事例3:愛媛県松山市ファミリー向け物件リフォーム|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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不動産会社が実例で教える “安定の賃貸経営を実現する”物件設備・施工のポイント

安定の賃貸経営を実現させるには、入居者に住み続けてもらうことが重要となります。では、入居者に選ばれる物件には、どんな特徴があるのでしょうか? ここでは、日頃から入居者の意見を直接聞いている不動産会社が安定経営の実現する物件の設備や施工のポイントを実例で紹介。費用対効果の高い施工術で、安定経営を目指しましょう。

事例3:愛媛県松山市ファミリー向け物件リフォーム

築30年でも新築物件に賃料で負けない&短期間での契約につながる効果的なリノベーションの秘訣とは?

愛媛県松山市。大手ハウスメーカーの新築2LDK賃料が5万円台という相場の中、効果的なリノベーションを行ない新築物件とほぼ遜色ない家賃で、最短は申し込み受付前から、最長でも1ヶ月長という短期間で借り手がついた4つの物件がある。1983~1992年に建てられたこの4つの物件の”築年数ハンデ“を覆す手法は一体何なのか。4物件の管理会社であるハウスメイトパートナーズ松山支店空室対策推進室、米澤圭介氏に話を伺った。

なお、各物件の築年、間取り、リノベーション費用、リノベーション後の賃料の増額幅は下記の通りです。(費用は税別)

  費用 賃料の増額幅
フレールいずみ105号室(1989年築/2LDK/49.80㎡) 1,290,000円 7,000円アップ
グリーンハイツ東長戸202号室(1992年築/2LDK/63.13㎡) 1,180,000円 5,000円アップ
ファミール乃万203号室(1987年築/1LDK/54.45㎡) 1,388,889円 4,000円アップ
ハイホーム琴C102号(1983年築/2SLDK/67.89㎡) 1,290,000円 6,000円アップ

2015年5月現在

変化を続ける住宅ニーズ。今求められる「広々としたリビング」

――今回の4物件は、全てもとは3DK(3SDK)の物件です。それを2LDK(2SLDK)、ファミール乃万では1LDKと、リビングを作るリノベーションを行っていますがどのような理由からでしょうか?

米澤:1LDKのファミール乃万では単身者の方向けでもありますが、基本的に4物件とも、若いご夫婦とお子様のファミリー層を想定しています。広々としたリビングは、若いファミリー層からのニーズが今とても強いんです。また、お若い方々は洋室を好まれますので、フレールいずみでは和室を全て洋室にしています。

ほか、4物件ともLEDのダウンライトを一部に使っています。照明を天井に埋め込むことで、空間を広く見せる効果があるためです。LED電球なので電気代も大幅に削減できます。

――各物件の、リノベーションに至った背景を教えてください。

米澤:フレールいずみは前の居住者の方が約10年間くらい、長期でお住まいになられていたため、床鳴りもひどく、フローリングなどを大幅に変える必要がありました。こちらのオーナー様は以前も弊社で別号室のリノベーションを担当させていただいたご縁もあり、「どちらにしろ大掛かりな修繕かがかかるなら、原状回復に留めず、前回同様クロスの張替えなどデザイン性の高いリノベーションをしてほしい」とご要望いただいたのです。

――リビングの木々がプリントされたウォールステッカーが主張しすぎない、上品な存在感を出していますね。

米澤:ウォールステッカーはこちらから提案いたしました。フレールいずみは青の塗装と白の壁紙をベースにしています。少し無機質な印象になるので、ウォールステッカーを使うことで部屋にインパクトと暖かみを出しています。

:フレールいずみ105号室。白と青を基調とした部屋に、木々が描かれたウォールステッカーが暖かみを添える。

米澤:次のグリーンハイツ東長戸は長期間空室になっていました。こちらはオーナー様が工務店をされており、ご自身でリフォームされようとしていたところを、弊社がプランニングさせていただいた形です。工務店をされている方がオーナーですから、アクセントクロスと床を変えて、程度ではご満足いただけないだろうと思い、ダイニング横の和室の壁をはずして18帖の広々としたリビングにし、和室の部分は和紙畳の小上がりにする提案をさせていただきました。分譲マンションにも見られるようなつくりですね。

――小上がりにはどういった効果があるのでしょうか?

米澤:リビングに小上がりがあることで広々とした印象を残したまま空間にメリハリを出すことができるんです。また小上がりにすることで床下収納もつけられます。

――和紙畳は通常の畳と比べ、どんなメリットがあるのでしょうか?

グリーンハイツ東長戸202号室。小上がりにすることで、リビングの広々とした印象は残しつつも、部屋にメリハリをつけられる。

米澤:コストは通常の畳よりかかってしまいますが、耐久性に優れています。またブラウンなど、デザイン性の高い色みを選べるのも利点ですね。

米澤:次のファミール乃万はオーナー様が積極的にリノベーションを進めていただいている物件で、今回がリノベーション4部屋目です。今回の203号室が空いたとき、他の部屋が再募集中だったんです。そちらの部屋は3DKから2LDKに変えていました。ですので203号室は2LDK以外がいいかなと思いつつも、1LDK、2LDK、3DKにする複数のプランを出させていただき、1LDKが採用された形ですね。

――リビング部分をゆったりと、広めにとった1LDKですよね。

米澤:松山市は単身の20代後半から30代の方に向けた物件が少ないんです。単身物件は学生の一人暮らし向けのような、低賃料を優先させた手狭な物件が中心で、家での時間をゆったりと過ごしたい単身の方に向けた物件がほとんどなかったんですね。このニーズにこたえた形です。

グリーンハイツ東長戸202号室。小上がりにすることで、リビングの広々とした印象は残しつつも、部屋にメリハリをつけられる。

米澤:最後のハイホ-ム琴Cは前の方が20年以上住まれていたため、こちらも原状回復だけでもある程度費用がかかる状況でした。このときにはすでに畳の小上がりのあるグリーンハイツ東長戸ができていたので、こちらを元に提案させていただき、もともと和室だった部屋の壁を取り外し、小上がりのついたリビングにするリノベーションを行いました。壁を取り外すときに、全てを取り外さず垂れ壁にして、垂れ壁の角は小上がりの角のカーブと調和させることで部屋全体を優しい雰囲気にしています。

ハイホーム琴C102号。垂れ壁のカーブと小上がりのカーブをあわせることで、リビングの一角が柔らかな雰囲気に。

物件ができる前から興味を持ってもらうための、イメージを喚起させるPR

――今回の4物件は、リノベーション後、最短では申し込み受付前から、最長でも申し込み受付から1ヶ月ほどで契約が決まりました。リノベーションによる物件そのものの魅力もありますが、そのほか注力された部分はあるでしょうか?

米澤:PR ですね。リノベーションが完成する前から、デザイン担当スタッフが作成した部屋全体の完成イメージパースや間取りなどをホームページに掲載していました。他にも、弊社はリノベーション実績が多数ありますので、過去に似たようなリノベーションを行った物件の写真もあわせて掲載することで、完成前からイメージを喚起してもらいやすくなるよう工夫しています。グリーンハイツ東長戸では、まだ工事中の段階で、ホームページを見て申し込みをされた方がいらっしゃったんです。完成後すぐ物件をご覧になって、イメージ通りと契約をいただきました。

松山市内では大手ハウスメーカーの新築2LDKの賃料でおよそ5万円~6万円台が相場です。ですが、こちらの4物件のように付加価値の高いリノベーションを行えば、築20年を越える物件でも、新築と遜色ない賃料で提供することも可能です。若いファミリー層の方々のリビング重視や、単身で働かれている方々のゆったり過ごせる住居ニーズなど、ニーズは刻々と変化しています。当社では最新のニーズを踏まえ、予算に応じてさまざまなプランを提供しておりますので、ぜひ一度ご相談ください。

株式会社ハウスメイトパートナーズ

米澤 圭介さん

2006年 株式会社ハウスメイトパートナーズ入社。仲介営業・管理営業を経て2013年よりリノベーション工事を担当。現在までのリノベーション施工件数は404戸となる。
(2015年5月現在)

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