東京オリンピックで賃貸需要は本当に伸びるのでしょうか|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 東京オリンピックで賃貸需要は本当に伸びるのでしょうか

東京都内に住む50代の会社員です。東京都内に区分マンションを3戸ほど所有しています。 不動産業者さんと話す機会があり、2020年の東京オリンピックに向けて、賃貸需要は伸びていくから、「今が買いです」と良く言われます。特に、オリンピック開催までの6年間は、工事関係者などが東京に短期滞在することになり、賃貸需要がいままで以上に増えることが予測されるといいます。本当に今購入するのが良いタイミングなのでしょうか。また、購入するのであれば立地の良い単身向けの区分マンションが良いでしょうか。

スーパー大家さんからのアドバイス

本来価値、未来の価値をしっかり把握できた場合
物件購入の余地あり

芦沢晃先生からのアドバイス

  •  本来価値よりも割安な物件を見つけられたら買い
  • 未来の家賃や売値を見通せないなら、慌てて購入すべきではない
  • 区分は、目的年数内で、家賃手残累積だけで利益確定できるかor売値を乗せないと利益確定できないか?を事前に見通し、出口ストーリーをしっかり描いた上で購入を

アベノミクスの今は、売り手市場です。しかし、不動産は株と違い、相対のインサイダー取引が商習慣です。つまり、相場に関係なく、必ず本来価値よりも割安な物件が、業者さんの手中に存在します。懇意にしている業者さんから、事情のあるオーナーさんが手放したい物件などを紹介してもらえれば「買い」です。不動産の本来価値は路線価と家賃の両面から決まりますが、どちらも、値動きは株と違い、非常にゆっくり安定しています。ですから、本来価値自体が、急騰することはありません。急騰するのは流通価格です。本来価値をしっかり把握していれば、買えるモノは買い、根拠の薄い期待値だけで急騰しているモノは見送れば良いのです。

特に都心の区分マンションは、独自の現金買い市場が形成されているため、「路線価からの本来価値(積算)」<「家賃からの本来価値(収益価値)」が2倍程度までが購入目安です。 (融資資金を前提として積算価値が重視される、郊外の土地付き物件とは別物と考えるべきでしょう)。この範囲の中に指値が通るものを探せば良いでしょう。しかし、アベノミクスの今は、更にその1.5~2倍程度の価格で流通しています。その流通価格で買えるとすれば、未来の家賃か売値が、今の水準よりも値上がりするという前提になります。

その物件の未来を読者が見通せており、その価格で購入しても、 (未来に渡る家賃手残りの累積額+未来の売値)-(税金+経費) が買値以上の幾らになるかの将来値をご自身で読める場合に限り、購入するようにすれば良いでしょう。見えない場合は、慌てて購入する必要はありません。バブルに踊ることはないと思います。

区分が良いかどうかは、ご自身の目的と運用方法によって決まると思います。区分は担保にならないので、注意が必要です。都心に買う場合は、家賃だけでは利益確定できにくいので、売却を前提に出口ストーリーをしっかり描いた上で上記の計算式で検討してから、購入可否を判断するのが良いと思います。都心周辺部なら、家賃手残累積だけで、買値を抜けるので、出口選択肢は広がります。さらにその外側は未来の家賃下落と売値下落の大きさを予想しにくくなりますので、読者の得意エリアで、ご自身で未来が見えるスポットに限定すべきでしょう。

エンジニアとして電機メーカーに勤務しながら、都心〜京浜地区を中心に区分分譲マンション44室を運営するサラリーマン大家さん。サラリーマンの仕事、介護、大家業、個人技術士業、執筆、セミナーと、多忙だが充実した日々を送っている。

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初心者でも損する確率は少ないが
自分自身でタイミングを判断すべき

長岐隆弘先生からのアドバイス

  •  価格上昇傾向にあり、数年前よりも高く買うことになる
  •  ただ、実需が増えていくため、初心者でも損する確率は少ない
  •  購入物件は、自分の状況を踏まえ判断を

結論から申し上げると、購入するタイミングについては、ご自身で判断すべき事であると考えます。投資の基本的な原則として、「安く買って高く売る」というものがあるのは初心者の方でもご存じの通りだと思います。当然、物件価格は今よりも1年前の方が一般的には安かったですし、さらに遡ってみれば5年程前なら非常に価格が下落していた時期になります。そういった意味から考えると、今購入することは数年前よりも高く買うことになるのでタイミングではないといえるでしょう。

ただ、私の個人的見解ですが、それは「本当にそうなのか?」と疑問に考えます。振り返ってみれば、不動産価格が最も下がったタイミングがここ10年以内に2回ありました。一つ目が、2008年のリーマンショック、二つ目が2011年の東日本大震災のときです。この時に、リスクをとって物件購入した人たちは今、非常にキャピタルゲインを上げているのは間違いないでしょう。
ただし、質問者さんがこのタイミングに購入することが本当にできたかどうかです。プロであっても購入をキャンセルした人がたくさいる状況で、少なくとも私もその時には購入は勧められなかったと思います。

したがって、現在のように今後も実需が増えていく状況下で考えると、投資でいうところのいわゆる順張りにあたります。そのため、現在購入した物件も数年後には含み益を期待できる状況ですので、初心者でも損する確率は少ないのではと考えます。

「購入する物件タイプ」についても、一概にどれがいいとはいえないものです。というのは、物件タイプによって、投資スタンスも変わってくるためです。リスクがとれる人であれば、築年数が古くても利回りの高い物件を好みますし、リスクがとれない人ならば、立地がよく賃貸づけはしやすい反面利回りは低め、といった物件を選ぶでしょう。繰り返しになりますが、その辺りもご自身のスタンスによります。

アセットライフマネジメント株式会社代表。ファイナンスや税務にも精通する、日本でも数少ない不動産鑑定士であり、不動産投資家プロデューサー。

長岐隆弘先生HP

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

芦沢晃先生の著書

『中古1Rマンション堅実投資法』
(ごま書房新社)

サラリーマンである著者が20年間研究を重ねた、“小額から可能”。で、“着実に毎月の収入が増える”仕組みを紹介。20年の投資経験とデータをもとに、負けない大家さんデビューを応援するアドバイス満載の書。12月末、ごま書房新社から、書下ろし新刊を予定。

長岐隆弘先生の著書

『20代でも給料以上稼げる不動産投資術』(扶桑社)

東京オリンピックの開催決定で不動産投資市場は急速に加熱している。会員制不動産コミュニティ主宰の著者が貯金なし、定収入、知識なしの20代でも成功できる8つのステップを伝授する。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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