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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 定年を迎える会社員の賃貸経営は可能でしょうか

あと3年で定年(60歳)を迎える会社員です。以前から不動産投資に興味があり、アパートかマンションを購入して賃貸し、得られた家賃を老後の生活費の足しにできればと考えています。不動産から月20万円収入が得られればうれしいです。現在、借り入れなどはなく、預金は2000万円です。

年齢的にローンの返済期間を考えると今から始めるのは遅いでしょうか。それともサラリーマンのうちに始めれば銀行からの融資がつきやすいでしょうか。融資してもらえる金額も素人なのでわかりませんが、狙うとしたらどのような物件が良いでしょうか。

スーパー大家さんからのアドバイス

地元エリアで、築20年程度のRC物件や
築浅の重量鉄骨物件を狙いましょう

内本智子先生からのアドバイス

  •  ローンの借入期間は購入物件の残耐用年数が上限
  • 狙うべき物件は築20年程度のRC物件や築浅の重量鉄骨物件
  • 2%台で借入したいなら地元の地方銀行や信用金庫に相談を

アパートローンの借入期間は、購入物件の残耐用年数が上限になります。また、完済時年齢が80歳以下の金融機関もあります。会社員を退職後に借り入れするのは難しくなるので、不動産投資にチャレンジしたいのであれば、早めにスタートすることをおすすめします。

実際に、Aさんが月20万円のキャッシュフロー(以下CF)を得るためには、どのような物件を取得すれば良いかシュミレーションしてみましょう。頭金を2割入れて、利回り10%の物件を購入した場合、不動産資産の4%が手残りCFだと想定します。この場合、6000万円の不動産資産を購入すると、6000万×4%で年間CFが240万円、月額20万円のCFを得られる計算になります。※分かりやすくするために、購入時諸費用や大規模修繕費や税金は考慮していません。

設定:不動産の価格6000万円、利回り10%、頭金1200万円、借入4800万円、金利2%、借入期間25年の場合、家賃収入600万/年 返済額244万/年(家賃総額の約4割強)、経費率2割(120万円/年)の場合は手残り約4割弱(236万円/年)となります。

借入期間25年の融資を受けるには、RC(耐用年数47年)の築20年程度の物件や重量鉄骨(耐用年数34年)の築9年程度の物件になります。最近では利回り10%で築20年程度のRC物件や築浅の重量鉄骨物件は見つけにくいので、少し条件を緩和して情報収集し、頭金を多目に用意する必要があります。なお、2%程度の金利で借り入れ可能なのは、地元の地方銀行や信用金庫が想定されます。地元で融資を受ける場合には、地元エリアで物件を探す必要があるでしょう。

2011年から不動産投資を開始し、1年弱で埼玉に4棟51室のマンションを買い進め、現在の家賃収入4000万円、入居率98%を誇る。

内本智子先生ブログ

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今から始めることは十分可能です。
ただ、借入期間と借入金額はリスクを考えて決定しましょう。

長岐隆弘先生からのアドバイス

  •  借入には上限年齢があるから早めに挑戦を
  •  借入金額が少ない方がリスクヘッジになる
  •  借入期間と金額が決まれば、狙うべき物件が見えてくるはず

Aさんの勤続年数を考えた場合、銀行からの融資はつきやすいと考えられます。そのため、今から始めても十分可能だといえるでしょう。ただ、現在、57歳ということですので、長期借入は現実的に考えて難しいものがあるのは事実です。通常の金融機関であれば、借入の上限年齢があり、一般的には70~80歳に設定されている場合が多いです。ただ、私のクライアントは62歳で、80歳まで借入可能な銀行の融資を受け、フルローンで物件購入されております。

現在57歳からの融資が実現したとして、借入期間は最短で13年、最長で23年になると予想されます。これを鑑みて、収益性の高い物件を購入することができれば、返済が厳しくなるのを防ぐことができるでしょう。貯蓄額2000万円ということですので、銀行から借り入れが実現したとしても、借入金額は少なくするほうが、リスクヘッジになるはずです。

狙う物件についてですが、銀行からの借り入れをどうするかによっても変わってきます。借入金額を多くする場合には、借入期間が短くなるので、それに伴って利回りの高い物件を狙って行く形になることは必至でしょう。現金で購入できるなら利回りはそれほど狙わなくても、キャッシュフローは得ることができると思います。

アセットライフマネジメント株式会社代表。ファイナンスや税務にも精通する、日本でも数少ない不動産鑑定士であり、不動産投資家プロデューサー。

長岐隆弘先生HP

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

内本智子先生の著書

『働くアラフォーママが夫にナイショで家賃年収4000万円!』
(扶桑社)

子育てしながら独学で短期間に物件を購入し、満室経営を続ける実践的メソッドを公開。融資を引き出すコツや購入物件の選定方法、満室経営を実現する運営ノウハウなど、安全で堅実な投資術を筆者の体験をもとに解説。

長岐隆弘先生の著書

『20代でも給料以上稼げる不動産投資術』(扶桑社)

東京オリンピックの開催決定で不動産投資市場は急速に加熱している。会員制不動産コミュニティ主宰の著者が貯金なし、定収入、知識なしの20代でも成功できる8つのステップを伝授する。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

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主婦の私でもできた月収130万円
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(ダイヤモンド社)

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『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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