事例2:東京都葛飾区亀有「ウィステリアヒルズ」リフォーム|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

不動産会社が実例で教える “安定の賃貸経営を実現する”物件設備・施工のポイント

安定の賃貸経営を実現させるには、入居者に住み続けてもらうことが重要となります。では、入居者に選ばれる物件には、どんな特徴があるのでしょうか? ここでは、日頃から入居者の意見を直接聞いている不動産会社が安定経営の実現する物件の設備や施工のポイントを実例で紹介。費用対効果の高い施工術で、安定経営を目指しましょう。

事例2:東京都葛飾区亀有「ウィステリアヒルズ」リフォーム

「物件が決まったらリフォーム」では決まらない!「選ばれる」ためのリフォームとは?

物件の築年数がたってしまうと、どうしても近隣の新築物件と比べて見劣りしてしまうもの。そのような中、リフォームで物件の付加価値を向上させ、家賃低下を防ぐ手段が注目されている。しかしリフォーム店に依頼するとコストの問題が…・・・。ということで、今回、不動産管理会社ハウスメイトパートナーズ東東京支店では、今後の空室対策の方向性を探るため、スタッフ総出で、自社管理物件のリフォームを行うことに。その効果について話を伺った。

物件概要

物件名:ウィステリアヒルズ
最寄り駅:JR亀有駅 徒歩6分
築年:1989年
間取り:2DK

ウィステリアヒルズ外観

DIY文化盛んな海外製品を活用

――今回、どのようなリフォームを行うのでしょうか?

谷:白い壁を輸入壁紙やペンキで張り替え、塗り替えを行うほか、ダイニングルームの出窓の部分にモザイクタイルを敷き詰めます。玄関には黒板ボードも設置します。物件のダークブラウンのフローリングの状態が今もとてもいいので、フローリングの色味にあわせてダイニングルームの壁の1面を深緑の輸入壁紙に張り替え、もう一面の壁は壁紙の模様に使われている色に合わせた空色のペンキで着色します。

――物件のリフォームを不動産管理会社自ら行おう、と考えられた経緯を教えてください。

谷::築年数が経過した物件の付加価値を出すためにリフォームは欠かせないものです。「原状回復」などのレギュラー案件とは異なり、壁の色を華やかなものに変えたり、新たにタイルを敷いたりといった依頼ですと、リフォーム屋さんとしても、イレギュラーな案件になってしまうため、どうしてもコストがかかってしまいます。今回の案件は原状回復以上の予算が無かったので、リフォーム研修を行う現場としてお部屋をご提供いただく代わりに、施工にかかわる予算を抑えようと思いました。

――今回リフォームを行っているハウスメイトパートナーズ東東京支店の皆さんは、普段リフォームとはまったく関係のないお仕事をされていますよね。リフォームはとても難しそうに思えますが…?

輸入壁紙の張り替えの様子。壁にのり付けしたあと、壁紙を貼っていく。

谷:リフォームやリノベーションを手がけている空間デザイン会社、夏水組の坂田夏水さんとご縁があって、DIYのやり方や、いいグッズについて教えていただいたんです。

今回使用した壁紙、ペンキも坂田さんがおすすめするものを選定し、全て通販サイトの「壁紙屋本舗」から購入しました。はけやローラー、のりなど、壁紙の張り替えやペンキ塗りで必要な道具もセット販売されていましたので、簡単に入手できました。

――(壁紙を触り)テーブルクロスのような、しっかりとした厚みがあるんですね。

谷:坂田さんのアドバイスで初心者にも扱いやすいものを選びました。こちらは不職布を使っているのでのりが付いても伸びにくく、厚みがあるので柄合わせもしやすくいです。また、しわや空気が入ってしまっても貼ってはがすことが自由にできるので、最初からやり直すことができます。海外はDIY文化が盛んで、女性でも簡単に壁紙の貼り替えができるよう日本のものと比べ横幅が狭くなっているんだそうです。柄も豊富で、本物そっくりの木目調やコンクリートの打ちっぱなしのような見た目の壁紙もありましたね。

細かな場所は壁紙を貼ったあと余分なところをカッターで切って仕上げる。初めての作業ではあるものの、試行錯誤を重ねながら、仕上がりは上々に。失敗を恐れずにやってみるとだんだん上手になってくる。

壁のペンキ塗りは柄がついたローラーにペンキをつけ、そのままコロコロと転がしていくだけ。ペンキ塗り初心者のマイナビ賃貸取材班も体験したが、ペンキや道具のよさから素人目に見たら素人が塗ったと気づかないのでは…というクオリティーに仕上がった。

――今回1番大変だった作業は何でしたか?

谷:ペンキ塗りのための事前の養生(塗装面以外のところにペンキがつかないようマスキングする作業)ですね。養生用の「マスカー」と呼ばれるテープもセットの中に入っていましたが、そちらがなければもっと大変だったかもしれません。

――ペンキ塗りは塗る作業自体は壁紙を貼る作業よりも早くできますが、養生が必要な分だけ、トータルの時間で考えると壁紙とペンキ塗りは大きく変わらないのかもしれませんね。

谷:ペンキは乾く時間もありますからね。こうしてみると壁紙の貼り替えとペンキの塗り替えでは、仕上がりの風合いも大きく変わりますよね。築年数のたっている家ですとペンキで塗った風合いがマッチするかなとも思います。
ほか、作業をしてみての反省点としては、壁紙では端の切り方が慣れないせいで上手くできなかった部分があったことと、今回の壁紙は柄の関係から横の壁紙と柄をあわせないといけないため苦戦したこと。モザイクタイルシートは見た目重視で選んでしまったため、施工が難しいものを購入したしまったことと、接着剤の量が多すぎて表にはみ出し、乾いた後に削る作業が必要になってしまったことですね。次回以降に活かしていきます。

壁紙を3枚貼った状態。この時点で作業開始から1時間ほど。

玄関に設置する黒板ボード製作中。専用の黒板塗料を塗る。なお、板はホームセンターで購入し、ぴったりの大きさにカットしてもらった。

オーナーも、仲介店スタッフもリフォーム参加で愛着倍増

オーナーの藤野さんにもお話を伺った。

――どのような経緯で今回ハウスメイトパートナーズさんにリフォームをお願いされたんですか?

藤野:もともとこちらの物件は社宅だったんです。ただ、社宅先の会社が制度を廃止してしまって、一気に空室になってしまい、さあどうしようと…。そんなときに、こちらとまったく同じ間取りの、お部屋をリフォームしてみませんか、とハウスメイトパートナーズさんから提案をいただいて。リフォーム後、物件の入居者さんがついたのがきっかけで、今回のリフォームも私からお願いしました。

――オーナーさんから見て、リフォームの費用対効果はある、と見ていいでしょうか?

藤野:リフォームにも費用がかかりますので、リフォームをせず、家賃を下げて決めたほうがいいのか、は難しい問題だと思います。ただ、亀有自体、賃貸物件も多く、空室がもうあふれてしまっているので、家賃を下げないのなら、なんらかの対策は必要でしょうね。

藤野さんもペンキを塗り、ムラにならず塗りやすい!と絶賛。築25年のマンションの一室は、半日ほどで欧米のホテルライクな部屋に変貌していった。(この時点で作業開始から2時間ほど)

――リフォーム後、部屋はこのように生まれ変わりました。

壁の色が変わり、出窓の下にモザイクタイルを敷くことで雰囲気は一変。欧米のホテルのような華やかさに。

こちらの壁はダイニングルームと同じペンキを使用してスタンプペイントに。シンプルだが、これだけでも部屋の印象が大きく変わる。こちらも家具や簡単な雑貨を置くことで生活イメージを喚起。

モザイクタイル部分アップ。淡い色のマルチカラーは、主張しすぎずに部屋にアクセントを出している。

靴箱の取手もつけかえた玄関。ぴったりの大きさにカットした黒板ボードは忘れ物防止のためのメモや家族への伝言にも役立つ。

谷:まさにリフォームマジックで、自分が手がけた家、と思うと一気に愛着が湧くんですよね。オーナーさんや仲介店のスタッフとも、案件次第ではありますが、ぜひ一緒にリフォームできればと思います。
リフォームは費用のかかってしまうことなので空室が多くなってくると「最低限のリフォーム」、さらには「成約したらリフォーム」などになりがちですが、逆なんです。特に古い物件の場合、そもそも魅力のあるリフォームをしなければ内見希望者が現れません。リフォームをして、さらに展示用に簡単な家具などを置いておくと、住んだときのイメージもわきやすく、成約をいただきやすいと実感しています。

今回のような経験を踏まえたリフォームのご提案もできますので、お気軽にご相談いただきたいですね。

◆ウィステリアヒルズ401 リフォーム材料費(※バケツ、はけなど道具類は除く)

施工 品名 単価 個数 合計(税別)
壁紙貼り 輸入壁紙(グラハム・アンド・ブラウン) 4,500円 2 9,000円
塗装 イマジンウォールペイント(2L) 5,100円 1 5,100円
黒板塗装 シナベニヤ(カット代込み) 1,370円 1 1,370円
イマジンチョークボードペイント(500ml) 3,600円 1 3,600円
モザイクタイルはり モザイクタイルシート 1,039円 10 10,390円
タイル用接着剤 2,505円 1 2,505円
タイル用目地材 553 円 6 3,318円
  合計 35,283円

2015年4月現在

オーナーの藤野さん(右)とハウスメイトパートナーズ東東京支店の谷さん(左)。塗り替えた空色の壁を背景に。リフォーム完了後、なんと数日で入居者が決定した。

株式会社ハウスメイトパートナーズ

谷 尚子さん

2000年にハウスメイトグループに転職。仲介営業・仲介店長を経て、2005年に城南地区の管理支店に異動。社内で女性初の管理の現場担当となる。2011年、同社女性初の管理支店長に就任、「カスタマイズリフォームプランrashiku」を立ち上げ、ローコストリフォームに注力。賃貸住宅フェア、ハウスメーカー、関連企業等での講演多数。
(2015年4月現在)

事例一覧
一括お問い合わせ

客付けや空室対策等、お困り事はありませんか?おすすめの不動産会社をご紹介しております。

無料で  今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて

新築・建て替えで、土地活用・物件価値向上!対応ハウスメーカー

土地活用や建て替えはセキスイハイムににご相談ください。

一括お問い合わせはこちらから

賢い“賃貸経営“なら「マイナビ賃貸」にお任せください。

今すぐ賃貸経営のプロに相談する(無料)

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて」にご同意の上ご利用ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ