これから賃貸経営を始めたいと考えているOLが、購入すべき物件とは?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q これから賃貸経営を始めたいと考えているOLが、購入すべき物件とは?

東京都内に住む30歳のサラリーマンの女性(勤続7年・実家暮らし・未婚)です。年収は500万円で預金は700万円ほどです。マンション購入も考えましたが、両親には結婚するまで実家暮らしのままでもよいとも言われています。そこで、預金を元手に賃貸経営をしようかと考えています。賃貸用の物件を購入し、いざとなったら自分で住めば良いかなと思っています。ただ、1棟目の物件で失敗したくありません。どのような物件を購入するのがよいでしょうか。

スーパー大家さんからのアドバイス

5000万円程度の一棟マンションが購入可能。
最初にしっかり目標を設定し、
収支シミュレーションを行ないましょう!

内本智子先生からのアドバイス

  •  どのぐらいの収入が得たいか目標を設定する
  • 少しでも良い金利条件で借り入れをする
  • 実際の家賃相場を調べて収支シミュレーションを行う

不動産賃貸業でどれぐらいの収入を得たいかという目標によって、最初に買うべき物件が異なります。月額10~20万円程度の副業レベルの収入か、月額50万円以上のセミリタイヤをめざすレベルかで異なります。月額10~20万円程度を目指す場合は区分マンションを買っても構いませんが、月額50万円以上をめざす場合、銀行評価の高い1棟物件を買い進めるのが有効です。

賃貸経営で比較的大きな経費は借入銀行への返済金利子です。借入をする場合は、いかに良い金利条件・期間で借り入れるか、資産>負債の状態を維持して黒字経営を継続するのかが肝になります。会社員の方が1棟目を購入する場合は、比較的有利な金利条件(2%台)で借入が可能な銀行もあるので、そういった銀行での借入がおすすめです。(※銀行によって条件は異なります)

物件の担保価値を積算評価で算出する銀行が多いため、買い進めることを考える場合、1棟目は積算評価が購入価格に近い物件を選択するのが良いでしょう。

融資金額の目安は、年収の10倍位までと言われています。一般的に、頭金1割以上は必要ですので、諸費用が購入価格の5%はかかることを考えると、今回のご相談者の場合は、5000万円程度の物件が買えるのではないでしょうか。現在、首都圏近郊での表面利回りは、8~9%程度なので、年間家賃400~450万、築20年超の重量鉄骨等の小ぶりな1棟マンションが該当します。なお、レントロールをうのみにするのではなく、実際の家賃相場を調べて収支シミュレーションを作成したり、賃貸需要が見込めるエリアなのかキチンと現地を確認することをオススメします。

2011年から不動産投資を開始し、1年弱で埼玉に4棟51室のマンションを買い進め、現在の家賃収入4000万円、入居率98%を誇る。

内本智子先生ブログ

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

価格だけでなく
外観、立地、需給状況など
複数の視点から物件を見極めて

雨宮憲之先生からのアドバイス

  •  クラック、雨漏り跡など物理的な欠陥のある物件は避ける
  •  マーケティングの見地からも物件を精査
  •  賃貸の需給状況のよいエリアを選ぶ

物件の見極めという観点で、お話ししたいと思います。まず、物件自体に物理的な欠陥のある物件は避けるべきです。たとえば、基礎部分に幅の広い、深いクラックが見受けられるような物件は、躯体に構造的な問題があったり、建物が不同沈下している可能性があります。また、シロアリの痕跡や、雨漏り跡のある物件なども見送った方が賢明です。欠陥とは言えませんが、外壁や屋根の塗装が劣化している物件も、購入後すぐに大きな出費を伴い、収支計画が大きく悪化してしまう恐れがあります。外壁に手を触れてみて、白い粉状のものがついたら、かなり劣化が進んでいます。

一方、マーケティングの見地からも物件を精査する必要があります。あなたが賃貸客の立場に立って、その物件が魅力的な物件であるかどうかを検討してみてください。外観やエントランスアプローチの第一印象も要素になります。また、周辺環境にも注意を払いましょう。静かな住環境はニーズが高く、最寄り駅や商業施設等へのアクセスも大きなポイントになります。

そして、賃貸の需給状況のよいエリアの物件を選んでください。要は、ライバルの少ない地域で賃貸経営を行う方が楽だからです。周りにある他の物件を歩いて調査し、地域の空室率(稼働率)を計算すれば判断材料になります。初心者の方の中には、誰もが憧れるような人気のエリアで物件を物色される方がいますが、そのような地域は、ライバル物件も多く存在するのが一般的です。

不人気エリアでの賃貸経営にもかかわらず、通算入居稼働率96%を誇る大家さん。不人気エリアでプレミアム物件を見つけ出す独自のエリアマーケット分析手法で注目を集めている。

雨宮憲之先生HP

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

内本智子先生の著書

『働くアラフォーママが夫にナイショで家賃年収4000万円!』
(扶桑社)

子育てしながら独学で短期間に物件を購入し、満室経営を続ける実践的メソッドを公開。融資を引き出すコツや購入物件の選定方法、満室経営を実現する運営ノウハウなど、安全で堅実な投資術を筆者の体験をもとに解説。

雨宮憲之先生の著書

『もう会社に頼らない!プラス300万円を〝気楽〟に稼ぐ不動産投資術』(ソフトバンククリエイティブ)

長引く不況の中、サラリーマンである著者を襲った「失業」。そんな絶体絶命のピンチから救ってくれたのが、賃貸不動産でした。「もう一つの稼げる財布」があったらなあ、と感じている方におススメの1冊。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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