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複数物件を所有する現役大家さんが、賃貸経営に必要な目標設定のコツから物件購入、管理、売却までのメソッドを40回かけて丁寧にレクチャー!これから賃貸経営を始めたい方から、既に物件を所有してさらにステップアップを目指したい方まで役立つハウツー連載です。

step5. 物件を売却する

5、利益を残すための売却方法を考える(売却価額設定編)

できるだけ早く、確実に売却するためには、まずは「たくさんの購入希望者の目に留まり、誰が見ても良い物件だと思われるような好まれる物件」であることが必須です。自分が物件を購入した時のことを思い出してみてください。その時、皆さんはきっとこんなことを考えたはずです。

「満室であること」
「購入した後に大きな修繕の必要がないこと」
「売却の時は売りやすいこと」


とまあ、なんとも都合の良い条件ばかりですが(笑)、でもこんな良い条件を満たしていれば売却はきっと容易に進むはずですよね。


売却のベストタイミングな状態、状況とは?

その1 満室状態になったタイミング
誰が見ても満室状態の物件には「安心感」があります。購入後即、利益が入ってくるのは何ものにも代えられない「安心」があります。逆に空室があればそこを突かれての強烈な値引き交渉も覚悟しなければなりません。

その2 大きな修繕完了後
所有物件がマンションやアパートなら外壁塗装や屋上防水などの大規模な修繕を済ませた後は売却するには絶好のタイミングです。あるいは、ほとんどの部屋内のリフォームが直近で完了しており、主要な設備品の交換が済んでいる状態の時も同様です。購入者する側にとってみれば、入居者からのクレームもまずないし、大きな支出も発生しなさそう! と良いイメージを受けるからです。

このように、購入後の不安感を安心感に変えておければ執拗な値引き交渉に悩まされることも少なく、安心した売却ができるはずです。修繕させてからの引き渡しが売買条件に含まれれば、かかった経費はstep5_4で書いた「譲渡費用」に算入できるので(この条件は税理士さんなどと相談して確認を!)いくばくかの所得税を減らせる効果もあります。

その3 銀行融資が緩む時期
手持ち資金だけでは到底購入しにくい高額な物件は銀行からの融資を取り付けて購入することになりますが、9月や3月といった期末になると銀行の融資状況も通常月よりも「緩和、拡大する」傾向にあると一般的に言われています。つまり、購入する側にとってはこういったタイミングはとてもよく、売る側にとっても「売り安い」時期でもあるということです。できれば2、3月の転居シーズンにはすべての部屋を満室にさせておき、そのタイミングで売却を計るのは双方にとっても理想的な時期であると言えます。


売却価格の設定の仕方

売却価格をいくらに設定するかはもちろん自分の希望価格でも構いませんが、複数の仲介会社に査定してもらうのが最も確実で手っ取り早い方法でしょう。そしてそこからはじきだされた価格をスタート価格に据えるのが好ましいと思います。相場よりも高い価格に設定すると当然のように反響は少なく、売却まで長期戦にならざるを得ないからです。その結果、情報サイトには自分の物件が長期間掲載され、いわゆる「晒しもの物件」と見られることもあります。「あの物件、もう半年も掲載されてるよな。まだ売れてないってことは人気がないんだな」と思われ反響も減っていきます。じっくり腰を落ち着けて良縁が訪れるのを待つのはちょっと考えものかもしれませんね。

僕自身がこれまでに売却してきた物件は、そのいずれもが自分の希望価格以下での売却で、その成約価格は当初仲介会社が提示した査定に近い「相場価格」でした。結果論ではありますけど、価格設定は査定額に近い金額でスタートしておけば無駄な時間と精神的なダメージも最小限で済むものと思います。必要以上の欲を出しても通らないよ、ということでしょうね。(反省)


(まとめ)

売却しやすい物件とは買主側にとっては「買いたい」と思える物件のこと。売却には「買いたい」と思っていただけるための準備と価格設定を十分に整えて臨みたい。


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プロフィール

船藤 了
(ふなとう りょう)

1965年生まれ。大手賃貸情報会社に勤務する傍ら賃貸業を始め、都内及び近郊に3棟のマンションをはじめ事務所、店舗、戸建てなどを複数所有・賃貸する現役大家。
入居者のニーズに合わせたリフォームやリノベーションを得意とし、クロス交換やフロアの張替えから便器や洗面台の設置交換に至るまで自分自身でも積極的に腕を振るう。趣味はフルマラソンでベストタイムは2時間53分。月間400-500km走行トレーニングを日々行いつつ、マラソンも賃貸経営上のトラブル解決も目指すは「最速」が信条。

監修:渡邊浩滋
(税理士・司法書士)

大学在学中に司法書士試験に合格。大学卒業後総合商社に入社。法務部として契約管理、担保管理、債権回収などを担当。退職後、税理士試験に合格。実家のアパート経営(アパート5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚し、経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出。資産税専門の税理士法人に勤務後,2011年12月独立開業。税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動中。また税理士・司法書士のワンストップサービスを提供している。賃貸住宅フェアなど講演・著書多数。
HP:http://www.w-sogo.jp/

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