関連サイト:PARCOCASA(パルコカーサ)

株式会社ハウスメイトパートナーズ

谷 尚子さん

2000年にハウスメイトグループに転職。仲介営業・仲介店長を経て、2005年に城南地区の管理支店に異動。社内で女性初の管理の現場担当となる。2011年、同社女性初の管理支店長に就任、「カスタマイズリフォームプランrashiku」を立ち上げ、ローコストリフォームに注力。賃貸住宅フェア、ハウスメーカー、関連企業等での講演多数。
(2015年4月現在)

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