事例4:愛媛県松山市単身向け物件リフォーム|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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不動産会社が実例で教える “安定の賃貸経営を実現する”物件設備・施工のポイント

安定の賃貸経営を実現させるには、入居者に住み続けてもらうことが重要となります。では、入居者に選ばれる物件には、どんな特徴があるのでしょうか? ここでは、日頃から入居者の意見を直接聞いている不動産会社が安定経営の実現する物件の設備や施工のポイントを実例で紹介。費用対効果の高い施工術で、安定経営を目指しましょう。

事例4:

「専門学校」「地元タウン誌」とコラボレーション。「決まる」リノベーションに必要なこと

増加しつつある単身世帯。過去に建てられた“安さ最重視”の物件は、目の肥えた入居希望者にはなかなか響きにくくなってきているのが現状だ。そのような中で、ハウスメイトパートナーズ松山支店では専門学校やタウン情報誌などとコラボレーションしたユニークなリノベーションを展開しており反響を集めている。同社空室対策推進室の米澤圭介氏に取り組みについて伺った。

なお、各物件の築年、間取り、リノベーション費用と施工後の賃料の増額幅は以下のとおり(費用は税別)。

  費用 賃料の増額幅
メゾン・カヤマチ305号室(1981年築/ワンルーム/ 25.2m2) 500,000円 2,000円
RICH FIELD土居田403号室(1988年築/ワンルーム/ 23.43m2) 742,857円 4,000円
グリーンハイツ正岡 101号室(1986年築/ワンルーム/23.85m2) 650,000円 4,000円
KBコート市駅前502号室(1985年築/1LDK/ 44.55m2) 680,000円 4,000円
大内マンション201号室(1976年築/1DK/ 31.59m2) 1,550,000円 5,000円

2015年6月現在

地元専門学校や情報誌とのコラボレーションで、物件のストーリーを展開

――今回のリノベーション物件はすべて単身向けですが、アジアンリゾート的なメゾン・カヤマチや、ピンクと白が見るからに女性向けなRICH FIELD土居田がある一方、シンプルなKBコート市駅前もあり、一口に単身向けといってもさまざまですね。

米澤:メゾン・カヤマチは近くに学校が多く、もともと学生さんを想定した物件です。リノベーションについては松山市にある河原デザイン・アート専門学校さんと弊社とコラボ企画です。建築デザインの学部があり、産学連携という形で、学生さんにデザインのアイデアを出していただきました。2011年から毎年この取り組みを行っており、年々賛同していただけるオーナー様も増えています。2014年度には10部屋が学生さんのアイデアを基に、リノベーションされました。

アジアンテイストのメゾン・カヤマチ305号室。

――学校とコラボレーションするメリットはどういったところでしょうか?

米澤:まず、学生さんがデザインしていますので、同世代である学生さんからの物件人気がとても高いことですね。学生と社会人の物件ニーズは大きく異なるんです。学生さんはメゾン・カヤマチのようなデザイン性の高い部屋を好まれる傾向があります。親御さんなどは「シンプルな部屋でいいのでは?」と思われるようですが、学生さんご本人にしてみれば初めてお一人で住まれるお部屋です。凝りたくなるお気持ちもあるのでしょう。
また、コラボレーション企画ですので、河原デザイン・アート専門学校さん側のWEBページ等でも宣伝していただけます。ほか、新居を探す新入生の方に「学校の先輩がデザインした部屋があるよ」と紹介していただいたりなど、こういった効果はとても大きいですね。

ほかにも、グリーンハイツ正岡は地元松山のタウン情報誌『愛媛こまち』とコラボした物件なんですよ。

――タウン誌とどのようなコラボレーションを展開されているのでしょうか?

宅内に自転車が台置けるグリーンハイツ正岡101号室。玄関側の壁には工具もかけられる。

米澤:通常、リノベーションはデザイン先行で考えますが、今回はタウン誌に隔月で物件がリノベーションされるまでのストーリーを掲載していくことになり、ライフスタイル先行で考えることになりました。第弾となるグリーンハイツ正岡のテーマは「自転車」です。近年、ロードバイクの人気が高まっています。ですが、海外ブランドのロードバイクは高額なものも多く、備え付けの駐輪場では盗難の心配をされる方もとても多いんです。

そのため、グリーンハイツ正岡では玄関の土間のスペースを大きく広げ、室内に自転車用のポールスタンドを設置しました。ポールスタンドの上には角度を調整できるライトを設置しており、ロードバイクをインテリアとして楽しむこともできます。
玄関周りの壁は、音楽室で使われるような穴が規則的に開いた有孔ボードにして、自転車の鍵や工具などを収納しつつディスプレイできるようにしました。掲載後の反響はとても大きく、手ごたえを感じています。
今後も『愛媛こまち』とのコラボ第弾としてファミリー向け子育て物件、第3弾では洋服好きな方のために、収納を重視した「ファッション」に注力したリノベーションを行っていく予定です。

立地によって、デザインに求められるものも変わってくる

――他業種とコラボされることで、物件を知るきっかけが増えていくんですね。先ほど、学生と社会人とのニーズが異なる、とのお話でしたが、単身、社会人の方はどういったニーズが強いのでしょうか?

一方、RICH FIELD土居田や大内マンションは、ピンクや紫など、明らかに女性をターゲットにしたデザインにしています。RICH FIELD土居田はオーナー様のご希望で「かわいらしい女性向け物件に」ということで、ピンクと白を基調に、部屋全体を明るく、柔らかな雰囲気にしています。

米澤:社会人の方向けですと駐車場があることや、アクセスのいい場所にあるなど、内装以外の条件も出てきますね。学生さんですと自転車、バイクで移動される方が多いので、駐車場はそこまで必須ではありません。松山市の中心部にあるKBコート市駅前は社会人をターゲットにしており、内装自体はぐっとシンプルにしています。性別、年代を問わずにお住まいいただけるようなデザインですね。

シンプルで、キッチン、収納ともに広々としたKBコート市駅前502号室

一方、RICH FIELD土居田や大内マンションは、ピンクや紫など、明らかに女性をターゲットにしたデザインにしています。RICH FIELD土居田はオーナー様のご希望で「かわいらしい女性向け物件に」ということで、ピンクと白を基調に、部屋全体を明るく、柔らかな雰囲気にしています。

大内マンションは場所がちょっと中心街から離れており、かつ、近隣に住宅メーカーのコーポが多く建っている、少々厳しい状況下にある物件です。この場合普通のリノベーションをしていては難しいだろう、とあえて紫を利用し、入った瞬間から“女性向け”、と分かる物件にしました。面積が広いので、「家賃を抑えて広い部屋に住みたい」という女性に訴求するデザインにしています。なお、大内マンションだけリノベーション費用が他より高額なのですが、こちらはバス、トイレ、キッチンと水周りを一新したためです。

白とピンクがやさしく、女性向けを意識したRICH FIELD土居田403号室

――RICH FIELD土居田や大内マンションでは玄関の横に、一部だけ壁が設置されていますがこちらはどういった理由があるのでしょうか?

大内マンション201号室。げた箱の上の壁の裏手はキッチンになっている。1枚壁を隔てることで生活感を減らす効果がある。

米澤:両物件とも、玄関を開けたらすぐにキッチンが見えるつくりになっていたのですが、水周りがすぐに見えると生活感も出やすいため、部屋が暗くならない程度に隠せるよう、一部壁を設置しました。

――メゾン・カヤマチも、キッチンと部屋との間に、一部すだれがありますね。

米澤:1980年代に建てられた物件ですと、キッチンとリビングの間に引き戸のある物件が多いんです。ただ、実際住まれている方に話を伺うと、引き戸が邪魔で、取り払って部屋の片隅においておくケースが多いんです。今は開放感が重視されます。ならば最初から戸をはずしてしまおう、とリノベーションするケースが今は多いですね。ただ、すべてが見えてしまうと生活感も出やすいので、すだれや、効果的な壁の使い方で、見せたくないところは隠しながらも開放感を出すよう工夫しています。

入居者ニーズを踏まえつつ、予算に応じたプランを提案

――備え付けの玄関ミラーやタオルホルダー、フックなど、「あったらうれしい」細やかな設備も充実していますね。

米澤:備えつけの玄関ミラーがあると喜ばれますね。オーナー様と相談の上で、鏡、ペーパーホルダー、タオルホルダー、ドアノブ、照明などはIKEAなどの量販店で調達するケースもあります。デザイン性の高いものが、手ごろな価格で入手できますから。

単身物件も、住まれるのが学生さんか社会人かによってニーズは変わります。さらに、街の中心にあるアクセス良好な物件はシンプルな内装に、一方中心街から離れていたり、競合の多い地区にある物件は思い切って特徴を出していく、など、立地との関係も出てきます。

1980年代は当たり前だった引き戸が今は取り外されてしまうなど、住宅ニーズも変化します。当社では最新のニーズを踏まえ、予算に応じてさまざまなプランを提供しておりますので、ぜひ一度ご相談いただければと思いますね。

株式会社ハウスメイトパートナーズ

米澤 圭介さん

2006年 株式会社ハウスメイトパートナーズ入社。仲介営業・管理営業を経て2013年よりリノベーション工事を担当。現在までのリノベーション施工件数は404戸となる。
(2015年6月現在)

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