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誰でも大家になれる!ゼロから学ぶはじめての賃貸経営

複数物件を所有する現役大家さんが、賃貸経営に必要な目標設定のコツから物件購入、管理、売却までのメソッドを40回かけて丁寧にレクチャー!これから賃貸経営を始めたい方から、既に物件を所有してさらにステップアップを目指したい方まで役立つハウツー連載です。

プロフィール

船藤 了
(ふなとう りょう)

1965年生まれ。大手賃貸情報会社に勤務する傍ら賃貸業を始め、都内及び近郊に3棟のマンションをはじめ事務所、店舗、戸建てなどを複数所有・賃貸する現役大家。
入居者のニーズに合わせたリフォームやリノベーションを得意とし、クロス交換やフロアの張替えから便器や洗面台の設置交換に至るまで自分自身でも積極的に腕を振るう。趣味はフルマラソンでベストタイムは2時間53分。月間400-500km走行トレーニングを日々行いつつ、マラソンも賃貸経営上のトラブル解決も目指すは「最速」が信条。

監修:渡邊浩滋
(税理士・司法書士)

大学在学中に司法書士試験に合格。大学卒業後総合商社に入社。法務部として契約管理、担保管理、債権回収などを担当。退職後、税理士試験に合格。実家のアパート経営(アパート5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚し、経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出。資産税専門の税理士法人に勤務後,2011年12月独立開業。税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動中。また税理士・司法書士のワンストップサービスを提供している。賃貸住宅フェアなど講演・著書多数。
HP:http://www.w-sogo.jp/

step5. 物件を売却する

物件の売却が無事完了したところで、これまでの全収益と支出総額を確認してみましょう。 賃料収益と売却利益の総額と費やしてきた支出総額額を計算するだけでもこの投資が成功だったのか、あるいは想定よりも悪かったのかが一目瞭然分かるはずです。たとえ当初の想定通りにいかず良くない結果だったとしても嘆く必要なん…

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「仲介会社の選び方」は売却時に抱える、悩ましい問題のひとつです。どんな仲介会社の選ぶのがよいのか、そして失敗しない任せ方はあるのか、この会社(あるいは営業マンに)に任せて満足できる金額で売れるのかなど不安のタネは尽きません。 一般媒介で複数の仲介会社を利用するか、あるいは専任媒介で1社に任せる…

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できるだけ早く、確実に売却するためには、まずは「たくさんの購入希望者の目に留まり、誰が見ても良い物件だと思われるような好まれる物件」であることが必須です。自分が物件を購入した時のことを思い出してみてください。その時、皆さんはきっとこんなことを考えたはずです。 「満室であること」 「購入した後…

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いざ売却することを決めたら、期待する利益を出すためにも周到な準備をして臨みたいもの。売却益にかかる税率は決して低くはありませんから、利益を確実に残すためにはまずは課税の仕組みを正しく理解して売却計画を立てる必要があります。売却から申告までの一連の処理の仕方に少しでも不安があれば、専門家である税理士と…

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「物件の売却査定をしたら購入した時とほぼ同じ金額が提示された!」となれば、「これなら売っても損失はないし、早速売却しよう」って気持ちになるかもしれませんね。でもちょっと待ってください。もしかして「購入した時と同額で売却できれば譲渡益はないから税金は発生しない」って考えていませんか? 長期間所有して「…

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投資物件の売却タイミングの考え方は十人十色。賃貸経営者によって経営の背景や手法がそれぞれに違うように、答えもそれぞれ違うのは当然です。でも、誰しもが期待するのは「最高値で売却すること」であることには間違いないはず。ではこの高値っていったいどんなタイミングの時なのでしょうか? 売りたくない時こそ…

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不動産賃貸経営には言わずとも知れた「賃料収入」と「売却」の2つの収入チャンスがあります。これまでは「賃料収入」をいかに最大化させるかについてお話ししてきましたが、step5の本章では「売却」を効率良くスムーズに進めるためのノウハウをお話しします。 出口のイメージのない物件購入はダメ! それは賃…

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step4. 賃貸経営を始める(運用・管理)

賃貸用不動産の購入に始まり、運用の実例と基本的な経営管理についてお話ししてきました。これらの一連の流れを数字に置き換えたものがいわゆる「事業決算」にあたります。事業成績を目の前にして湧き上がる感情は喜び? それとも反省? 決算が終わったらひとまずは事業結果をじっくり味わいましょう。 確定申告は…

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どんな事業を行うにしてもそれをスタートさせる前には必ず事業計画を立てますよね。スタートしたら計画通りに事業が進んでいるか、もし進んでないとすればその原因は何か。これらを的確に判断する材料のひとつが、お金の流れを管理する「帳簿」にあります。 事業計画(予算)を作ることから始める 事業計画書はこ…

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賃貸経営では購入、運用、売却のそれぞれのシーンで必ず「納税」が発生します。それだけに発生する数の多さと額の大きさに恐れをなして不動産経営を諦める人も多いと聞きます。 一般人にとって税の仕組みはとても複雑で広く、そして深いものですが、税理士などの専門家に頼りきるのではなく自分自身でも基本となる正…

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賃貸物件の運営や管理には日々様々なコストが発生します。一言で「コスト」といっても発生不可避なものもあれば、十分コントロールを効かせられるものもあります。この章では利益に直結させる「コストコントロール」について考えてみます。これを理解、実践することで目標とする利益の創出により近づくことができます。 …

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前章までに基本的なリフォームに関する知識と方策の一部についてお話ししてきました。今回は今や多くの大家さんが行っている「セルフリフォーム(DIY)」についてお話しします。 セルフリフォームにチャレンジしよう! DIYでできるリフォームに限りはありません。あなた自身に知識と技術、そして作業を行う…

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リフォームの規模や予算によって発注のバリエーションも様々です。さらにここに発注者たる大家自身のリフォーム経験値が加わればコストの圧縮が期待できます。 誰にリフォーム発注するべきか? リフォーム工事をすることを決めたら次のアクションはどこに(誰に)この工事を任せるかを決めることです。 リ…

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賃貸経営に興味を持っている人の多くが実は「リフォーム」にも興味を持っているようです。『マイナビ賃貸』のアクセスでも、「リフォーム」に関する話題は人気が高いそう。もしかすると、そもそもリフォームに興味があり、そこから賃貸経営に興味の対象が広がってきたという人も少なからずいるかもしれませんね。 こ…

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コストをかけず、しかも物件価値を下げない即効性のある空室対策とは? 施策のメリットとデメリットをきちんと理解して満室に向けて前進しよう。 コストをかけずに空室を埋める方法 マーケティング用語に「4P」といった言葉があります。商品やサービスをより多く、確実に売るためのキーとなる要素です。それは…

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大家だけがコントロールできる「入居者のニーズを満たす要件変更」とは? そのヒントもインターネット情報サイトから見つけることができます。 「入居者に求められる部屋」の条件を満たす方法 前編で掲載した、情報サイトを使った利用者の部屋探しの流れを以下のように2つのブロックに分けてみました。 …

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インターネット情報サイトには空室対策のヒントがたくさん隠れています。このヒントを丁寧に読み解いて効果的な施策が打てれば入居率は今よりももっと上がるはず。 誰でもできる簡単マーケティングの実例を紹介します。 情報サイトを制する者が競争を制す! いまどきの部屋選びでは、契約に至った7割以上が「…

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「満室経営を続けるコツ? そりゃあ、空室が出たら絶対にお客さんを見つけてくれる不動産屋さんを味方に付けて離さないことだよ」とは僕が大家を始める前にある先輩大家さんから聞いた言葉。 この言葉は今でも決して忘れることはありません。 密なコミュニケーションがお互いの信頼関係を築く もし「大家力」…

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何から何まで自分自身の知恵と行動力が求められる「自主管理」、自分ではわからない、できないことを専門会社に任せる「委託管理」。どちらを選ぶかの判断は大家さんの経営の目的と目標次第です。 自主管理は大家を成長させる 物件を所有し始めてから今に至るまで、僕は客付け以外のほぼ全ての業務を自分自身で運…

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「大家=不労所得者」っていう世間一般のイメージはまだまだ強いみたい。でも、サラリーマンを四半世紀近く経験してきた僕にとってはサラリーマンのほうが楽だったと思えるほど大家業は厳しい仕事です。 所有物件によって違う大家の仕事 大家の業務量や内容はどんな物件を所有しているか、どの程度の収益を目指す…

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いよいよはじまる念願の賃貸経営。賃料収入を得るということはそれだけの責任も同時に発生するということ。大家と名乗っても決して恥ずかしくない“作法”とは? 大家になって真っ先にすべきこと 晴れて大家になって心はきっとウキウキだと思います。新たな資産と収入を手に入れると自然と心も躍りだします。もし初め…

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step3. 物件を購入する

物件購入は目の前!売買契約締結から物件引き渡しまでの流れを知っておこう さあ、いよいよ念願の物件購入まであと一歩です。ここから先は仲介会社が売主と買主の間に立って契約締結から物件の引き渡しまでをスムーズに管理してくれます。以下にこれら一連の流れを簡単にチャート化してみました [caption…

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5、購入申込をする

更新日/2017.01.31

いよいよ「購入申込」!その前にもう一度確認したいこととは? 購入したい物件が見つかり、事業的にも十分に期待する収益を生んでくれそうと判断できたらいよいよ次のステップ「購入申込」に進みます。申込書は仲介会社が用意する書式に則って記入し、仲介担当氏にお渡しするだけです。この際申込書面に必要事項を記入す…

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4、銀行を訪問する

更新日/2017.01.26

銀行訪問のタイミングとその方法 銀行への相談の仕方についてはstep3の1章でも触れました。これから本格的に物件を探し始めるのと併行して銀行の選択も始めましょう。その理由は購入したい物件が見つかった際、よりスムーズに融資依頼できるようにしておくことが大事だからです。良い物件ほど売れてしまうのは早い…

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3、今どきの銀行事情

更新日/2017.01.24

先日、大家仲間が集まる勉強会と情報交換会に参加してきました。お互いの経営状況やら事件、事故などのトラブル解決法などを発表し合いそれは有意義な時間を過ごせました。なかでも僕自身がいちばん知りたかったのは最新の融資情報です。融資条件は経営内容や物件などによってそれぞれ違うことは当然わかっていますが、やは…

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あなたは銀行からの融資が受けやすい「属性」を持っているか? 銀行からの融資が受けやすい人とは? 大家業も少しずつ軌道に乗ってきた3年目のことです。当時、3棟目のRCマンションを購入しようと足繁く借入の相談に通った銀行がありました。物件の概要はとても良いものでしたし、ここまでの僕自身の事業も比較的…

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正しい借入ができれば賃貸経営は決して怖いものではありません 僕が初めて賃貸物件を購入したのは47歳の時です。(かなり遅い船出ですね)この日のためにと蓄えてきた資金と、自宅を売却し住宅ローンの残債清算した後の残金を合わせて購入したのが一号物件。この一号の価格は自己資金だけでは到底足りない金額でしたか…

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step2. 物件を探す

賃貸不動産経営は「購入・運営・売却」がワンセットと考えましょう このコラムでは今まで「物件購入」のためのアドバイスを書いてきました。これからは購入後の運営・管理、売却までを想定した内容に入っていきます。物件購入前には、所有物件単体の収入、支出、利益までを中長期に亘ってあらかじめ俯瞰しておくことが重…

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活況を迎えた不動産投資市場 投資用不動産市場はかつてない賑わいを見せ、投資家の数、物件数ともに日に日に増え続けているなァと感じます。金融機関もマイナス金利の影響もあってか、不動産市場への融資額を増やしつつあるようです。こういった市況のなか、それまで不動産投資に目を向けなかったサラリーマンや主婦、リ…

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えっ?マジ? 数千万円、数億円もする高額商品を 見ないで買うってアリなの? 良い物件が見つかって資料も取り寄せ内容も吟味した。となったら次は現地に視察に行きましょう。安くても数百万円もするような高額商品を自分の眼で見ないで決めるなんてことは絶対しないでくださいよ。だって物件の欠陥なんて自分で見て…

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物件の良し悪しを判断する「物件資料」とは いよいよ物件資料を取り寄せ、物件の内容を精査していきましょう。仲介会社に請求する物件資料には様々なものがありますが、僕が必ず請求するのは以下の5点です。 1. 販売図面 物件の概要を1枚程度のシートにまとめたもの。 2. レントロール 物件…

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「物件探し」=「パートナー探し」です さて、お目当ての物件が見つかった次のアクションは「資料請求」です。皆さんはどんな資料を請求していますか? 「資料請求」ボタンにチェックを入れて、自分の連絡先を記入するだけなんてことはまさかしていませんよね? 資料請求の目的は2つです。ひとつめは、物件の詳…

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いまやインターネットで探す方法が主流だけど…… 「楽待」「健美家」はいまや不動産投資にかかわる人にとっての2大情報サイトになっています。 僕も両サイトにアクセスしては物件のなかを泳ぐ(笑)のが日課になっています。この2サイトのほかにも、近年では不動産投資物件仲介に特化した不動産会社が数多く立ち上…

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step1. 賃貸経営の目的・目標・行動基準を設定しよう

わずか1部屋の所有でも「大家」は立派な事業です。収入、経費、仕訳、帳簿、申告、税金……。聞きなれない言葉が飛び交う事業の世界へようこそ! 賃貸経営を目指す人がまず悩むことに「収入とか支出ってどう処理するのが正しいの?」「大家の収入って事業収入だよな。ということは会社を作って経営するってこと?」…

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悩んだら聞こう!わからないことは相談しよう! 意外と知られていない大家同士の情報ネットワーク。それが「大家の会」だ これから賃貸経営を始める方にはぜひとも同業の「仲間」を作って交わることをお勧めします。 イマどきの大家さんはインターネット上などで「趣向性」「地域」「年齢」などのカテゴリ…

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コントロール容易な「リスク」、難しい「リスク」はどれ? 賃貸経営リスクには「避けられるもの」「避けられないもの」「避けられなくても発生後に十分対応できるもの」「収入が減るリスク」「支出が増えるリスク」があると僕は考えています。 この考え方を二次元マップに置き換え、ここに「5つのリスク」をそれ…

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リスクばかりが大きくクローズアップされる不動産賃貸経営だからこそ参入にはチャンス! 僕が大家をやりたいと妻に話した時に返ってきた言葉は「ええーっ! そんなこと素人にできるもんなの?」でした。これはごく一般的な感覚だと思います。親しい友人に話しても 「不動産ってなんか怖い」 「大家ってどこと…

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大家業ってバラ色の仕事? 賃貸経営をはじめるまでに僕が描いていた大家業のイメージは、このコラムを読んでいる皆さんときっとそんなに変わらないと思います。「大家って黙ってても毎月家賃が入ってくるし、好きなように時間が使えそう。それと友達にも自慢できそうだし!」みたいな感じでしょうかね。 まあ、半…

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利益の追求こそが賃貸経営の最大目的です 物件価値を最大限に引き出す方法は無限。それも賃貸経営の面白さのひとつ。 僕は同世代の大家仲間と日々情報交換をしながらこのシゴトをしています。この友人のなかには「物件所有が好き」という建物コレクターのような人もいますし、「人のためになる仕事が…

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step0. プロローグ

「家族のために今よりも安定した生活を送りたい!」がはじめの一歩 僕が大家になったのは今から3年ほど前の47歳の時です。当時のサラリーマン収入だけでも妻と未成年の子供2人との4人暮らしに不自由は感じませんでした。でも、あと数年で50歳を迎えることに実はちょっとした「不安」を感じていたんです。 自分…

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