パートでもローンを組めるでしょうか|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q パートでもローン組めるでしょうか

45歳のパート主婦です。不動産投資をしてみたいのですが、パートでもローン組めるでしょうか? 私の年収は100万円ほどです。夫は会社員で、年収は800万円ですが、年々ボーナス金額は減っていて先行きが不安です。貯金は900万円ほどありますが、子ども(小学校3年生)の教育資金にと思って貯めています。また、15年前に自宅マンション(神奈川県都筑区)を購入したため、ローンの残額が800万円ほど残っています。夫に連帯保証人になってもらえれば融資をしていただくことは可能なのでしょうか。また、パートでも融資してくれる金融機関の種類や融資の引き出し方のポイントなどがあれば教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

日本政策金融公庫の
「女性起業家支援資金」を活用してみましょう!

内本智子先生からのアドバイス

  •  日本政策金融公庫の「女性起業家支援資金」を活用
  • 利益率が2割以上見込める事業計画書を提示できれば可能性大
  • ただ融資期間は短め。小ぶりな物件からスタートを

パート勤務の方が、銀行や信用金庫でアパートローンを組むのは難しいです。例えば、某信用金庫のアパートローンの「ご利用頂ける方」の条件は以下のとおりになっています。

・原則、満20才以上満65才未満で完済時の年齢が満80才未満の方
・原則、本ご融資案件の家賃収入以外で100万円以上の年収がある方
・給与所得者-勤続1年以上(パート、派遣社員は除きます。)
個人事業者-業歴3年以上かつ3期以上

ただ、Bさんのような方でも法人を設立すれば、事業融資の扱いとなり、収益性の高い事業には融資してもらえる可能性があります。日本政策金融公庫には、「女性、若者/シニア起業家支援資金」という融資制度があり、「女性または30歳未満か55歳以上の方であって、 新たに事業を始める方や事業開始後おおむね7年以内の方」が利用できます。家賃収入に占める税引前利益率が2割以上あるような事業計画書を提示できれば、収益性が高いと判断されるでしょう。ただし、日本政策金融公庫の融資期間は、設備資金の場合でも最長15年と期間は短めになります。例えば、下記のようなシミュレーションができます。

設定:不動産の価格2000万円、利回り10%、頭金500万円、借入1500万円、金利2%、借入期間15年の場合、家賃収入200万/年 返済額108万/年(家賃総額の5割強)、経費率2割(40万円/年)の場合は、手残り2割強(52万円/年)となります。

Bさんが狙うとしたら小ぶりなアパートが想定されます。公庫を利用する場合は、融資額が評価の5~6割程度になるので、積算価格の高いもの、土地値がでるものが有利です。また、おそらくご主人に保証人になってもらう必要があると思われます。購入物件や審査条件により、融資を受けられる可能性はあるので、あきらめずにチャレンジしてみましょう。

2011年から不動産投資を開始し、1年弱で埼玉に4棟51室のマンションを買い進め、現在の家賃収入4000万円、入居率98%を誇る。

内本智子先生ブログ

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

専業主婦や女子大生も
不動産投資を始めています。

長岐隆弘先生からのアドバイス

  •  不動産賃貸用の法人を設立すれば主婦でも可能
  •  日本政策金融公庫に相談を

パートであっても、不動産投資のための融資は組むことは可能です。Bさんの年収や職業が原因で融資の可否が左右されるということはなく、また、ご主人の連帯保証も必ずしも必要はありません。ただし、ひとつだけ条件があるとすれば、Bさんが不動産賃貸用の法人を設立し、その代表になるという方法をとるということです。

そのような前提があれば、「日本政策金融公庫」という政府系の金融機関から融資を引くことが可能になります。ポイントとしては、賃貸経営の事業者であることが明確であること、賃貸経営をおこなう物件の収益性が高いと見込めることです。女性経営者という点における優遇性も、「日本政策金融公庫」という金融機関のメリットとなります。実例を挙げてみますと、私のクライアントでも専業主婦の30代の女性、20代の女子大生の方も、同様の手法を使い、不動産を取得しています。

アセットライフマネジメント株式会社代表。ファイナンスや税務にも精通する、日本でも数少ない不動産鑑定士であり、不動産投資家プロデューサー。

長岐隆弘先生HP

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

内本智子先生の著書

『働くアラフォーママが夫にナイショで家賃年収4000万円!』
(扶桑社)

子育てしながら独学で短期間に物件を購入し、満室経営を続ける実践的メソッドを公開。融資を引き出すコツや購入物件の選定方法、満室経営を実現する運営ノウハウなど、安全で堅実な投資術を筆者の体験をもとに解説。

長岐隆弘先生の著書

『20代でも給料以上稼げる不動産投資術』(扶桑社)

東京オリンピックの開催決定で不動産投資市場は急速に加熱している。会員制不動産コミュニティ主宰の著者が貯金なし、定収入、知識なしの20代でも成功できる8つのステップを伝授する。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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