事例6:差別化をはかる一手を!「猫共生物件」新築工事|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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不動産会社が実例で教える “安定の賃貸経営を実現する”物件設備・施工のポイント

安定の賃貸経営を実現させるには、入居者に住み続けてもらうことが重要となります。では、入居者に選ばれる物件には、どんな特徴があるのでしょうか? ここでは、日頃から入居者の意見を直接聞いている不動産会社が安定経営の実現する物件の設備や施工のポイントを実例で紹介。費用対効果の高い施工術で、安定経営を目指しましょう。

事例6:差別化をはかる一手を!「猫共生物件」新築工事

猫が飼える物件を超えた「猫共生」物件へ。需要のわりに数が少ない猫対応物件が来る!

東京都葛飾区亀有「シティバル亀有」
東京都葛飾区東金町「ステラ・フェーレス」

新築物件が増えており、賃貸経営は新築から数年経った「次から」で苦戦してしまうケースがとても多くなっています。借りる側の立場からすれば、同じような物件でほぼ同じ家賃で一つが新築、もう一つが築3年ならやはり新築を選んでしまうもの。そうなると家賃を下げざるを得ず……と悪循環になってしまうことも。
そこで、今注目されているのが猫と暮らせる物件です。単身世帯が増え、犬よりは散歩などの手間もかからないため、2016年中に猫を飼う人は犬を飼う人より多くなるとも言われています。飼い主も猫も永く暮らしたくなる、年数が経っても価値の下がりにくい猫共生型物件について、ハウスメイトパートナーズ東京営業部課長の谷尚子さんにお話を伺いました。

「猫飼い」が「犬飼い」を逆転! ニーズが多いのに少ない猫物件

キャットウォーク編

――キャットウォークを歩くにゃ~た君、のびのびしていますね。

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キャットウォークが部屋に張り巡らされていることで、猫も快適に暮らせる。塩化ビニールのフロアタイルの色使いもおしゃれだ

谷:今回、両物件に、猫と共生する賃貸住宅を専門にプロデュースされている方にコンサルティングをお願いしたんです。猫共生物件「necoto」を手がけている株式会社クラシヲの杉浦雅弘さんはもともと不動産の仕事をされていて、猫のことをきちんと考えた猫共生物件を作りたくて独立されたんです。でも、「猫は壁紙を引っかいてしまうのでは……」「臭いが付いてしまうのでは……」と抵抗のあるオーナーが多く、それならば自分でやるしかないと、ご自身で行徳に1棟アパートを購入しリノベーションで猫共生物件に作り変えたんです。エリアからみて高めの家賃設定だったものの、大人気であっと言う間に埋まったそうです。

――猫を飼える物件は少ないですよね。

谷:はい。弊社仲介店のハウスメイトショップ青戸店のスタッフからも、猫を飼いたいと仰るお客様は多いものの提供できる物件が少なくて困っている、という声はよく出ていたんです。ペット可の場合「小型犬1匹のみ可」というケースが多いんですよね。猫共生物件はハマるのでは……? という予感はありました。今回の亀有、金町も、すべて満室です。金町は周辺物件より賃料は高かったのですが、スムーズに決まりましたね。猫が飼える物件を探しに探して見つけた、という借り手さんが多いです。

猫のストレスが減ると、猫は壁で爪を研がなくなる

――ただ、猫というと、気になるのが先ほども話があった壁紙ですよね。

谷:壁はキズのつきにくい強化クロスを使っています。猫は、ふかふかしていて、爪でひっかきがいのある壁紙は楽しくてひっかいてしまうんです。猫にとってひっかきがいのない素材を選びました。爪研ぎできる場所がないと猫はストレスが溜まってしまうので、飼い主の方に別途爪研ぎできる場所を作って頂くようにしています。 また、床は表面がざらついている塩化ビニールのフロアタイルにしています。表面がつるつるしているフローリングはすべってしまうので猫の腰にも悪いんです。猫は吐きやすいので、フロアタイルだと掃除がしやすいというメリットもあります。ハウスメーカーにしてみれば床はフローリングが高級素材という認識があるので、フロアタイルを使用したいと提案して驚かれましたね。

――ほか、猫対応ということで設備の面で工夫した点はありますか?

谷:コンサルタントの杉浦さんに設計して頂き、部屋中に猫の運動能力に合わせた高さやサイズのキャットウォークを張り巡らせたことですね。人の手の届かない、猫専用の場所があることが、猫のストレス解消になるんです。さらに、猫は臆病なので、何かあったときに隠れられる場所があるととてもいいんですね。なので各室内に身をちょうど隠せるようなスペースを設けています。

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部屋の中にはいたるところに猫と人が共生しやすい工夫がなされている

亀有の物件は最大で3匹まで猫を飼えますが、力関係が上位の猫が反対側から来たときに、立場の弱い猫が撤退できるようなルートも作っています。複数飼いする方のために、猫のトイレを置く場所も分けられるようにしているんですよ。猫は、兄弟や親子なら同じトイレを使うこともありますが「他猫」同士だとそれぞれ別のトイレを使うことが多いんです。猫のトイレで蓋のあるものは高さもあるので、50センチ以上の高さを取った場所を数か所用意しています。

――猫の習性を熟知した上での徹底した設備、間取りになっているんですね。

谷:猫の性格にもよりますが、面白い場所を作ってあげて、「ストレスがたまらない」ようにしたら、猫はいたずらをしなくなるんです。この物件に引っ越して来てから、他に興味を引くことがたくさんあるので猫が建具にいたずらをしたり、壁をひっかいたりしなくなったと入居者さんから多く伺いますね。

――気になるのは費用ですが…?

谷:新築から行えばそんなに高額の費用はかかりません。今まで猫が通れる棚を作るのが大変だったのですが、こちらも棚を製造するメーカーと提携し、費用を抑えて提供できるようにしています。猫と住める事で数多くの物件から選ばれる可能性や、その後の被害が少ない事を考えれば、十分に見合うと思います。

日々の管理業務から、付加価値のポイントがわかる~管理会社が施工から関わることのメリット~

谷:こちらの物件はPARCO CASA同様、オーナーさん、ハウスメーカーであるミサワホームさん、管理・仲介会社である弊社が施工の段階から携わった物件の第2弾です。通常、管理会社は家賃査定で関わるくらいなのですが。

――管理会社が施工から入ることのメリットとは何でしょうか?

谷:オーナーさんと施工会社がこれでOK、としても、実際に管理や仲介を行う立場から見れば、「そのエリアで、その内容で、その家賃は高いんじゃない?」「それだと中古になったときに借り手がつかないんじゃない?」というケースは少なくないんですよね。施工から関われるということで、管理会社の立場として積極的に意見を出させてもらいました。

最初に手がけたPARCO CASAでは8社競合の中から選ばれたんです。コンペになったときにプレゼンで勝てるような付加価値が出せ、中古になっても値崩れしにくい物件を提供できるのが、日ごろ物件を見ている管理会社が施工から入るメリットだと考えています。

――今回の物件でもコンペになったのですか?

谷:亀有の物件は最終的に2社でのコンペになりました。相手は最近増えている、相場より高めの賃料設定で「家賃保証10年」とうたう会社さんでした。

――それは手ごわいですね。

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キャットウォークで佇むにゃ~た君

谷:ただ、保証10年となるとオーナーは安心してしまい、その間の転貸賃料に関心が無くなってしまう事も多く、次の更新の際に保証家賃が下がるとなって初めてびっくりする方も多いのです。これからの賃貸経営は、オーナーも常に物件や入居者に関心を持たなければならないと思います。弊社は葛飾区で1500件の物件を管理しており、青戸には仲介店舗もあって地元の状況を熟知しています。なので、このエリアにおいて出せる最上限の賃料はこのくらいですよ、と正直な実態をお伝えしたところ、オーナー様も葛飾生まれ葛飾育ちなので、弊社の提案にご納得いただき、そこで信頼関係ができた形ですね。

「猫共生」はハードだけの問題ではなく、人と人のつながりの「ソフト」も重要

――ペット可の物件の場合、周辺の環境との兼ね合いも大切ですよね。

谷:はい。亀有の物件の場合、隣のマンションのオーナーさんが猫の保護に熱心で、猫を10匹くらい引き取って飼っているんです。これは猫が好きではない人にとっては気になる近隣環境かもしれませんが、一方、猫が好きな人ならむしろいいんじゃないかと。そして、物件のオーナー様も猫が嫌いじゃないということで、猫共生物件へ、となったんです。

また、亀有の物件ではPARCO CASAで行った、オーナーさんと借り手さんの顔合わせ会を行ったんです。子育て中のファミリー物件ではなく、今回は単身とカップル中心の物件だったので皆さん参加して下さるか心配だったのですが、いざオーナーさんのいきつけの中華料理屋で顔合わせを行ったらこれが盛り上がって。オーナーさんとご家族、入居者さん、ミサワホームの設計、営業の担当さん、弊社の我々と、大所帯で行いました。仕事で参加できなかった方もいらしたので、是非第2回も計画して欲しいと言われています。

――オーナーや入居者同士が交流するメリットはどこにありますか?

谷:オーナーさんと入居者さん、また入居者さん同士で顔が見える関係になると、クレームも減るんです。顔が見えない隣人の騒音は「うるさいなー」となってしまいますから。また、滞納も減りますし、室内もきれいに使って頂けるというメリットもあります。

少し前までは、「家賃通帳」なんてものがありましたよね。借り手さんがオーナーさんのところに毎月家賃を払いに行って、今月は受領済み、とチェックをするような。オーナ ーさんにしてみれば面倒ですけれど、顔を合わせるひと手間があるだけで、クレームは減るんです。今回のように顔合わせ会を開催するのも有効だと思います。オーナーさんにしてみれば、楽しいからやっているだけではなく、借り手さんと関与していくことが、クレームが減ったり、信頼関係ができて長期入居につながったりと、メリットにもなるんですよね。

また、猫共生物件では、株式会社クラシヲさんの全面バックアップを頂き、猫を飼育している入居者さんたちをサポートするために、ペットシッターさんやトレーナーさんを紹介できる体制があります。猫にも性格が色々ありますから、ストレスが減っても壁紙や部屋にいたずらする子やあばれる子もいます。そこを相談して解決できれば、入居者としても助かります。オーナーさんとしてもできるだけ修繕箇所を少なくする手助けになるので助かるのです。

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外を見るのが好きな猫のために、窓の近くには見晴台を

亀有、金町の物件を手がけたことで、猫共生物件についてよく、キャットウォークは何センチの高さにつけるのか?など他社さんから問い合わせをいただくのですが、設備面のハードだけでなく、近隣環境との兼ね合いや、オーナーさんや入居者さん同士のコミュニケーション、猫の件に関する相談窓口など、ソフト面の配慮も揃ってこその猫共生物件だと思いますね。

私たちは飼育のための細かい規則も作っており、猫に付き物のトラブルを未然に防止しています。オーナーが安心して猫飼育可能物件が運営出来る仕組みは、物件の形だけではないのです。

――今後の猫共生物件の予定はありますか?

谷:都心、山手線エリアでも猫対応物件を進めています。こちらは密集地で日当たりがあまりよくなかったので、上から光を取り入れるため、一部の部屋を天窓のついた3層のメゾネットにする予定です。一般的には縦に動きがある構造は階段が多く敬遠される場合もあるのですが、一方で、猫にしてみたら高さのある物件は快適でうれしいんですよね。杉浦さんいわく「猫がストレスなく快適そうなら、飼い主は喜んで階段を上る」とのことで、狭小地であっても、このように付加価値ある物件をプランニングできるところに猫共生物件の可能性を感じます。

今後は居間に板を渡し、猫が人の上を行き交う猫の空中通路を作る予定です。板の一部を透明にして、肉球が下から見えるようにするなど、ハウスメーカーさんとアイディアを出し合っています。亀有、金町で蓄積されたノウハウを今後の猫共生物件に反映していきたいですね。ハードだけでなく、ソフトの面からでも、管理会社の立場から年数が経っても価値の落ちない物件を提案させていただきますので、どうぞご相談ください。

株式会社ハウスメイトパートナーズ

谷 尚子さん

2000年にハウスメイトグループに転職。仲介営業・仲介店長を経て、2005年に城南地区の管理支店に異動。社内で女性初の管理の現場担当となる。2011年、同社女性初の管理支店長に就任、「カスタマイズリフォームプランrashiku」を立ち上げ、ローコストリフォームに注力。賃貸住宅フェア、ハウスメーカー、関連企業等での講演多数。
2015年6月に東京営業部に異動となり、大家さんの悩みを解決するために日々奮闘中。

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