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空室物件をお持ちのオーナーへ 一つでも心当たりがあれば要注意!空室対策“そもそも”チェック

賃貸経営を行う上で、常に意識しておかなければならない点が空室リスクです。新築マンションが次々と建設され、供給過多となっている現在、安定した「賃貸経営」を実現するのが難しくなってきています。そんな状況において、家賃収入を継続的に得るために欠かせないのが空室対策。マイナビ賃貸では、これまで数多くの不動産会社を取材してきました。その中で見えてきた空室対策の基本とも言うべき“そもそも”確認すべきポイントをご紹介いたします。

ペット可を超えた「猫共生物件」とは?社長とオーナーから見た差別化の重要性

物件の供給過多が進む中で「差別化」はどのオーナーも頭を悩ませるテーマだろう。そんな中で猫共生企画「necoto」は、建築中の段階から借り手の方から住みたいと問い合わせが来るという。飼われている犬と猫の数は同等程度ながら猫が飼える賃貸物件は少なく、困っている飼い主は多数いるのだ。「猫共生」のポイントとは何か。necotoを手掛ける株式会社クラシヲの杉浦雅弘さんと、猫共生物件オーナーの町野由布子さんに気になる費用感も含め話を伺った。

■飼い犬と飼い猫の数は同等程度なのに、猫に対応した賃貸物件は非常に少ない

――necotoが生まれた経緯ついて教えて下さい。

杉浦:不動産や建築の業界ではそもそも「ペットを賃貸住宅で飼う」という意識がありませんでした。ここ10年ほどでペット可物件も出始めましたが、「小型犬1匹まで」を指すケースがほとんどです。感覚として、全体の中でペット可の物件が1/10だとすると、猫が飼えるのはさらにその1/10です。実際は「飼い犬」と「飼い猫」の数は同じくらいなのに物件が足りていないんですね。

――猫は犬と違い、爪とぎをしますし、高いところに登りたがるので壁や床がボロボロになるという不安があるのでしょうね。

杉浦:はい。ただ、necotoでは「壁、床ボロボロ問題」に対応しています。necotoの標準仕様では、床はカートの行き交う商業施設などでも使われる耐久性のあるフロアタイルを使っています。爪の跡もつきにくいですし、猫はよく嘔吐しますので掃除もしやすいんです。

また、猫が爪を研いで壁をボロボロにしてしまうのは、ボロボロになるような素材で爪を研ぐのが猫にとって楽しいからなんです。necotoでは、爪がひっかからないつるつるとした壁材を使っています。こちらの壁材ですと猫がつまらなくて爪とぎをしなくなるんですね。入居規約で、市販の爪とぎを入居者さんに用意してもらうことにしており、室内仕様と合わせて他の場所ではほぼしなくなります。

あと欠かせないのはキャットウォークです。今の賃貸住宅はタンスなどの収納家具を持ちこまない前提で作られていますから、家にあまり「段差」がありません。ただ、猫は高いところに昇りたがるので、昇れる取っ掛かりがないと、無理に昇ろうとしてカーテンを登ってってびりびりにしたり、調理中のキッチンに上がったりしてしまうんです。

キャットウォークの配置を工夫すれば換気扇やエアコンやキッチンなどに上ることが減り、心配や問題を軽減できる。

necotoのキャットウォークの規格や配置は、人に圧迫感がなく、かつ猫を多頭飼いした場合でも快適に過ごせるよう考慮されている。

――猫の「いたずら」は猫の習性へ理解不足から出ているんですね。necotoでは、それらをきちんとカバーされている。

杉浦:はい。「壁材」、「床材」、「キャットウォーク」のほか、「トイレの置場を目立たない落ち着いた場所に用意する」と「脱走防止対策」。necotoとしてはこの5つを推奨しています。

ただ「既存の物件にペットを飼える許可を与えた」ではなく、人も猫も快適に暮らせる「猫共生」がnecotoの目指す姿です。「古くなり、空室が続き仕方ないからペット可にした、敷金を全部取れればいいか……」では結局、オーナー様も入居者の方も、そこで暮らす猫も幸せではないですから。

猫は人から構われることのない高い位置に居場所があると安心でき、さらに猫が高い位置にいると多頭飼いの場合でも部屋のスペースを立体的に使えて圧迫感が生まれない。猫も人も快適に過ごせる秘訣だという。

棚の下に設置されたトイレ置き場。猫だってトイレは一人、静かなところでしたいもの。

■猫を飼ったことのない工務店さんに「キャットウォーク」は難易度が高すぎる!

――オーナーの町野さんの目から見て、necotoはいかがでしたか?

町野:私は保護猫カフェの運営ボランティアをしており、オーナーさんの内装工事に関わったことがあるんです。オーナーさんが猫が快適に暮らせるようにとさまざまな工夫を凝らしたのですが、それを設計士さんや工務店さんに具体的に伝えるのにとても苦労されていたんですね。

猫を飼ったことがない人ですと、壁に設置するキャットウォークのイメージがうまく伝わらなくて、オーナーさんがひとつひとつ説明し説得しながら進めているのを目の当たりにして「これはハードルが高い!」と思いました。

necotoは「最低2匹」で飼えるようキャットウォークの位置も設計されている。(兄弟猫撮影:山下毅)

でも、杉浦さんのnecotoは、すでにこういったことが「パッケージ」として提供されているのでとても安心感がありますね。私の物件を建てるにあたってもリクエストは杉浦さんを通じ住宅メーカーさんにお伝えいただいています。住宅メーカーさんも何度もnecoto物件を手がけられてきた会社さんですから安心感があります。

――パッケージ化されていることがとても大切なんですね。

杉浦:「製品としてのキャットウォーク」がホームセンターで販売されているわけではないですからね。猫が快適に歩け、かつ高い場所に設置しても人間が圧迫感を感じない幅のキャットウォーク用の製品を当社で開発しました。necotoでは「板の間隔はこのくらい」という配置方法も含めて提供しています。

■「猫は別に関心はないけれど、決まるからnecotoにしたい」オーナーの出現

――現在necoto対応物件はどのくらいあるのでしょうか。

杉浦:3年前から始め、現在250戸です。北は盛岡、南は岡山まで全国で導入いただいています。当初は猫が好きなオーナー様がほとんどでしたが、最近は「猫は別に好きではないが、猫共生だと決まりやすいから」という理由で関心を持たれるオーナー様が増え、ビジネスとしての手ごたえを感じています。

中古物件の対策としてnecoto化するケースよりも、新築で最初からnecoto仕様にされる方のほうが多いんですよ。

――意外ですね!

杉浦:はい。新築物件にコンセプトがないと後々苦労するという認識が広まっていると感じます。

――賃料は猫共生にすると、変化しますか?

杉浦:はい。necoto第一号のアパートは私がオーナーですが、築22年の木造で16平米と、今の感覚ではかなり狭い物件です。エリア相場ですと4万5千円くらいですが、現在こちらは6万2千円平均で貸しています。「猫共生は需要がある」と実感しましたね。賃料が28%アップした物件もありますよ。新築物件の場合、建築中から告知できるのでその段階から住みたいとお問い合わせいただくこともあります。

杉浦さんがオーナーでもあるnecoto物件第一号。賃料は周辺相場と比べ高めだが、入居希望者は絶えない。

――町野さんの物件について教えてください。

町野:建築中なのですが、賃貸3戸で自宅併用です。管理は管理会社さんにお任せする方針ですが、せっかく猫共生物件ですので、たとえば保護猫を新しく飼う場合、3ヵ月分のトイレの砂と猫のフードを無料でお届けする、などができればと思いますね。あと、散歩をする犬と違って、猫の飼い主は情報を交換する場所がありませんから、いい動物病院などの情報交換や提供もしていきたいです。

■気になる費用感も原状回復+10万円で実現!

――気になるnecoto化の費用ですが、いかがでしょうか。

杉浦:1K20平米の部屋が退居して原状回復する場合、長く住まれていると25~30万くらいはかかります。これをnecoto仕様にする場合、プラス10万円くらいが目安です。床や壁を張り替えるタイミングで行えばこの価格帯でできますね。私自身もnecoto物件の大家なので採算の合わないものはできませんので。

ただ、原状回復をしたあと半年空き家のままでnecotoにしたいという相談もあり、その場合はせっかく張り替えた床や壁は今回はそのままにして最低限キャットウォークと脱走防止の対策だけを行うケースもあります。原状回復のタイミングと同時に手掛けるのがおすすめですね。

――今後のnecotoの展開について教えて下さい。

杉浦:より「猫共生」が世の中に浸透していってほしいですね。necoto物件のオーナー様が身近にいれば「私も」という別のオーナー様も増えますし、仲介業者さんもまたnecotoを紹介したいと思ってもらえるようになるのかなと。そういった共感でつながっていければと思います。猫welcomeの発想で道は開かれます。

参考:飼い犬と飼い猫の数。犬のほうがまだ若干多いですが、ほぼ同等と言える数です。
http://www.petfood.or.jp/data/chart2016/2.pdf

リンク
necoto –猫共生型賃貸住宅”necoto”オフィシャルサイト
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(マイナビ賃貸広告企画:提供 株式会社クラシヲ)

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