事例9:東京都豊島区要町「アパルトマン モンパルナス」|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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不動産会社が実例で教える “安定の賃貸経営を実現する”物件設備・施工のポイント

安定の賃貸経営を実現させるには、入居者に住み続けてもらうことが重要となります。では、入居者に選ばれる物件には、どんな特徴があるのでしょうか? ここでは、日頃から入居者の意見を直接聞いている不動産会社が安定経営の実現する物件の設備や施工のポイントを実例で紹介。費用対効果の高い施工術で、安定経営を目指しましょう。

事例9:東京都豊島区要町「アパルトマン モンパルナス」

設備の差別化ではなく、感性の差別化で長期的に安定した賃貸経営を実現

足並みをそろえた設備や仕様で大多数の需要を満たすのではなく、その物件に出会った人に「ここだかからこそできる生活」「ここでなければできない生活」を想起させることが物件ひしめく地域では、今後より求められるようになるのではないだろうか。年数が経った後もいかに家賃を維持していくか、そのために物件をいかに「差別化」していくかが先を見据えた安定経営のポイントになる。

そんな潮流の魁になるかもしれない100年先まで見据えた「超差別化」物件が東京都豊島区の「アパルトマン モンパルナス」だ。真の「差別化」とは何なのか、オーナーのMさんと、ハウスメイトパートナーズ営業本部の田中利幸さんに取り組みについて伺った。

物件名 アパルトマン モンパルナス
所在地 東京都豊島区
2016年築/1K(ロフト付き)/34.38~60.05㎡

コンセプトは「古いものと新しいものの共存」

有楽町線「千川」の駅を出て数分、高い建物がなく抜けのある閑静な住宅街を進むと、真っ白な漆喰でできた「アパルトマン モンパルナス」に出くわす。街に馴染みながらも、周囲とは時代や国を超越したような雰囲気をたたえている。

外観や庭、ドアなどのデザインや部材には、一つ一つにドラマを感じるこだわりがちりばめられている。

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◆外観
住宅街の中で、存在感のあるアパルトマン モンパルナス

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◆外観
3階建てにできる物件をあえて2階建てにし、効率よりも重厚な雰囲気を重視。

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◆アーチ
独特のアーチは日本でも屈指の型枠大工と左官職人が手がけている。窓からは空とアーチが臨める

――住居というより教会のような、二つとない住まいですね。一般的な賃貸住宅とは一線を画す造りです。ここまでこだわりを持って住宅を建てられたきっかけはどういったところにあるのでしょうか?

Mさん:もともとこの場所には、父が管理していた2DKのファミリー向けマンションがありました。ただ、給排水が築40年を超えると限界に近づいてきます。そうなると賃料は借り手さんに左右される状態で、古くなってからの苦労を痛感しました。古くなっても賃料を維持できるための差別化が必要になるなと思い、最終的に「ここでいいや」ではなく「ここにしたい」と住む人に思ってもらえる物件にしたいと考えるようになりました。

――「差別化」はよく言われるポイントでもありますが、こちらの物件のコンセプト決めや、差別化に至った経緯について教えてください。

Mさん:差別化にあたってエリアの歴史を調べたのですが、1920年代に、物件のある東京都豊島区には芸術を志す学生向けのアトリエ村があり、多くの芸術家が集まりました。この状況が世界中の芸術家が集まったパリのモンパルナスに似ていることから、「池袋モンパルナス」と呼ばれていたそうです。そこから「100年前のものと100年後のものが共存する」「新しいものと古いものが共存する」という差別化のコンセプトが生まれました。

田中:単に特定の設備を差別化するのではなく、もっと上流のコンセプトから差別化された点がとても良かったのだと思います。物理的な設備だけの差別化はすぐ一般化してしまいますので。

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◆ドア
ドアもパリで実際に使われていたアンティークのドア(手前)と、新しい木製のドア(奥)を設置。パリのドアのノックは未婚女性を表す中指に指輪をした婦人の手。新品のドアに選び抜いたドアノブはSHOWAのデットストックで真ちゅう製。年数が経つにつれ深みある茶へと変わる。100年前のものと、これから100年使えるドアが同じ空間に並んでいる

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◆植栽
北:セイヨウボダイジュ
南:ハンカチの木(フランス人牧師が発見・報告した木で、春には白い花が咲く)
中:トウカエデ(パリの公園では一般的な木)
玄関:プラム
全て西洋由来の木。植栽は細かなものを入れず、シンボリックな木4本と蔦だけ

城南エリア、都心の30代女性を千川に引き寄せる!
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◆部屋全体と棚
左手下段、棚の木材にも効果的にアンティーク古材が使われている。天井高は3.13mと高級感と開放感たっぷり(通常は2.3~2.4m)

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◆アトリエスペース
部屋にはアトリエスペースがついたタイプのものも。天井まである本棚は大判の写真集も入るように設計されている。大きなガラスとスチール製の枠からなる窓は、十字架の比率でデザインされている

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◆部屋全体の写真(左が基本的な部屋の形。右はより広いタイプの部屋)
部屋の間取りとしては1Kで、あえて区切りを設けていない。しかし、スキップフロアやロフトを用いた縦方向への住空間の仕切りがあるため、広々としつつも、プライベートの空間を持つことができる

――外観だけでなく、部屋の棚にも効果的にアンティークの木材が使われているんですね。

田中:古材は買い付けにも、施工にもかなりの手間がかかります。しかし、部屋の雰囲気を決定付けるだけでなく、古材を使うことで入居者の方にも設備の中にドラマを感じていただけます。そうすると、あれが壊れた、これが壊れた、というクレームが減ります。センス、デザイン性だけではないメリットもあるんです。

――コンセプトの設定次第でクレームを減らす効果も期待できるんですね。物件はどのような方をターゲットにされているんですか?

Mさん:豊島、板橋、練馬の人口動態を20~30年後どうなるかも含め調べたのですが、そうなるとファミリー層は難しいなという結論に達しました。一度入居したら馴染んで長く住んでもらえるのはどんな人だろうと、それこそ何年にも渡って構想を練りました。

――こちらの物件の最寄り「千川」駅は池袋からわずか二駅とアクセス良好ですので、ファミリー層は価格を考えるともう少し郊外を選ばれそうですね。

Mさん:はい。ですので、30代以上の独身女性をメインターゲットにし、ペットも飼えるようにしています。立地でなく「この物件での暮らし」を強みにして、六本木、自由が丘からも借り手さんに入っていただきました。当初から、自由が丘などの城南エリア在住の人を引っ張ってきたいと思っていました。

――城南エリアはいわゆる東急線沿線周辺などですよね。街として人気のエリアですが、それはなぜでしょう?

Mさん:こちらの物件は近所の家賃相場の2割5分増しのため、近所からは高いと言われます。千川は有楽町線、副都心線の2線利用もでき都心のさまざまな街に電車一本で出やすいのですが、知名度が低いんですよね。ですが、自由が丘などの城南エリア在住者の方から見れば、この物件でこの家賃はそれほど高くない。先ほども言ったように、この物件の強みは練ったコンセプトとこだわった設計・素材・施工による独自性の高い住まいと、その中で実現できる暮らしです。ですので、そういった方にも「ここで暮らしたい」と選んでもらえるのではないかと思っています

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◆化粧台
女性が一日の始めと終わりにまとまった時間を過ごすことを想定して、ドレッシングルームの前はガラス張りにしたり、空間をあけたりして自然光が入るよう設計

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◆トイレ
便座はアメリカKOHLER社の便座を使用。ペーパー・タオルフックなどは暮らしにまつわるものを制作する「未草(ひつじぐさ)」のもの

「超」ユニークな物件、半年かけた説得

――外観内装ともにこだわりぬかれた物件ですが、苦労されたことはありますか?

Mさん:金融機関さんや施工会社さんへの資金回りの説得ですね。金融機関さんからは「このプランで大丈夫?」とは聞かれました。金融機関さんからハウスメーカー、施工会社を紹介するとも言われたのですが、その後の責任も金融機関さんで持っていただけるわけではないので、田中さんからリアルなマーケット情報を教えていただき、全て自分で決めました。ハウスメイトさんでしたら入り口だけでなく、その後の管理も見てもらえます。

田中:弊社は独立の管理会社なため、さまざまなハウスメーカーの物件の管理も手がけているので現場感については伝えさせていただきました。

Mさん:施工会社さんとは設計者と共に半年かけてコスト合わせをしました。施工会社さんにしてみても、こちらはユニークな物件ですから、素材や施工に関してどうしても保険をかけた少し高めの見積もりになってしまうわけです。それを一つ一つ確認・説得していきました。気が遠くなるような作業でしたが、物件に対する思いがあったので苦労ではありませんでした。

「ネットで物件は選ばれる」状況を打破したい

――そうまでして、この物件を作る、という思いを支えたものは何だったのでしょう?

Mさん:自己資金100%で物件を建てられる方はほぼいませんから、どうしても「今の安心」を求めてしまいますし、ハウスメーカーさんが用意するプランもそうなりがちです。それも必ずしも悪い内容ではないかもしれません。ですが、父の物件での教訓もあり、今の安心を重視すると普通の物件になり、将来的には価格競争に巻き込まれ……、と「これからの不安」になってしまいますよね。

――なるほど。物件管理はハウスメイトさんですが、物件をお願いしようと思った経緯について教えてください。

Mさん:私は父から引き継いだ物件を、最初は自主管理していたんです。督促、清掃、簡単なリフォームまで。ただ、借り手さんのサービスの期待値が上がって、夜中に電話がかかってきて出られなかったことがあったのですが、翌日24時間管理が当たり前だ、というクレームがありまして。それでこれはもう自分での自主管理では難しいなと思い、2物件をハウスメイトさんにお願いしました。そこから、田中さんにこちらの管理もお願いしています。

田中:弊社は管理のほかに仲介営業もありますが、アパルトマン モンパルナスの担当は弊社の池袋本店でした。ですがこの物件の入居者募集にあたっては、池袋にとどまらず、23区の仲介店舗、中野、目黒、品川、渋谷、新宿、石神井と、池袋線沿線と城南エリアの仲介店長に声がけし、内覧会を行ったんです。ネットの物件検索では測れない価値を体感し、ネットで物件が選ばれることでの弊害を打破したいという思いがありました。

――ネットでは、「2階以上」「築10年以内」「駅徒歩5分以内」などのチェックボックスにチェックを入れて、一覧から消去法で見ていって……というスタイルが今の家探しでは一般的ですね。

Mさん:そういった条件検索だとアパルトマン モンパルナスは「浴室乾燥」も「温水洗浄便座」もないため、まずそのタイミングから接触の機会がなくなってしまいます。物件検索でチェックを入れる方も多い項目だと思いますので、この設備を削るのは覚悟がいりましたね。でも、「比較、検討、消去」で「ここでいいや」と選ばれるような物件にしたくなく、「ここに住みたい」という人に住んでもらえる物件を作りたかったんです。

田中:ネットでの広い集客でなく、”コンセプトを理解して愛着を持って住んでくださる入居者探し”というオーダーは若干のプレッシャーはあったものの、弊社側でもそのコンセプトを念頭に活動し、仲介店舗経由で、ネットの力を借りずとも借り手さんがつきました。また、入っていただいた方もこの住まいでの暮らしに馴染んでしまえば、大きな理由がない限り出ないでしょう。それに、次に決まるときはSNSや入居者さんの口コミなどで募集をかけなくても決まると思いますし、次回も家賃を下げなくていいのも強みですね。

――「差別化」が当たった形ですね。

田中:はい。差別化は簡単ではありません。物理的な設備だけの差別化はすぐ一般化してしまいます。こちらの物件は世界観があり、「さばく」という感覚から「物件の質とは何なのか」を弊社仲介スタッフも意識するきっかけになり、弊社としても大きな意義ある物件でした。

ただ気を付けたいのは、こちらは東京、かつ千川という立地だから効いた差別化であるという点ですね。エリアの状況に応じて適切な差別化策がありますので、ぜひご相談いただければと思います。

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株式会社ハウスメイトパートナーズ

営業本部東京営業部 マネージャー 田中 利幸さん

1999年4月 株式会社ハウスメイト入社。東京支店管理へ配属、2002年7月高崎支店管理へ異動。
2004年6月 営業本部東京営業部へ異動 管理・仕入れ営業を行い現在に至る。

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