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誰でも大家になれる!ゼロから学ぶはじめての賃貸経営

複数物件を所有する現役大家さんが、賃貸経営に必要な目標設定のコツから物件購入、管理、売却までのメソッドを40回かけて丁寧にレクチャー!これから賃貸経営を始めたい方から、既に物件を所有してさらにステップアップを目指したい方まで役立つハウツー連載です。

step5. 物件を売却する

7、売却をして見える投資の成否 ~物件の成績評価をする~

物件の売却が無事完了したところで、これまでの全収益と支出総額を確認してみましょう。
賃料収益と売却利益の総額と費やしてきた支出総額額を計算するだけでもこの投資が成功だったのか、あるいは想定よりも悪かったのかが一目瞭然分かるはずです。たとえ当初の想定通りにいかず良くない結果だったとしても嘆く必要なんて全くありません。重要なのはその原因を突き詰めて次回の運用の糧にすることなのですから。


収支をキャッシュフローベースで計算してみよう

物件の収益結果はキャッシュフローべースで計算するのが分かりやすいでしょう。ここでは「自己資本(自己投資額)」に対する利益率を明らかにするためのキャッシュフロー計算をしていますから、「他人資本」である融資を利用した場合月々発生する返済のうち「元金」については支出とせずに計算しています。

ということで、「収入―支出=利益」と捉え、下記に挙げた各項目に該当する金額を当てていき計算してみましょう。

(収入)
1 賃料等(賃料、共益費、礼金、更新料など)の総収入
2 売却額から融資残高を控除した手残り

(支出)
購入時・運用時・売却時ごとの支出に分けて整理してみます。

【購入時】
3 購入時に払った物件の頭金
4 購入時の諸費用(仲介手数料、融資手数料、収入印紙、固定資産税精算金など)
5 購入時の税金(不動産取得税、登録免許税など)
【運用時】
6 賃料収入を得るための実経費(修繕費、備品費、広告宣伝費、光熱費、管理費など)
7 運用時の税金(固定資産税、事業税、不動産賃貸に係る所得税、住民税など)
8 融資返済にかかる費用(利子、保証料など  なお、元金はここには含みません)
【売却時】
9 売却時の諸費用(仲介手数料、収入印紙など)
10 譲渡に係る税金(譲渡所得税、住民税)
11 残債融資に対する不足額(いわゆる「持ち出し」)


支出の合計額-収入の合計額が実際に手元に残る「最終利益」です。ここから、投資結果である利益率や利回りなどが分かります。

利益率 = 最終利益 / 総支出
平均利回 = 利益率 / 保有年数


ここで見える利益率や利回りなどが不動産投資に対する「成績表」です。不動産賃貸経営は物件の「表面利回り」だけを見ると、他の投資と比べ高めに見え投資効率がよさそうに見えるものですが、こうやって売却後で明らかになる確定利益(賃料利益、売却益の合計)を見ると購入時に見たような高い数字になっていないことがあるかもしれません。これは、想定以上に運用時の支出額がかさんだことや期待するような売却益が得られなかったことなどが原因として考えられます。
このように、実際に成績表を目の前にして感じることは、不動産賃貸経営では、取り組み方と経営的施策によって手にする利益が大きく変わってくることがある、ということです。


売却から学ぶ次の経営(投資)施策とは?

購入から運用・管理、そして売却までをひと通り経験すれば晴れて「初心者大家」から卒業です。今回の経験は次回以降の運用の糧になり、さらなる成功のためにも大いに役立つのです。

運用における一連のサイクルの中で、強い物件、運用しやすい物件の条件、売却益を上げるための方法と物件選び、さらには賃貸経営に向き合った時の自分の強みと弱みなどさまざまなことが見えたはずですよね。

「初めて購入した物件は予算の都合で築年数の古いアパートだった。大小の修繕費用をいつも繰り返し、その割には客付けが難しく賃料収入も伸び悩んだ。」というものだったら、次に購入するものは「思い切って新築アパートを建ててみたい。中古物件に比べ利回りは低いかもしれないけど、修繕の支出はきっと低いし客付けも中古に比べれば安定するはず」というような今までに考えもしなかったようなアプローチの仕方や答えが見つかることもあると思うのです。


あなただけの不動産賃貸経営、投資のゴールもう一度確認しましょう

僕がお話しするこのコラムもいよいよ最終章になりました。これから大家になろうと意思を固くしている皆さんにお話しするのは実はちょっとためらいがありますが、あえて正直な気持ちを最後に書くと、僕は今、真剣に向き合っている大家業をいつ、どのようにフェードアウトさせるかもすでに考え始めています。

金銭的な不自由なしに毎日を過ごすために始めた大家業ですが、どこかのタイミングでこの仕事も辞めることも考えなければいけません。不動産賃貸経営は利益を生み続けるうちはいいのですが、ご存じの通り物件価格だけを見ても市況の影響などでいくらでも上下します。経営を誤り価値の低まった物件を長く所有し続け、これらを次世代の自分の子供たちに引き継がせることにならないよう、資産価値はいつどんな処分をしても「プラス」になっているべく監視と、管理をし続ける必要があります。不動産賃貸経営はこれまで緊張感の連続でした。そしてこれからも終わりを迎えるまでこの緊張感を楽しみながら少しでも長く続けていきたいと思っています。

40回にわたるこのコラムが皆さんのお役に少しでもお役に立ったらこんなにもうれしいことはありませんし、そう願って毎回書き進めてきました。不動産賃貸経を始めることで皆さんの生活が大いに豊かになり、たくさんの夢が実現されることを心から祈っています。(了)


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プロフィール

船藤 了
(ふなとう りょう)

1965年生まれ。大手賃貸情報会社に勤務する傍ら賃貸業を始め、都内及び近郊に3棟のマンションをはじめ事務所、店舗、戸建てなどを複数所有・賃貸する現役大家。
入居者のニーズに合わせたリフォームやリノベーションを得意とし、クロス交換やフロアの張替えから便器や洗面台の設置交換に至るまで自分自身でも積極的に腕を振るう。趣味はフルマラソンでベストタイムは2時間53分。月間400-500km走行トレーニングを日々行いつつ、マラソンも賃貸経営上のトラブル解決も目指すは「最速」が信条。

監修:渡邊浩滋
(税理士・司法書士)

大学在学中に司法書士試験に合格。大学卒業後総合商社に入社。法務部として契約管理、担保管理、債権回収などを担当。退職後、税理士試験に合格。実家のアパート経営(アパート5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚し、経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出。資産税専門の税理士法人に勤務後,2011年12月独立開業。税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動中。また税理士・司法書士のワンストップサービスを提供している。賃貸住宅フェアなど講演・著書多数。
HP:http://www.w-sogo.jp/

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2016.11.24 僕が不動産経営を始めたワケ

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